初めて不動産売却をする人が知っておきたい5つのステップ
不動産の売却経験をもたない人のために、実家を売るときの手順を簡単に解説します。
不動産を売却するためには、おおむね次の5つのステップがあります。
1. 複数の不動産会社に査定を求める
家の売却は不動産会社に査定をしてもらうことから始まります。査定は複数の不動産会社に求めることをおすすめします。現在は物件の情報を入力するだけで、複数の会社から無料で査定結果が通知される一括査定サイトもあります。
ただし、ネットでの査定は、周辺での取引実績から査定しているだけで、実際にあなたの実家を見て金額を弾き出しているわけではありません。詳細な査定額を知りたい場合は、訪問査定をしてもらう必要があります。
査定額は、不動産会社によって結構違いが出るものです。これは築年数や水まわりの汚れ、駅からのアクセスなどに対する評価の違いによるものです。
なお、不動産会社が提示する査定額は、あくまでその家のおおよその評価額であって、その不動産会社がこの値段で買い取るという入札額ではありません。したがって、高い金額をつけた業者がいいとはかぎりません。なかには媒介契約を取りたいがために、売却する自信がなくても高い査定を出す業者もあるので注意が必要です。
2. 契約する不動産会社を決める
査定してもらった不動産会社のなかから1社を選んで媒介契約を結びます。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種があります。
専属専任媒介契約
「専属専任媒介契約」とは、1つの会社だけに仲介を依頼する契約で、同時にほかの不動産会社に依頼することはできません。また、親戚や近所の人など、買い手を自分で見つけてきた場合も、依頼した不動産会社を通じて取引しなくてはならない、という条件があります。
専任媒介契約
「専任媒介契約」は、1つの会社だけに仲介を依頼するというところまでは、専属専任媒介契約と同じですが、。
一般媒介契約
最後の「一般媒介契約」は、複数の不動産会社に、同時に依頼することのできる契約です。もちろん、自分で見つけてきた買い手とは、直接契約することができます。
専任契約は、1社との契約になるため、会社間の競争がありませんが、物件を自社だけで取り扱うため、力を入れて販売してもらえるというメリットがあります。
逆に、一般媒介契約は、会社聞に競争原理が働きますが、自社で販売できない可能性もあるため、積極的に販促をしてもらえない場合があります。
どの契約方法がいいか？
売り手が一般の人の場合は、ほとんどが「専任媒介契約」を選んでいます。中古住宅の場合、重要なのは査定額ではなく売り出し価格です。それぞれの不動産会社の営業マンと売り出し価格について話し合い、それをもとに契約する会社を決めることになるでしょう。
このとき、最も高い売り出し価格を提示してくれた会社を選びたくなるのが人情ですが、むしろ重要なのは建物に対する正しい評価、販売戦略、情報力です。
高い売り出し価格を出したのは、もしかすると周辺の相場をよく知らないからかもしれません。それよりも、近隣の中古物件の売買価格などの客観的情報をもとに、売り出し価格の相談に乗ってくれる営業マンのほうが頼れる存在です。
担当営業マンは、これから先、大切な実家を任せることになるわけですから、親身になってくれるパートナーを選ぶことが大切です。
取引形態や契約についても注意が必要です。
3. 売り出し価格を決定する
媒介契約を結んだ不動産会社と広告など販売戦略を話し合い、売り出し価格を最終的に決定します。売り出し価格の決定権はもちろん売り主にありますが、通常は査定額を少し上回る金額になるでしょう。
買い替えとは違い、誰も住んでいない実家を売る場合はじっくり腰を落ち着け、少々強気の設定をすることも考えられます。
なお専任媒介契約では、不動産会社は2週間に1度、「売買活動報告書」などによって売り主に売却活動を報告する義務を負います。報告があったときはどの媒体にどのくらいの頻度で広告を出しているかをチェックしておくことが大切です。
4. 見学等の準備をする
中古住宅の場合、必ず購入希望者に家のなかを見てもらう見学が行われます。そのときは少しでも見栄えをよくする工夫が必要です。担当営業マンのアドバイスをもらいながら、修理すべき箇所は先に修理しておいたほうがいいでしょう。とくにキッチンなどの水まわりやトイレなどが汚れていると印象がものすごく悪くなります。
また、このタイミングでご近所への挨拶回りを忘れずにしておきましょう。見学者が訪れたとき、場合によってはお隣の人にいろいろ質問するかもしれません。中古住宅の買い手には、ご近所の人への調査をおすすめしています。売れるまで空き家にする場合は、菓子折でも持参して「何か不都合なことがあればいつでも連絡をください」と言って連絡先を伝えておくといいでしょう。
5. 買い主と突渉して契約を締結する
中古住宅には多少の値引きはっきものです。実際の交渉は営業マンが行うことになりますが、妥協すべきところは妥協しつつ、売却価格を決定します。
なお、地方の場合、近隣や親戚の人に直接売却をもちかけることも多いと思いますが、このときは注意が必要です。相場を知らずに先に近隣や親戚に話して「買いたい」と言われると、価格をあとから引き上げづらくなってしまうからです。
近隣や親戚の人に実家の売却話をもちかけるときも、まず不動産会社の査定を受けてからにしましょう。
以上が一般的な不動産売却の流れです。とはいえ、これを知っていたからといって実家の売却がうまくいくとはかぎりません。やはり、大切なのは信頼できる不動産会社に依頼することです。
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1社のみに査定を依頼して売却を進めることがありますが、不動産会社によって査定額はまちまち。300万円～500万円、それ以上違うことも普通。複数社の査定を行うことは必須です。
