【家の買い替え】「住んでいる家の売却」と「新居の購入」を同時進行する流れ
家の買い替えを完了するまでの4つのステージ
住んでいる家の買い換えをどこから着手するかはさまざまです。
まず購入物件を探し、それをきっかけにして本格的に自宅の売却を仲介会社に依頼する方法があります。
また、自宅を確実に売却できるという目処が立ってから、購入物件探しに入るケースもあります。
どちらの方法が正しいということはありません。手持ちの物件の条件や住宅市況などの情勢に合わせて、柔軟に対応するというのが正解でしょう。
売却と購入の流れは下記の図のように、大きく4つのステージに分けられます。
第1ステージ 全体計画を立てる
ここで重要なのはローンの残債がいくらあるかを把握することです。金融機関から送られてくる返済明細書の残高の欄を見れば簡単に分かります。
売却代金からローンの残債を差し引いた金額に自己資金を足した分が頭金にすることができます。
仮に2500万円の残債があり、3500万円で売却できると手元に残るのは1000万円。これに自己資金を加えた額が頭金となります。
ただ、売却時には税金や仲介手数料などがかかるのに加え、買い換え物件の購入に際しでも諸費用が必要になります。これらを頭金とは別に準備しておくことを忘れないようにしましょう。
第2ステージ 物件を売り出す
自宅がいくらで完れるのか。売却価格によってその後の購入計画は大きく違うものになってきます。
住宅情報系のサイト（suumo、HOME’S）などを活用して、どのくらいで売れるのかを自分である程度相場を調査しておきましょう。
売りたい家の査定額をすぐに知りたい場合は、不動産の一括査定サイトがおすすめです。無料で調べることが出来る上に、複数の不動産会社の査定額を比較することができます。
まずは、売りたい家の相場を知った上で不動産仲介会社の選定に入ります。
仲介会社では「不動産流通機構」から情報を得るなどして、数多くの取引事例を蓄積しています。これらの情報をパックデータにして売り出す家の売却価格を査定。
このときに提示された価格をベースにして売り出し価格を決定します。物件査定は無料です。査定はなるべく複数の不動産会社に依頼し、各社に価格の根拠を聞いて納得のいく説明が得られた会社とだけ媒介契約を結ぶようにしましょう。
売り出し価格が決まると「貴社に販売活動をお願いします」という趣旨の契約を締結する。これが「媒介契約」です。媒介契約には3つのタイプがあります。
それぞれの特徴を把握したうえであなたの条件に合ったものを選ぶようにしましょう。
第3ステージ 買い主と売買条件の折衝をする
仲介会社はあなたの住まいを指定流通機構（レインズ）に登録したり、住宅情報誌やチラシなどに広告を出して販売活動を始めます。
見学者の来訪も度々あり、落ち着かない日々を送ることになるかも知れません。見学者があなたの住まいを気に入ると、仲介会社を通じて買い付け依頼書の送付の連絡来ます。（直接電話等、口頭での場合もある）。
買い付け依頼書には、購入希望価格や代金の支払い方法、物件引き渡しの希望期固などが記載されています。
この条件に異存がなければ売却を承諾し、売買契約を結ぶ日時と場所を決めることになります。
契約時には、売買契約書のほかに、添付書類を事前に用意しておく必要があり、そのための手続きもあって、結構慌ただしくなります。
第4ステージ 売却代金を受け取り、物件を引き渡す
売買契約の締結に先立って行われるの重要事項説明があります。
売り主・買い主が同席のうえ、仲介会祉の担当者が双方に重要事項説朋書と添付資料を渡して説明を行います。
説明内容に納得すれば互いに署名・押印し、その後に買い主から手付金を受け取って売買契約書を取り交わすことになります。
売買契約が済んだらこれまで借りていた住宅ローンの解約を金融機関に申し出て、自宅に付いている抵当権を抹消する。ローンの解約・抵当権の抹消を行うために残債をすべて返済する必要がありますが、このときの資金をだれが負担するかは契約書の内容によります。
買い主から受け取った売貿代金を充当して抵当権を抹消し、物件を引き渡すというのが一般的な同時決済と言います。
買い主の資金繰りの関係で、残金決済・物件引き渡し前に抵当権を抹消する必要がある場合は「つなき融資」などを利用して、あらかじめ抹消しておくこともあります。
このときはつなぎ融資の利息は売り主と買い主で折半するなど話し合いで決めることになる場合があります。
以上が売却の一連の流れになります。
初めての不動産取引の順序も頭に入れて置きたいところです。
たった1分程の入力で、最大6社から無料で査定を受けることが可能。
1社のみに査定を依頼して売却を進めることがありますが、不動産会社によって査定額はまちまち。300万円～500万円、それ以上違うことも普通。複数社の査定を行うことは必須です。
