実家の相続税対策で土地・建物をかしこく引き継ぐ

実家をリフォームして親と子が同居する

高齢になった親を実家で1人暮らしさせるのは心配ですが、同居はお互いの生活を変えることになるので、なかなか決心できないもそういう意味では今回ののです。相続税改正が、同居を考えるきっかけになるかもしれません。

というのは、親からの相続で相続税がかかりそうな場合、実家を相続する子が同居していると大きな節税効果があるからです。同居により小規模宅地等の特例が利用できれば、330㎡までの土地の評価額が80%減となります。

二世帯住宅に建て替えて同居する方法もありますが、ミニキツチンを増設するなど、最低限必要なリフォームをするだけなら、時間はかからず、資金も少なくて済みます。同居は、家族の思い出のある実家をそのまま引き継げるメリットもあります。

同居で相続税は大きく引き下げに

相続する子が同居することで、相続税がどれくらい引き下げられるかを左の例で見てみましょう。条件は、法定相続人が子2人、相続財産の評価額は、土地4950万円、建物1000万円、預貯金が4000万円で、他の財産や債務控除はない場合です。

相続財産の合計額は土地建物と預貯金で9950万円。法定相続人2人のときの基礎控除4200万円を差し引いた相続税の課税価格は5750万円です。

このとき相続税の合計額は約763万円となり子はそれぞれ実際に相続した財産額に応じた相続税を負担します。

一方、実家を引き継ぐ子が同居した場合、相続税計算の際に土地の評価額が80%減の990万円となり、課税価格は1790万円まで下がります。

その結果、相続税の合計額は約584万円減の179万円と、大幅に減らすことができます。

しかしこの特例を利用するには相続税の申告期限までに分割協議が整った状態で申告をすることが必要です。遺産分割でそメていては、有利な特例が使えません。

このケースで1人が実家の土地家屋を、もう1人が預貯金を相続するなら金額は均等にはなりません。遺産分割の争いを防ぐには、親が遺言書を残す、多く相続する分を他の相続人に払う「代償分割」用の資金を準備しておくといった対策をしておきたいものです。

実家の相続基本は4パターン

事前対策をせずに親の実家を相続することになった場合、空き家にしない選択版は、大きく4パターンに分けられます。

1つ目は、子が実家を引き継いで住むパターンです。土地の共有は後々トラブルになりやすいので引き継ぐ人の単独所有にしておくことが望ましいでしょう。相続発生前から同居していると、前述のように評価額を下げられます。

2つ目は、実家をリフォームしたり建て替えたり更地にして、賃貸するパターン。立地が良ければ実家を収益物件に変えられます。

3つ目は、土地を相続人で分割それぞれの相続部するパターン。分を売却するか活用するか、それぞれの判断で行うことができます。

最後は売却して売却代金を相続人で分けるパターン。分けにくい土地で誰も欲しがらない場合などは、この方法に落ち着くでしょう。

これらの方法によっては土地の評価額を下げることはできず、相続人の合意が得られるとは限りません。上手に引き継ぐには事前の対策が必要です。

賃貸併用住宅で親のゆとり資金をつくる

子が親と同居する予定がない場合、賃貸併用住宅に建て直すことも選択肢の一つとなります。

自宅をバリアフリーにして住みやすくし、さらに収益物件を併設することで、親世帯の収入を増やしてゆとり資金を作ることができます。賃貸併用住宅には、いくつかのパターンがあります。

図にある連棟型であれば、出入口や開口部の方向を工夫すれば、独立家屋とほぼ変わらないかたちで生活できます。

敷地が狭い場合や都市部では、自宅の上層階あるいは下層階を住宅や庖舗として賃貸するパターンも考えられます。生活音が気になることもあるので、二世帯住宅と同様、水回り部分の配置などに配慮すること、が必要です。

駐車場併設や同居では評価額は違ってくる

敷地に余裕があるなら、賃貸部分の一部を貸駐車場とすることもできます。駐車場は設備や誰に貸すかで相続時の評価額は異なるので注意が必要です。

その駐車場が入居者専用であるなど一定の条件を満たせば、貸家建付地の評価になります。

しかし青空駐車場は原則として自宅と同じ自用地評価。一部でも入居者以外に貸していれば駐車場全体が自用地とみなされることも。駐車場も小規模宅地等の特例が適用されるようにしておきましょう。

また自宅部分に親子で同居していたなら、

小規模宅地等の特例は

  1. 自宅部分のみ(80%減)
  2. 賃貸部分のみ(50%減)
  3. 両者を併用(調整あり)

上記の中から有利な方法を選んで申告できます。収入増と相続財産の評価減が狙える賃貸併用住宅ですが、建築費を借り入れでまかなった場合、入居者が見つからなければ返済計画が狂います。

また売却のとき、賃貸併用住宅はやや特殊な物件のため、買い手が見つかりにくいという点も覚えておきましょう。

参考記事

相続した実家をスムーズに売却するための手順と節税対策

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