複数の見積もりで相場を確認して一番高く売る

不動産の物件査定の仕方「最終取引価格」とは?

不動産の「最終取引価格」は一般消費者にはわからない

「不動産の個別取引データ」は公開されていない

不動産の取引価格は、売主(貸主)と買主(借主)との間で、「申込み」と「承諾」が繰り返し行なわれることによって決定します。この当事者聞のやり取りは、不動産会社が仲介の立場で介入することによって調整が図られ、当事者双方が納得すれば合意となり、契約締結へと進んでいくことになります。

しかし、この最終決定した取引価格は、一般消費者の目に触れることはありません。最終取引価格を知っているのは、不動産取引の当事者と仲介した不動産会社、そして不動産涜通機構の標準情報システム(通称レインズ)で取引事例を閲覧できる不動産会社のみとなります。

不動産流通機構とは、不動産取引の適正化と円滑化を目的として、国土交通大臣が指定した4つの公益法人(東日本、中部圏、近畿圏、西日本)によって運営されている不動産物件情報システムです。このシステムに登録された物件情報は、物件が特定されているため、法的に守秘義務を負う宅地建物取引業者である会員のみが利用可能であり、一般には公開されていないのです

「地域の相場」は一般公開されている

では一般消費者が不動産の取引相場を知るためには、どうすればいいのでしょうか?

チラシやネット広告の物件情報は、現在売り出し中の価格で、最終取引価格と一致するとは限りません。そこで、「不動産取引情報提供サイト(レインズ・マーケット・インフォメーション)」というサイトが役立ちます。

全国の不動産流通機構で集約された個別取引の取引価格情報が、物件が特定できないように加工されて一般に公開されているものです。地域別に検索すると、直近1年の「㎡単価、沿線・最寄駅、築年、間取り」等の情報が閲覧できるので、地域の相場を把握することができます。

対象エリアは全国ですが、対象不動産は「居住用のマンション、一戸建て」のみで、土地は対象外となります。このサイトに掲載がなかったり、もっと具体的に調べるには、飛込みで数軒の不動産会社と面談して統計を取るか、親しい不動産会社で聞かなければなりません。

不動産会社が行う「価格査定」とは?

不動産の「用途」が違えば「査定方法」も異なる

不動産の所有者が売却を考える際、不動産会社に査定を依頼します。不動産の査定とは、その不動産を「現時点で売却したら、いくらで売却できるか?」という売却可能価格を算出する作業です。不動産は用途によって、種別や査定方法が大きく4つに分けられます。

  1. 居住用(マイホーム等の持ち家)取引事例比較法
  2. 事業用(店舗・事務所や倉庫等)取引事例比較法、原価法
  3. 投資用(賃貸住宅や賃貸ピル等)収益還元法
  4. 開発用(分譲住宅や商業ピル用地等)開発法

収益還元法の「実質賃料」や開発法の「再販価格」の算出にも取引事例比較法が使われます。

「価格査定」と「不動産仲介会社」の本買を見極める

不動産の査定が完了すると、不動産会社から査定結果に関する報告書が提示されます。

査定による価格は、取引事例を参考に、概ね「売れる可能性が高い金額」が算出されます。

しかし、売主にも売却希望金額があるので、希望額と査定額の聞をとったり、ひとまず売主の希望額で売り出して反響を見るということになります。しかし、中にはわざと高めの査定額を提示して希望を持たせ、確実に競合他社を排除してから、じわじわ値下げを迫るという不動産会社もあるので見極める必要があります。

また、念頭に置いておきたいことは、不動産仲介会社は「取引をまとめることが仕事であって、必ずしも高く売ることが仕事ではない」ということです。取引金額が高くなれば、仲介手数料もその分高くなることは事実ですが、不動産仲介手数料は成功報酬なので、取引が成立しない限り、どれだけ動いても報酬はゼロです。そのため時間をかけて高く売るよりも、早く成約することを優先します。

買主から、売主の売却希望金額を下回る金額の買付証明書が入っても、別の買主を探す労力より、目の前の売主を説得することを選びます。なぜなら、他業者から横やりが入ったり、売主の心変わりで売り止めになると、それまでが「タダ働き」になるからです。

「土地/戸建て住宅」の価格を決める要因とは

「最終消費者価格」と「産業消費者価格」とは?

