複数の見積もりで相場を確認して一番高く売る

売りに出したマンションが売れない理由

売りに出したマンションが売れない理由

内覧

内覧がない場合は『価格」か「需要」が原因

マンションを売りに出したけど、なかなか売れない。

売れなければ、売れない理由を見きわめないといけません。この売れない理由については、売却を依頼している不動産屋と相談しながら分析することになります。しかし売主として、この売れない理由について、ある程度見きわめられる知識を持っていて損はないでしょう。

マンションが売れないといっても、内覧があるかないか、2つの状況があります。このうち「内覧がない」という場合では、さらに2つのパターンに分かれます。それは、依頼している不動産屋のところに、チラシを見た見込み客やレインズのデータを見た他の不動産屋からあなたの物件に対し、問い合わせがあるか問い合わせがないかということです。

①問い合わせがある場合─価格が高い

問い合わせはあるが内覧がない場合は、価格が市場と合っていない可能性が高いでしょう。買主さんの立場に立ってみれば、その理由がわかります。

買主さんはマンションを買いたいと思って不動産屋を訪れます。そして、電話や不動産屋の庖頭で、担当者に買いたい物件の詳細を伝えます。

購入の依頼を受けた不動産屋は、お客様の希望に合いそうな物件を検索します。レインズ等からめぼしい物件を見つけると、売却を依頼された不動産屋に、お客さんに紹介してよいかという問い合わせ(業界用語ではこれを「物件確認」、略して「物確(ぶつかく)」といいます)をした上でお客さんに紹介します。

このとき不動産屋は、買主さんの希望価格と合わなくても、希望する地域やマンションの情報があれば買主さんに紹介します。そして、それを見た買主さんが「見たい」といえば内覧となります。

問い合わせがあるということは、「お客さんがいるから紹介したい」という不動産屋の意思表示です。しかし内覧がないということは、お客さんに資料は見せたけれど内覧まで至らなかったということです。もちろん間取りなどの理由もあるかもしれませんが、価格を含め総合的に見て「高い」と判断するから内覧しないのです。

新築マンションのチラシを見て「高い」と思えばモデルルームにも行かないのと同じ。この場合は、価格の調整をすることで成約に結びつけることが可能です。

②問い合わせがない場合──需要がない

深刻なのはこちらのほうです。売却を依頼している不動産屋に、他の不動産屋から物確がないということは、その地域に興味のあるお客さんを持っている不動産屋がいない、すなわち需要がない状況だと判断されます。

例えば、地域的に大きな家が売れない地域で、他の家の倍くらいの大きさの家を売りに出した場合や、人口が流出している住宅地などがこれに当たります。この場合は非常に深刻で、長期間かけて縁のある買主を待っか「その値段なら買っておいてもいいかな」と買主が思える価格に下げて売り出すことになります。

ここまでを整理すると、売却を依頼している不動産屋に問い合わせがあるのであれば、価格の調整をし、それがないのであれば価格について根本的に考え直すということです。

繰り返しになりますが、中古マンションを売る場合には、まず内覧に来てもらうこと。内覧がない限り売れません。しかし、「内覧があってもなかなか売れない家」というのがあります。この場合の理由は、「内覧のない場合」とは当然異なります。

内覧があるのにマンションが売れない

内覧後の買主が買わなかった理由をしっかりリサーチする

内覧には見込み客が来る。けれど、なかなかそこから先に進まない。不動産屋から「残念ですが今回のお客様からお断りの連絡がありました」との報告。

こんな場合は、売却を依頼している不動産屋にこう聞いてください。「お客さんが私のマンションを買わなかった原因はなんですか?」と。買わなかったということは、そこに必ず「買わなかった原因」があります。もちろん、見に来た方にはそれぞれ個性がありますので、買わなかった原因はバラバラかもしれません。しかし中には、買わなかった原因に共通するものがある場合もあります。「買わなかった原因」を見きわめることはとても重要です。

その原因を突き止め、改善を繰り返すことでうまくいくようになるのです。中古マンションを売却していく中での「買わなかった原因」とは、内覧者の声です。これを知り、改善できることはどんどん改善し、成約を目指すのです。しかし残念ながら、ほとんどの不動産屋が断りの連絡を受けたら「ああ、そうですか。またお願いします」と電話を切ってしまいます。「原因」を聞いていないのです。ですから、ここはあなたがいい意味でのうるさい売主として、売れなかった原因を不動産屋にしっかり問い詰めてください。

例えば、10人見に来て10人が「思ったより図面とイメージが違った。少し高いね」となれば、価格の調整が必要となります。「リビングが狭い」という意見が多ければ、リビングの壁紙だけでも真?日なものに張り替え、明るいリビングを演出します。リビングの壁紙の張替えだけなら、下げる価格と比べれば安い投資です。原因が改善できるものであれば、改善することでより早く成約できます。

