親から相続した家を兄弟で分割して売却する「遺産分割」の方法

相続した家を兄弟で揉めずに、分け合って相続する方法

親から相続した家の売却を考えていますが、売却価格について他の相続人である兄弟が納得しないので、現在でも空き家のまま。どうすればよいのか？

遺産分割未了の相続財産を処分するためには、共同相続人間で合意することが必要です。本間では、相続財産を換価して、その代金を分割することの合意は成立しているようですので、価格に関する客観的な資料をもとに当事者間での協議を重ね、必要に応じ、家庭裁判所での調停等を利用しながら合意を目指すことが考えられます。

遺産共有の状態から、遺産分割する手続き

遺産分割未了の相続財産は、共同相続人が決定相続分に従った割合で共有する遺産共有の状態にあります。

遺産共有状態にある相続財産の分割は、共同相続人間でその方法を協議することになりますが、共同相競人間で協議が調わない場合.あるいは協議することができない等の場合には、家庭裁判所の調停手続や審判手続により分割方法を定めることになります。

相続した家の遺産分割の方法

遣産共有の状態にある相続財産の分割方法については.

現物分割
換価分割
代償分割

上記の3つの方法があります。

① 現物分割は、共同相続人で、個々の相続財産の帰属を合意する方法です。例えは相続人がA及びBの2人、相続財産が土地及び美術品である場合、土地はAが取得し、美術品はBが取得する旨を合意する方法です。

②の換価分割は、相続財産を処分して代価である金銭の分配を合意する方法です。例えば、相続人がA及びBの2人、相続財産が土地のみである場合、土地を売却してその代金をA及びBが各2分の1の割合で取得する旨を合意する方法です。

③の代償分割は、特定の相続人が相続財産を単独で取得し、その代わりに他の相続人に金銭等を支払うことを合意する方法です。例えば、相続人がA及びBの2人、相続財産が土地のみである場合、土地はAが単独で取得し、その取得の代わりにAはBに一定の現金の支払い等を合意する方法です。

相続した家の売却価格の決め方

兄弟で相続した後、共同相続人である兄弟間で合意していない状態では、遺産分割協議が未了ですので、上述のとおり、共同相続人が法定相続分に従って共有する遺産共有状態にあります。遺産共有状態を解消するためには、共同相続人間で相続財産の分割方法を協議し、その合意を得ることが必要です。

共同相続人間において、家を売却してその代金を分割する方法(換価分割の方法)で相続財産を分割する旨の合意は成立していますが、肝心の売却価格に意見の相違がことがあります。不動産の価格は一物四価とも五価ともいわれ、その価格は一律ではありません。このため、不動産を評価する際には、どの価格を採用するかという問題が生じることもありますが、家を第三者に売却し、その代金を分割することになりますので、時価(実勢価格)での売却となります。

時価は、需要と供給の関係に従い、売主と買主との合意によって定まる価格ですので、時価そのものに納得できない場合には、換価分割の方法により相続財産を分割することは相当困難といえます。その場合に取り得る方法は、妥当相当な売却価格を検討するため、複数の宅地建物取引業者の査定や不動産鑑定士の鑑定評価等の専門家による客観的な情報を取得し、その情報を踏まえ、売り出す価格の合意を目指すことが考えられます。

また、当事者間の協議で売り出す価格が合意できない場合には、家庭裁判所における遺産分割調停を利用し、第三者である調停委員の助言を得ながら、換価分割に向けた調整を行うことも考えられます。

これらの過程を経た上でも、売り出す価格に納得が得られない場合には、本件空き家を適正に管理するためにも、現物分割や代償分割等の方法での分割を検討することが大切です。

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