複数の見積もりで相場を確認して一番高く売る

実家の相続税対策で土地・建物をかしこく引き継ぐ

実家をリフォームして親と子が同居する

高齢になった親を実家で1人暮らしさせるのは心配ですが、同居はお互いの生活を変えることになるので、なかなか決心できないもそういう意味では今回ののです。相続税改正が、同居を考えるきっかけになるかもしれません。

というのは、親からの相続で相続税がかかりそうな場合、実家を相続する子が同居していると大きな節税効果があるからです。同居により小規模宅地等の特例が利用できれば、330㎡までの土地の評価額が80%減となります。

二世帯住宅に建て替えて同居する方法もありますが、ミニキツチンを増設するなど、最低限必要なリフォームをするだけなら、時間はかからず、資金も少なくて済みます。同居は、家族の思い出のある実家をそのまま引き継げるメリットもあります。

同居で相続税は大きく引き下げに

相続する子が同居することで、相続税がどれくらい引き下げられるかを左の例で見てみましょう。条件は、法定相続人が子2人、相続財産の評価額は、土地4950万円、建物1000万円、預貯金が4000万円で、他の財産や債務控除はない場合です。

相続財産の合計額は土地建物と預貯金で9950万円。法定相続人2人のときの基礎控除4200万円を差し引いた相続税の課税価格は5750万円です。

このとき相続税の合計額は約763万円となり子はそれぞれ実際に相続した財産額に応じた相続税を負担します。

一方、実家を引き継ぐ子が同居した場合、相続税計算の際に土地の評価額が80%減の990万円となり、課税価格は1790万円まで下がります。

その結果、相続税の合計額は約584万円減の179万円と、大幅に減らすことができます。

しかしこの特例を利用するには相続税の申告期限までに分割協議が整った状態で申告をすることが必要です。遺産分割でそメていては、有利な特例が使えません。

このケースで1人が実家の土地家屋を、もう1人が預貯金を相続するなら金額は均等にはなりません。遺産分割の争いを防ぐには、親が遺言書を残す、多く相続する分を他の相続人に払う「代償分割」用の資金を準備しておくといった対策をしておきたいものです。

実家の相続基本は4パターン

事前対策をせずに親の実家を相続することになった場合、空き家にしない選択版は、大きく4パターンに分けられます。

1つ目は、子が実家を引き継いで住むパターンです。土地の共有は後々トラブルになりやすいので引き継ぐ人の単独所有にしておくことが望ましいでしょう。相続発生前から同居していると、前述のように評価額を下げられます。

2つ目は、実家をリフォームしたり建て替えたり更地にして、賃貸するパターン。立地が良ければ実家を収益物件に変えられます。

3つ目は、土地を相続人で分割それぞれの相続部するパターン。分を売却するか活用するか、それぞれの判断で行うことができます。

最後は売却して売却代金を相続人で分けるパターン。分けにくい土地で誰も欲しがらない場合などは、この方法に落ち着くでしょう。

これらの方法によっては土地の評価額を下げることはできず、相続人の合意が得られるとは限りません。上手に引き継ぐには事前の対策が必要です。

賃貸併用住宅で親のゆとり資金をつくる

子が親と同居する予定がない場合、賃貸併用住宅に建て直すことも選択肢の一つとなります。

自宅をバリアフリーにして住みやすくし、さらに収益物件を併設することで、親世帯の収入を増やしてゆとり資金を作ることができます。賃貸併用住宅には、いくつかのパターンがあります。

図にある連棟型であれば、出入口や開口部の方向を工夫すれば、独立家屋とほぼ変わらないかたちで生活できます。

敷地が狭い場合や都市部では、自宅の上層階あるいは下層階を住宅や庖舗として賃貸するパターンも考えられます。生活音が気になることもあるので、二世帯住宅と同様、水回り部分の配置などに配慮すること、が必要です。

駐車場併設や同居では評価額は違ってくる

敷地に余裕があるなら、賃貸部分の一部を貸駐車場とすることもできます。駐車場は設備や誰に貸すかで相続時の評価額は異なるので注意が必要です。

その駐車場が入居者専用であるなど一定の条件を満たせば、貸家建付地の評価になります。

しかし青空駐車場は原則として自宅と同じ自用地評価。一部でも入居者以外に貸していれば駐車場全体が自用地とみなされることも。駐車場も小規模宅地等の特例が適用されるようにしておきましょう。

