国を挙げての施策で中古不動産市場が活性化する

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これからの中古不動産は住宅の価格にも注目

みなさんのなかにも、不動産の売却を考えている方がいると思います。もしそうであれば、今はまさに絶好のタイミングといえるかもしれません。

これまでの日本では、あまり中古不動産市場が活発とはいえませんでした。しかし、今後はその状況を変えようという動きがあるのです。

不動産を売る理由は、人によって大きく違います。たとえば、自分の所有する土地の価格が上がったり、あるいは引っ越しをする、借金の担保として手放さざるを得なくなった、などポジティブな理由からネガティブな理由までさまざまです。

いずれにしても、私たちが第一に考えるのはその売値についてです。特に、近年はアベノミクス以降、三大都市圏を中心に地価が上昇しつづけています。そういった点からも、不動産を売るのに良いタイミングといえるでしょう。

現在の日本では、土地だけではなく、中古住宅について新しい評価をしようという動きが始まっているのです。

戸建て中古住宅は最終的に価値がゼロになる?

中古品というのは、電化製品や書籍、衣類、また自動車にしても、基本的に新品より値段は安くなるものです。

その一方で、今では手に入りにくくなった、あまり数が出まわっていない、といった理由で購入したときよりもむしろ価格が高くなることもありますが、一般的には使用済みの中古品は安くなるものです。

中古住宅というものは、年月を経れば減るほど、無条件でその価格は低くなっていきます。たとえ、どれほど使用状況が良く、新築時とほとんど変わらない外観や住み心地を保っていたとしても意味がありません。

最終的に、築20~25年ほど経てばその価値は完全にゼロになってしまうのです。

これは、売り手としてはなかなか納得のいく話ではありません。それでも、かつては不動産を売ることでちゃんと利益を得られた時代もありました。バブル期までは当たり前のように地価は上がり続けていたので、土地さえ持っていれば、たとえ住宅の価値がなくなったとしても売値はプラスになっていたのです。

しかし、現在は残念ながらそのような時代ではありません。たしかに、地価はふたたび上昇傾向にありますが、それもあくまで都市圏を中心とした話です。地方では地価が下がっているところもありますし、少子高齢化が進むことを考えれば、それが日本全体に広がっていくことも十分に考えられるでしょう。

土地さえ持っていればかならず資産が増える、という時代は終わってしまったのです。

老後のために住宅を資産のひとつと考える

中古住宅の価値がほとんどないという現実は、個人にとっての問題だけではありません。日本経済として見ても、これは大きな問題です。

たとえば、日本では住宅にかけられている費用は累計で900兆円近くに上ると言われています。しかし一方で、中古住宅の評価額は平成25年度で約350兆円にすぎません。つまり、住宅への投資に対して、じつに6割以上ものマイナスが生まれているわけです。

これを、ふたたび個人のケースに当てはめて考えてみましょう。

家を新築したときに、土地と住宅にそれぞれ2,000万円ずつ費用がかかったとします。この時点で、不動産の価値は4,000万円です。ところが、住宅の価値は年々下がっていくので、20年後にはわずか半額の2,000万円になってしまいます。

住宅というのは使用するためにあるので、それも仕方ないと思う人もいるかもしれません。しかし、それでは賃貸住宅とまったく変わらないことになってしまいます。ほとんどの人にとって、住宅というのは人生のなかでもっとも大きな買い物です。それが資産にならないのは、やはりおかしいと言わざるをえません。

特に、これからは少子高齢化社会となり、給与や年金で老後の資産を蓄えることもかなり難しくなっていくでしょう。

そのような時代だからこそ、住宅の価値をあらためて見なおす必要があるのです。

すでに始まっている中古住宅評価の見なおし

じつは、このような中古住宅の評価の見なおしは、すでに国によって新しい取り組みが始まっています。

そのひとつが、平成26年度に発表された国土交通省の「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」です。そこでは、住宅を耐用年数によっては100年以上の単位で見ること、またリフォームによる住宅の評価アップ、といった改善策が提案されています。

ほかにも、売り手自身が自宅の評価額を知るために、業者に住宅診断を依頼する「ホームインスペクション」を広めるためのガイドラインなども取りまとめています。

一方、民間企業では、ただ住宅をただ住みやすくするためだけではなく、価値を高めるためのリフォームやリノベーションを事業とする業者も増えてきました。

このように、現在では中古住宅市場を活性化させようと、国と民間で同時に大きな流れが起こっているのです。

これからの中古不動産はオーナーで価格が変わる

高度経済成長期を終えた日本では今、新しい事業に投資するだけではなく、すでにあるリソースを有効活用しようという考え方が広がっています。

中古住宅市場の活性化といのも、そのひとつに位置づけられるでしょう。もちろん、住宅だけではありません。これからの中古不動産を考えるときには、土地もふくめ、すべてこのような考えで評価していくことが重要になります。

ただし、ひとつ気をつけておかなければいけないことがあります。

それは、いくら中古不動産市場の流動性が高まったからといって、かならず自分の不動産の価値が上がるわけではない、ということです。流動性が高まるということは、逆にマイナスに見られる可能性があることも意味しています。

つまり、これからの時代は自分自身で知識をたくわえ、不動産を資産としてより価値を高める努力が必要になるのです。

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