しかし、原因の中には改善のしょうもないものがあります。マンションで「バルコニーが狭い」というだけで長い間売れなかったマンションもあります。そのマンションは、毎週のように内覧者が来るのになかなか決まりません。見に来た方に断りの理由を聞くと、口をそろえて「バルコニーが狭い」というのです。

バルコニーは共用部分。持主とはいえ勝手に拡張することもできません。内覧があり、売れない原因は把握しているが改善のしょうがない。そんな場合は下の2つの選択肢しかありません。

それは

  • 「改善できないデメリットを容認できるまで価格を下げる」
  • 「改善できないデメリットをデメリットと感じない買主を待つ」

バルコニーの狭いマンションの場合は、後者の選択をしました。バルコニーのことを気に掛けない買主とご縁があったのです。しかし「買主を待つ」という選択は、「内覧者がたくさん来る」という絶対条件が必要です。

こうした分析を行なうためにも、ふだんから不動産屋といい信頼関係を築くことは非常に大切です。不動産屋と密な情報交換を行なって、いい結果を手に入れていただきたいと思います。

しかし中には、やはり値段を下げる必要が出てくる場合もあります。市場の状況次第で戦略を途中で見直さなければいけない場合も当然出てきます。

家の『査定額』がすぐ分かる おすすめの無料一括査定サイト
自宅に居ながら、インターネットで家の売却査定額を調べる時の定番

不動産一括査定サイトって何?
これまで家を売る時は、初めて訪れた不動産屋さんで【訪問~査定~売却】までが普通の流れが普通でした。
しかし、不動産屋によって数百万~1千万円も査定額が違うこともありますので、複数社に査定を依頼していたらもっと高く売却できた可能性が高いです。

何件もの不動産屋に自分の足で訪問して査定依頼するのは大変です。「不動産一括査定サイト」は会社ごとに違いが出る査定額を、複数社に同時に依頼できる便利なサービスです。

リガイド
イエイ
提携会社数 600社以上
対応地域 全国
査定依頼数 最大10社
入力時間 最短60秒
運営会社 株式会社ウェイブダッシュ

SBIグループの旧SBIライフリビング株式会社から分社し、現在は「RE-Guide」として㈱ウェブダッシュが運営している。2006年からサービスを開始した、運営12年目の老舗一括査定のサイト。不動産取引のプロが中心になって創設されており、投資物件や、収益物件の査定にも強い。個人の住宅、マンションからプロ御用達の物件まで、幅広い物件に対応。他社にはない専門知識を活かした、緻密な査定に定評がある。

リガイドの特徴
  • 旧SBIライフリビング株式会社から分社。運営12年目の老舗一括査定サイトの一つ。
  • 一度の申込みで、“最大10社”の査定額を調査してくれる。
  • 居住用物件の他、収益物件など投資物件に精通した不動産会社も多数参加。
イエイ
イエイ
利用者数 300万人
提携会社数 1,000社以上
対応地域 全国
査定依頼数 最大6社
入力時間 最短60秒
運営会社 イエイ不動産売却査定

国内最多の300万人が利用している、不動産売却専門マッチングサイト。全国の1,000社以上の不動産会社の査定結果を即日に受け取れる。不動産の専門知識をもった専任スタッフが常駐しており、スムーズに売却できるようにサポート体制も充実している。

イエイの特徴
  • 専門知識を持った専任スタッフが大切な不動産を売却できるようサポート
  • 不動産会社へ取引しない旨を代わりに連絡する、“代行お断りサービス”あり
  • イエローカード制度があり、悪徳な不動産会社が排除されている
イエウール
イエウール
利用者数 1,000万人
提携会社数 1,400社以上
対応地域 全国
査定依頼数 最大6社
入力時間 最短60秒
運営会社 株式会社Speee

国内最大級の不動産一括査定サイト。提携数は全国1,200社。誰もが知る最大手から、地場に強い中小まで数多くの不動産会社の査定を受けることが可能。累計利用者は1000万人。最大6社から無料査定を受けられる。

イエウールの特徴
  • 提携しいる不動産業者が1500社と他社に比べて圧倒的に多い
  • 「大手」から「中堅」「地方」の不動産会社にネットワークがある。
  • 利用者数が1000万人と一括査定サイトの中での実績がある。
town life 不動産売却
タウンライフ
提携会社数 300社以上
対応地域 全国
入力時間 最短60秒
運営会社 town life

提携している不動産会社は300社と他社に比べ少ないが、地域に根ざした地元密着の不動産会社が多いので強み。登録会社は厳格な審査基準をクリアした不動産会社のみ。 初めての不動産売却の人が分からない細かいこともメールで相談に応じてくれる。

タウンライフ不動産売買の特徴
  • 信頼できる300社以上の不動産会社に不動産価格一括査定が可能
  • 簡単入力60秒で無料スピード依頼。オリジナルの不動産売却査定書が届く
  • 売却に関するお悩み・不安を「メール」「郵送」「FAX」好みの方法の相談できる。