また自宅部分に親子で同居していたなら、

小規模宅地等の特例は

  1. 自宅部分のみ(80%減)
  2. 賃貸部分のみ(50%減)
  3. 両者を併用(調整あり)

上記の中から有利な方法を選んで申告できます。収入増と相続財産の評価減が狙える賃貸併用住宅ですが、建築費を借り入れでまかなった場合、入居者が見つからなければ返済計画が狂います。

また売却のとき、賃貸併用住宅はやや特殊な物件のため、買い手が見つかりにくいという点も覚えておきましょう。

家の『査定額』がすぐ分かる おすすめの無料一括査定サイト
自宅に居ながら、インターネットで家の売却査定額を調べる時の定番

不動産一括査定サイトって何?
これまで家を売る時は、初めて訪れた不動産屋さんで【訪問~査定~売却】までが普通の流れが普通でした。
しかし、不動産屋によって数百万~1千万円も査定額が違うこともありますので、複数社に査定を依頼していたらもっと高く売却できた可能性が高いです。

何件もの不動産屋に自分の足で訪問して査定依頼するのは大変です。「不動産一括査定サイト」は会社ごとに違いが出る査定額を、複数社に同時に依頼できる便利なサービスです。

リガイド
イエイ
提携会社数 600社以上
対応地域 全国
査定依頼数 最大10社
入力時間 最短60秒
運営会社 株式会社ウェイブダッシュ

SBIグループの旧SBIライフリビング株式会社から分社し、現在は「RE-Guide」として㈱ウェブダッシュが運営している。2006年からサービスを開始した、運営12年目の老舗一括査定のサイト。不動産取引のプロが中心になって創設されており、投資物件や、収益物件の査定にも強い。個人の住宅、マンションからプロ御用達の物件まで、幅広い物件に対応。他社にはない専門知識を活かした、緻密な査定に定評がある。

リガイドの特徴
  • 旧SBIライフリビング株式会社から分社。運営12年目の老舗一括査定サイトの一つ。
  • 一度の申込みで、“最大10社”の査定額を調査してくれる。
  • 居住用物件の他、収益物件など投資物件に精通した不動産会社も多数参加。
イエイ
イエイ
利用者数 300万人
提携会社数 1,000社以上
対応地域 全国
査定依頼数 最大6社
入力時間 最短60秒
運営会社 イエイ不動産売却査定

国内最多の300万人が利用している、不動産売却専門マッチングサイト。全国の1,000社以上の不動産会社の査定結果を即日に受け取れる。不動産の専門知識をもった専任スタッフが常駐しており、スムーズに売却できるようにサポート体制も充実している。

イエイの特徴
  • 専門知識を持った専任スタッフが大切な不動産を売却できるようサポート
  • 不動産会社へ取引しない旨を代わりに連絡する、“代行お断りサービス”あり
  • イエローカード制度があり、悪徳な不動産会社が排除されている
イエウール
イエウール
利用者数 1,000万人
提携会社数 1,400社以上
対応地域 全国
査定依頼数 最大6社
入力時間 最短60秒
運営会社 株式会社Speee

国内最大級の不動産一括査定サイト。提携数は全国1,200社。誰もが知る最大手から、地場に強い中小まで数多くの不動産会社の査定を受けることが可能。累計利用者は1000万人。最大6社から無料査定を受けられる。

イエウールの特徴
  • 提携しいる不動産業者が1500社と他社に比べて圧倒的に多い
  • 「大手」から「中堅」「地方」の不動産会社にネットワークがある。
  • 利用者数が1000万人と一括査定サイトの中での実績がある。
town life 不動産売却
タウンライフ
提携会社数 300社以上
対応地域 全国
入力時間 最短60秒
運営会社 town life

提携している不動産会社は300社と他社に比べ少ないが、地域に根ざした地元密着の不動産会社が多いので強み。登録会社は厳格な審査基準をクリアした不動産会社のみ。 初めての不動産売却の人が分からない細かいこともメールで相談に応じてくれる。

タウンライフ不動産売買の特徴
  • 信頼できる300社以上の不動産会社に不動産価格一括査定が可能
  • 簡単入力60秒で無料スピード依頼。オリジナルの不動産売却査定書が届く
  • 売却に関するお悩み・不安を「メール」「郵送」「FAX」好みの方法の相談できる。