周辺の競合物件がどれくらいあるかで価格戦略も変わる



競合物件を参考に価格を決める

自分の家の売値はどれくらいか、インターネットを使って簡単に調べることができます。

「スーモ」「ホームズ」「アットホーム」「オウチーノ」といった不動産ポータルサイトに行き、自宅と同じエリアで、築年数や立地などの条件が近い物件を検索してみましょう。

すでに不動産会社に売却を委任している場合は、不動産会社に調べてもらいましょう。調べた結果、競合物件がどれくらいあるかで価格戦略が変わってきます。同じエリア内に競合物件が全くない、あるいはほとんどないという場合は、売りに出す絶好のタイミングです。

多少高めの価格をつけたとしても、そのエリアで探している人がいれば、購入してくれる可能性が高くなるからです。競合物件がある場合、その物件を参考に価格を決めます。

マンションの場合、階数で100万単位で価格が変わる

同じマンション内の同じ間取りの部屋でも、1階と最上階では人気は違います。その違いを考慮して販売価格を決定することになります。最上階で3000万円の部屋が売られているのに、1階の部屋を3200万円で売ることは難しいでしょう。

最上階で3000万円なら、1階物件はそれより100万~300万円安く売りに出すことになります。その価格に納得できないのであれば、競合物件が売れるまで待つのが賢明です。逆に同じマンションでほかに売りに曲されている部屋がないなら、1階の物件を3200万円で販売できる可能性もあります。競合が出てくる前に、早めに売ってしまったほうがよいでしょう。

周辺に新築が多い場合は売却のタイミングをずらす

明らかな競合物件がある場合は、競合物件よりも価格を安くしてすぐに売りに出したほうがいいのか、あるいは売り出す時期を少しずらしたほうがいいのか、見極める必要があります。

売却する時期をずらしたほうがいいのは、周辺に新築物件が多い場合です。戸建てにしてもマンションにしても、新築の物件を売りに出す際、ハウスメーカーやデイベロッパーl(不動産開発業者)はそのエリアの販売時期の重なる新築物件や中古相場を参考にして価格を決めます。

住宅を探している人は、同じようなスペックの新築物件と中古物件を比較する傾向にあります。新築物件は、中古物件と比べられても選ばれるように、お得感を感じさせるくらいの価格がつけられているはずです。例えば同じような立地と間取りで、新築が500万円高い程度なら、新築を選ぶ人のほうが多くなります。

したがって新築が多く売りに出されているエリアでは、中古物件はどうしても見劣りしてしまい、大幅に安い価格でなければ売れなくなります。もちろん自分の物件が、最新の設備が整っているとか、デザイナーズマンションであるなど、新築物件と競争しても勝てるくらいの付加価値があるというなら別です。

また、新築価格が中古と比較して割高に感じられるのなら、逆に売りに出す絶好のタイミングと言えます。そのような強みがないのなら、新築と競争するのは不利になると考えましょう。新築が売れてしまうのをしばらく待つのが賢明です。

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