負動産にならないために！今スグ売却するべきマンションの3条件

今直ぐに売却処理した方がいいマンション

不動産の売り時は良いタイミングや運良く買い手が見つかったりしますが、直ちに売却してしまったほうがよい物件もあります。

せっかくローンを組んで購入したマンションだとしても、もしそこにずっと住み続ける意思がないのであれば、今のうちに売り払うことを一度念頭に置いてみたほうがよいでしょう。

「駅から徒歩20分超のマンション」「旧耐震基準で建築されたマンション」「総戸数30戸に満たない小規模マンション」の3つの要素にあてはまるマンションは、売却も一つの選択肢に入れておきましょう。

駅から徒歩20分超のマンション

中古マンションを買う人が重要視するのは立地、特に交通利便性のいい駅近物件。

新築マンションを購入しようとする人は、「新築だから少々駅から遠くてもしょうがない」と立地の面には妥協をする人も多いです。それに対して中古マンションを求めている人は、「古くても構わないから駅近の便利なマンションがいい」と立地を重要視し探しています。

高齢者世帯が郊外の戸建てを売却して、駅近くのマンションに住み替える動きも一般的になる傾向にありますが、この場合も立地が最重要ポイントです。

これからは、駅から歩いて20分を超えるマンションは、マーケット価格が以前にも増して下がっていく可能性が高くなります。特にバスを利用しないといけないなど、市街地から離れたところの不便な立地にある大規模マンションは売却する際に、想定した価格で売れないリスクがあります。

築20年、30年も経つと住人が高年齢化して、戸数が多ければ多いほど管理組合の運営・取りまとめが困難になり、管理状態が悪化してくる可能性もあります。

また、徐々に空き部屋が増えていき、それらが売りに出されることで、安くしでもなかなか売れなくなるということもあり得ます。

ずっと住み続ける考えであれば、どこに建てられていようが関係ありません。しかし「いずれは売却を……」と考えているのであれば、駅徒歩10分超のマンションは早めに売却してしまった方がいいでしょう。

旧耐震基準で建築されたマンション

今現在の新耐震基準が導入されたのは1981年6月1日です。この日以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準で建築されています。

旧耐震基準の建物がどれも危険というものではありませんが、耐震性が充分でない物件が多く含まれている可能性があります。

また、旧耐震基準のマンションは、購入する人にとって、住宅ローンの融資審査のハードルが上がることになります。

フラット35（住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して取り扱っている長期固定金利住宅ローン）であれば耐久性や耐震性の審査を受ける必要があり、民間金融機関のローンであれば融資期聞が短くなったりします。

それでもまだ現状では、旧耐震基準のマンションで住宅ローンを組むことが可能ですが、今後は困難になっていきます。都心の好立地にある高級マンションなどは別として、今後あえて旧耐震の物件に手を出そうという人は減っていくでしょう。

旧耐震基準のマンションを持っている人は、まだ売買ができる今のうちに直ぐに売ってしまったほうが賢明です。

なお、耐震補強が実施されてている物件であれば、新耐震基準と同じ程度の頑丈さを備えているので問題ありません。自分の保有するマンションが新耐震基準か旧耐震基準かわからない場合は、管理会社などに一度確認してみると良いでしょう。

総戸数30戸に満たない小規模マンション

30戸未満とされるのは一つの目安ですが、小規模マンションには注意する必要があります。小規模なマンションでは、戸数の多い大規模マンションに比べてスケールメリットが効かないために、一戸あたりの管理費や修繕積立金が割高になりがちです。

しかし、新築時にはデイベロッパーが割安感を出すために、管理費・修繕積立金を低めに設定している場合が多々あります。その後、段階的に値段を上げるか、修繕実施の際に一時金を徴収するなどして帳尻を合わせます。

大半は、修繕積立金は新築時からおよそ10～15年後に行われる1回目の大規模修繕後に、2倍くらいになる事例が多いようです。しかし、築年数が経つ聞に入居者の経済事情は変わっていきます。

その結果、管理費や修繕積立金の負担が重くなり、値上げしようにも、値上げに難色を示す人や滞納する人が現れるかもしれません。その上高齢化が進むことで、大規模マンション程ではないとしても、管理組合の活動が停滞しがちになり、適切な管理が行われにくくなるかもしれないという恐れもあるでしょう。

修繕積立金不足で大規模修繕が難しく、日常的な維持管理も十分に行われないとなると、どうにもならない状態に陥ってしまいます。次第に退去者が増えていき、マンションがスラム化してしまう可能性があります。

中でも総戸数20未満の場合は気を付ける必要があります。金融機関によっては20戸未満のマンションで自主管理の場合には、住宅ローンを承認しないところも見受けられます。小規模マンションを持っている人は、このようなリスクがあることを想定して、気になるのであれば、管理費・修繕積立金がまだ上がっていない時点であっても、売却を考えてみることが必要になります。

売りたくても売れない状況になってしまうと出回り物件になってしまうことがあります。

「売れ残りマンション」出回り物件になってはいけない

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