家を売る時に、信頼できる不動産会社を選ぶポイント
中古住宅の売却を売り主の満足いく価格で売れる要因の80％は、不動産会社選ぴが大事だと言われています。
信頼できる不動産会社の選び方
瑕疵保険、インスペクション、住宅履歴に対応している
買い主の不安を解消してあげることが、不動産を売りやすくするためには、重要です。
例えば、「ローンを組んで購入した後にどんなトラブルが発生するかわからない」というのも買い主の不安の一つです。
瑕疵保険、インスペクション、住宅履歴の手法を駆使することで、「問題があるかどうかよくわからない中古住宅」を「安心して購入できる中古住宅」にすることができます。
暇抗保険、インスペクション、住宅履歴は、中古住宅市場を活性化させるために国が政策を通じて後押ししている、最低限かつ最重要なポイントです。
売却に特化したノウハウを持っている
一例を挙げますと、売り出す物件に興味を持った人が内覧に来た際などに、家の中に家具などの荷物をできるだけ置かないほうが、内覧者に好印象を持ってもらいやすくなります。
家具や荷物の置き場所が無い場合は、一時預かりサービスがあれば、家の中をスッキリと見せることができます。
さらに、見栄えのよいインテリア、家具や家電を置くなど、室内をモデルルームのようにして魅力的に見せる「ステージング」という方法があります。
ステージングには、出費が必要ですが、手間をかけることで、数十万～数百万も売り出し価格に影響することなので、とても大切です。
このような提案の有無で、売却ノウハウがある会社なのかを見分けることができます。
売却の段取りや手順を詳細に説明してくれる
住み替えは資金計画やタイミングが難しく、手順を間違えると、トラブルに見舞われたりして、売却も購入も納得できない形で終わってしまいかねません。
- 「どのタイミングで売り、どれくらいの売却代金が入り、ローンの返済と頭金でどれくらいの物件が購入できるようになるか」
- 「仮住まいするとしたら、いつぐらいに引っ越して、いつぐらいに新居を購入するか」
といったストーリーや手順をつくってくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。
ホームページの情報が充実している
売り主も買い主も、インターネットで不動産会社の情報をチェックする時代です。ホームページは会社の看板でもあるので、売買情報が充実していれば顧客も集まってきます。情報の多さだけでなく、更新頻度も大切なポイントです。また、不動産会社の経営方針や事業実績、コンブライアンス(法令道守)に対する方針なども確認しておきましょう。会社の姿勢を知る目安になります。
ネット広告を豊富に出稿している
物件情報をきちんと消費者の目に届かせるためには、インターネットによる広告が欠かせません。「スーモ」「ホームズ」「アットホーム」「オウチーノ」の4大不動産ポータルがありますが、このうちできれば4つ全部、最低でも3つに登録してもらえるかどうか、確認しましょう。
大手不動産会社の中には、費用のかからない自社サイトに情報を載せて終わり、という対応もよくあります。しかし、自社サイトだけでは、幅広いユーザーに情報を届けることはできません。
なお、ポータルサイトに広告を出すには広告費がかかります。不動産会社は、売買契約が決まったら、受け取る仲介手数料の中から広告費を捻出します。その意味でも、「他社に契約を決められてしまうかもしれない」一般媒介契約では、広告費を出しづらいというわけです。
リフォームの提案ができる
中古住宅の売買にはリフォームがつきものです。中古住宅の購入を検討するお客さまからは、「リフォームが必要なのはどの箇所で、いくらぐらいかかりますか?」という質問をよく聞かれます。
それに対して、「キッチンの交換はしたほうがいいですね。100万円くらいになります」などとアバウトに回答していたら、購入希望者はその情報を鵜呑みにして、「物件価格+100万円か……」と
判断してしまいます。そのようなあいまいな情報ではなく、正確なリフォーム費用を教えてあげたほうが、買い主にとってイメージがしやすくなります。つまり、販売活動を行う前にリフォーム会社に見てもらい、見積もりをもらっておくことも大切です。
購入希望者はそれをもとに正確な費用を想定できるので、きちんとした資金計画が立てられます。「キッチンはこのままにして、玄関のドアはグレードの高いものに交換して……」と具体的なイメージができるので、購入を決断しやすくなります。
売却に関する税金情報を教えてくれる
不動産の売却にあたっては、譲渡所得税など複雑な税制がからんできます。ホームページで税金の情報を公開していたり、パンフレットを作成していたりするなど、税金に関する詳しい情報を提供してくれるかは大切なポイントです。
間違った不動産会社の選び方
時代によって不動産屋の選び方も変わっていきます。ここではまず、これまで「常識」とされてきた不動産屋選ぴの方法について考えていきます。
大手の不動産屋のほうが、小さな不動産屋より情報を持っている？
不動産業界で共通して使われている、「レインズ」という不動産流通標準情報システムのおかげで、会社の規模だけで情報量を判断することはできなくなりました。
確かに、大手は表に出していない自社の事例を持っていることはありますが、それだけで大手のほうがすぐれているとはいえなくなりました。
宅建免許の更新番号が大きいほうが歴史があっていい？
不動産屋宅建免許の更新番号とは、その不動産屋がこれまで何回免許を更新しているのかを示す数字です。昔は3年に1度宅建免許の更新を行ない、営業を継続していました。しかし現在は、この更新も5年に1固となっています。
例えば「東京都知事(4)第65874号」という免許番号だったら、（4）の部分が免許を更新した回数になります。
この番号が大きければ大きいほど、長く不動産業を行なっているということになります。このため、この数字を見れば、「長くやっているか新参者か」は、簡単に見分けることができます。免許番号が(1) であれば創業5年以内の会社です。
確かに長く続けている会社は信用があるとは思いますが、創業したばかりの不動産屋でも、いい仕事をしてくれるところはたくさんあります。反対に、古い不動産屋で、体質も古いままということもあるのです。免許の更新番号はあくまで参考と考えた方がいいです。
駅前にある不動産屋がいい？
駅前にある不動産だからといって、一概にそうであるといえません。
現在の不動産業界で使われている、「レインズ」という不動産流通標準情報システムが確立されています。
あらゆる業務や情報をオンラインででやりとりする中で、駅前という立地だけでは、それほどの優位性はなくなってきています。
たった1分程の入力で、最大6社から無料で査定を受けることが可能。
1社のみに査定を依頼して売却を進めることがありますが、不動産会社によって査定額はまちまち。300万円～500万円、それ以上違うことも普通。複数社の査定を行うことは必須です。
