親の家を相続する時に把握すべきこと（権利関係・建築関連書類・経済的負担等）
親の家を調べていくと親の気持ちも見えてくる
親の家を有効活用するには、まず親の家について詳しく調べる必要があります。調べることによって、自分のやるべきことがわかり、最適な方法を選択できるようになるのです。
また、自分の親の家を調べるという作業を通じて、親が家に込めた想いを感じ取り、親の人生を知る機会を得ることにもなります。
親の家に対する愛着が深まれば、ただ無駄に保有しているだけではなく、何かの役に立てたい、という気持ちも自然と湧いてくるものです。
3つのアプローチで家の概要を把握する
1. 権利関係を明白にする
親の家を相続したら、相続登記をしなければなりません。もし売却して買い手が見付かっても、登記できなくては、契約もできません。
どのような有効活用の方法を取るにしても、まずは家の権利関係を明らかにする必要があります。また、権利関係を辿ることは、家の歴史を知ることにもなります。
2. 家の仕様を把握する
「土地・建物面積」「間取り」「築年数」など、親の家の仕様を把握することで、有効活用の方法をより具体的にイメージできるようになります。
行動し、決断する際に有効な判断材料となるでしょう。
3. 経済的負担について把握する
親の家を保有しているということは、固定資産税や維持・管理費などを負担していくということです。また、それ以外にも気が付かない費用が出ているかもしれません。
親の家で今、いくらの経済的負担があるのかを明らかにすることで、無駄を実感することができます。
早く売った方がいいなとか、この程度の額なら売るより保有していたほうがいいといった大筋の方針を決めるのに役立ちます。
家の権利関係を明白にする
のどかな地方などに行くと、土地の名義がだいぶ前に亡くなった祖父のままになっているということもよくあるようです。
いざ売却などの行動に出ようとして、登記情報を取り寄せてみたら、名義の書き換えが必要なことに気が付いて慌てることになるのです。
相続登記には自分以外の被相続人がいないか戸籍を洗い出して確認しなければならないなど、面倒なケースもあるので気を付けなくてはなりません。
司法書士に一任することもできますが、2か月程度の時間と相応の労力を惜しまなければ、数万円の実費のみの負担で誰にでもできることなので、自力でやる人もいるようです。また、登記情報の確認には、平成17年以前に登記されている住宅では、権利証が必要です。
平成17年以降に登記されている住宅なら、権利証の代わりに、登記識別情報が必要です。売買で所有権が移転するときなどに必要なのですが、もし紛失してしまっていても問題ありません。
権利証や登記識別情報がなくても、司法書士、土地家屋調査士、弁護士に、本人確認情報の提供を依頼すれば、不動産の売買による所有権移転はできます。
家の仕様を把握する
親の家を、売るか、貸すか、有効活用を検討するためには、家の仕様を把握しなければなりません。まずは、親の家に関する資料を手元に集めましょう。
土地の測量図、境界確認書
親の家が一戸建ての場合は、土地の測量図、境界確認書が必要です。
それをもとに、売ったり貸したりするのはどこからどこまでなのか、対象となる面積は何平方メートルなのかといったデータを取得します。
建築確認済証および検査証、建築設計図書
建物の概要を整理するために必要となる資料です。建築確認済証および検査証は、その家が建築基準法という法律に基づいて建築されていうということを証明、つまり違法建築ではないということを証明するものです。建築設計図書からは、広さや間取りがわかります。工事記録もあわせて手元に揃えておきましょう。
設計図にはたいてい日付が記載されているので、そこから築年数もわかります。もしリフォームしていたら、同様にリフォーム箇所に関する設計図や工事記録も揃えましょう。
新たに交換した便座、洗面台、流し台など水回りの設備カタログや取扱説明書があれば、それを資料として揃えておくと、売ったり貸したりする際に使える情報となります。
揃わなかった資料は改めて作成することで対処できる
土地測量図、境界確認書、建築確認済証および検査証、建築設計図書など、いざ探してみたら、何ひとつ見付からなかったという場合でも、改めて作成することで対処できます。
土地測量図と境界確認書は、隣接する土地所有者の方々と協議し、了解を得ることで作成します。
建築確認済証を無くした場合は、家が所在する自治体が証明書を再度発行してくれます。
ただし、昭和40-50年代に建てられた古い家については証明書を発行できない場合もあります。建築設計図書がない場合では、室内の寸法を測って、だいたいの広さ、間取りをつかむことで対応できるでしょう。
揃えた資料をもとに親の家の概要を項目別に整理し、把握する
購入時の土地価格、建物の建築費、固定資産税評価額と実際の固定資産税、土地面積、建物面積、間取り、家の向き、築年月日、用途地域、建ぺい率、容積率、所在地、交通、駐車場の有無、設備、主な特徴、といった感じで親の家の概要を項目別にまとめていきます。
この段階で、売るか売らないか、あるいは更地にするかなどの方向性が大まかに見えてくると思います。
親の家の仕様がわかれば、その家が住宅市場でどの程度の実力を持つのか、客観的に把握できるようになります。「売る」「貸す」「経営する」などの方針を決定したら、後は不動産会社に依頼ということになります。
そこからの手続きに関する雑務はすべて営業担当者に一任できるので、ひとまず安心といったところでしょう。
経済的負担について把握する
親の家には、土地、建物、それぞれに毎年固定資産税、都市計画税、維持・管理費を支払っています。
それ以外の費用が出ている場合についても把握しましょう。
保険に加入しているか
火災保険、地震保険に加入していれば、保険料を支払っていることになります。
具体例として、千葉県の木造一戸建て保険金額が2000万円とすると火災保険料は、保険期間1年で約1万5000円です。
地震保険にも加入していれば、保険金額1000万円で保険期間1年の保険料は約1万8000円。合計すると1年間で3万3000円も支払っていることになります。
また、近年首都直下地震や南海トラフ地震など巨大地震のリスクが高まっている事態に準じて、地震保険料は平成28年秋以降、平均2-3割段階的に引き上げられるとのことです。
家を保有し続けるコストというのは、社会環境の変化に応じて変動してくるということも憶えておいた方が良いでしょう。
住宅ローンが残っていないか
住宅ローンは完済していても、老朽化による建て替えやリフォームなどで新たなローンがあったら、その返済をしていかなければなりません。
住宅自体の税金や維持・管理費に加えてこれらの出費をあわせると、相当な金額になると思います。
親の家を持っているということは、それだけでお金のかかる話なのです。
これらお金の心配は、売るという決断をするだけですべて無くなります。
売らずに空き家のまま、あるいは更地にして土地だけ保有していると、これら諸々のお金の負担が継続します。
負担の大きさと重さ、負担し続ける時間の長さがわかれば、売却する決断をくだす判断材料となるでしょう。
住宅取得時の費用を計算してみましょう
最後に、土地の購入代金、建物の建築費、建て替え費用もわかるようなら調べておきましょう。
親の家の売り出し価格から引き算で、売却益を知ることができます。
参考記事
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1社のみに査定を依頼して売却を進めることがありますが、不動産会社によって査定額はまちまち。300万円～500万円、それ以上違うことも普通。複数社の査定を行うことは必須です。