土地価格には、「最終消費者価格」と「産業消費者価格」があります。最終消費者価格とは、宅地分譲やマンション分譲等、最終消費者(エンドユーザー)が購入する価格のことで、一般的に「エンド価格」と言います。産業消費者価格とは、最終消費者への販売を目的に、事業用地として不動産開発事業者が仕入れる価格のことで「業者価格」と言います。

ある土地が「エンド価格なのか、業者価格なのか」によって、その土地価格は大きく異なることになりますが、その判断基準となるのが「規模」と「買主属性」です。

たとえば、敷地30坪前後の住宅が立ち並ぶ住宅街に「180坪の更地」が存在する場合、この更地は「業者価格」になります。つまり、敷地30坪が標準の住宅街で、180坪の一軒家を買う人を想定するのは現実的ではないため、「敷地却坪×6区画」に分割して、最終消費者へ分譲する不動産開発業者が最適な買主となります。

そして、「エンド価格」が坪当たり50万円である場合、分譲するために仕入れる「業者価格」は、利益や諸経費等を差し引き、坪当たり40万円程度となります。

また、敷地内に開発道路を敷設する必要がある場合では、この道路に供する部分は非分譲となるため、道路面積が敷地全体に占める割合が減価されます。さらに土地が斜面地である場合では、宅地造成工事が必要になったり、古家が残存し解体撤去が必要となる場合もあります。そうした場合も、宅地造成工事費用や解体撤去費用が、業者価格を引き下げることになるのです。

建物の価格は「法定耐周年数の残存期間」で決まる

一戸建住宅の建物価格は、木造や鉄骨造等の構造にもよりますが、新築の場合では延床面積却坪で、「1500万~1800万円程度」が一般的な価格になります。中古の場合では、この新築価格から経過年数に応じた減価部分を差し引き、残存価格を算出します。

たとえば、木造(法定耐用年数:22年)で築10年であれば、1500万円のうち、残存期間12年分の価値があるものとして、約820万円と計算します。

家の『査定額』がすぐ分かる おすすめの無料一括査定サイト
自宅に居ながら、インターネットで家の売却査定額を調べる時の定番

不動産一括査定サイトって何?
これまで家を売る時は、初めて訪れた不動産屋さんで【訪問~査定~売却】までが普通の流れが普通でした。
しかし、不動産屋によって数百万~1千万円も査定額が違うこともありますので、複数社に査定を依頼していたらもっと高く売却できた可能性が高いです。

何件もの不動産屋に自分の足で訪問して査定依頼するのは大変です。「不動産一括査定サイト」は会社ごとに違いが出る査定額を、複数社に同時に依頼できる便利なサービスです。

リガイド
イエイ
提携会社数 600社以上
対応地域 全国
査定依頼数 最大10社
入力時間 最短60秒
運営会社 株式会社ウェイブダッシュ

SBIグループの旧SBIライフリビング株式会社から分社し、現在は「RE-Guide」として㈱ウェブダッシュが運営している。2006年からサービスを開始した、運営12年目の老舗一括査定のサイト。不動産取引のプロが中心になって創設されており、投資物件や、収益物件の査定にも強い。個人の住宅、マンションからプロ御用達の物件まで、幅広い物件に対応。他社にはない専門知識を活かした、緻密な査定に定評がある。

リガイドの特徴
  • 旧SBIライフリビング株式会社から分社。運営12年目の老舗一括査定サイトの一つ。
  • 一度の申込みで、“最大10社”の査定額を調査してくれる。
  • 居住用物件の他、収益物件など投資物件に精通した不動産会社も多数参加。
イエイ
イエイ
利用者数 300万人
提携会社数 1,000社以上
対応地域 全国
査定依頼数 最大6社
入力時間 最短60秒
運営会社 イエイ不動産売却査定

国内最多の300万人が利用している、不動産売却専門マッチングサイト。全国の1,000社以上の不動産会社の査定結果を即日に受け取れる。不動産の専門知識をもった専任スタッフが常駐しており、スムーズに売却できるようにサポート体制も充実している。

イエイの特徴
  • 専門知識を持った専任スタッフが大切な不動産を売却できるようサポート
  • 不動産会社へ取引しない旨を代わりに連絡する、“代行お断りサービス”あり
  • イエローカード制度があり、悪徳な不動産会社が排除されている
イエウール
イエウール
利用者数 1,000万人
提携会社数 1,400社以上
対応地域 全国
査定依頼数 最大6社
入力時間 最短60秒
運営会社 株式会社Speee

国内最大級の不動産一括査定サイト。提携数は全国1,200社。誰もが知る最大手から、地場に強い中小まで数多くの不動産会社の査定を受けることが可能。累計利用者は1000万人。最大6社から無料査定を受けられる。

イエウールの特徴
  • 提携しいる不動産業者が1500社と他社に比べて圧倒的に多い
  • 「大手」から「中堅」「地方」の不動産会社にネットワークがある。
  • 利用者数が1000万人と一括査定サイトの中での実績がある。
town life 不動産売却
タウンライフ
提携会社数 300社以上
対応地域 全国
入力時間 最短60秒
運営会社 town life

提携している不動産会社は300社と他社に比べ少ないが、地域に根ざした地元密着の不動産会社が多いので強み。登録会社は厳格な審査基準をクリアした不動産会社のみ。 初めての不動産売却の人が分からない細かいこともメールで相談に応じてくれる。

タウンライフ不動産売買の特徴
  • 信頼できる300社以上の不動産会社に不動産価格一括査定が可能
  • 簡単入力60秒で無料スピード依頼。オリジナルの不動産売却査定書が届く
  • 売却に関するお悩み・不安を「メール」「郵送」「FAX」好みの方法の相談できる。