不動産の物件査定の仕方「最終取引価格」とは?



不動産の「最終取引価格」は一般消費者にはわからない

「不動産の個別取引データ」は公開されていない

不動産の取引価格は、売主(貸主)と買主(借主)との間で、「申込み」と「承諾」が繰り返し行なわれることによって決定します。この当事者聞のやり取りは、不動産会社が仲介の立場で介入することによって調整が図られ、当事者双方が納得すれば合意となり、契約締結へと進んでいくことになります。

しかし、この最終決定した取引価格は、一般消費者の目に触れることはありません。最終取引価格を知っているのは、不動産取引の当事者と仲介した不動産会社、そして不動産涜通機構の標準情報システム(通称レインズ)で取引事例を閲覧できる不動産会社のみとなります。

不動産流通機構とは、不動産取引の適正化と円滑化を目的として、国土交通大臣が指定した4つの公益法人(東日本、中部圏、近畿圏、西日本)によって運営されている不動産物件情報システムです。このシステムに登録された物件情報は、物件が特定されているため、法的に守秘義務を負う宅地建物取引業者である会員のみが利用可能であり、一般には公開されていないのです

「地域の相場」は一般公開されている

では一般消費者が不動産の取引相場を知るためには、どうすればいいのでしょうか?

チラシやネット広告の物件情報は、現在売り出し中の価格で、最終取引価格と一致するとは限りません。そこで、「不動産取引情報提供サイト(レインズ・マーケット・インフォメーション)」というサイトが役立ちます。

全国の不動産流通機構で集約された個別取引の取引価格情報が、物件が特定できないように加工されて一般に公開されているものです。地域別に検索すると、直近1年の「㎡単価、沿線・最寄駅、築年、間取り」等の情報が閲覧できるので、地域の相場を把握することができます。

対象エリアは全国ですが、対象不動産は「居住用のマンション、一戸建て」のみで、土地は対象外となります。このサイトに掲載がなかったり、もっと具体的に調べるには、飛込みで数軒の不動産会社と面談して統計を取るか、親しい不動産会社で聞かなければなりません。

不動産会社が行う「価格査定」とは?

不動産の「用途」が違えば「査定方法」も異なる

不動産の所有者が売却を考える際、不動産会社に査定を依頼します。不動産の査定とは、その不動産を「現時点で売却したら、いくらで売却できるか?」という売却可能価格を算出する作業です。不動産は用途によって、種別や査定方法が大きく4つに分けられます。

  1. 居住用(マイホーム等の持ち家)取引事例比較法
  2. 事業用(店舗・事務所や倉庫等)取引事例比較法、原価法
  3. 投資用(賃貸住宅や賃貸ピル等)収益還元法
  4. 開発用(分譲住宅や商業ピル用地等)開発法

収益還元法の「実質賃料」や開発法の「再販価格」の算出にも取引事例比較法が使われます。

「価格査定」と「不動産仲介会社」の本買を見極める

不動産の査定が完了すると、不動産会社から査定結果に関する報告書が提示されます。

査定による価格は、取引事例を参考に、概ね「売れる可能性が高い金額」が算出されます。

しかし、売主にも売却希望金額があるので、希望額と査定額の聞をとったり、ひとまず売主の希望額で売り出して反響を見るということになります。しかし、中にはわざと高めの査定額を提示して希望を持たせ、確実に競合他社を排除してから、じわじわ値下げを迫るという不動産会社もあるので見極める必要があります。

また、念頭に置いておきたいことは、不動産仲介会社は「取引をまとめることが仕事であって、必ずしも高く売ることが仕事ではない」ということです。取引金額が高くなれば、仲介手数料もその分高くなることは事実ですが、不動産仲介手数料は成功報酬なので、取引が成立しない限り、どれだけ動いても報酬はゼロです。そのため時間をかけて高く売るよりも、早く成約することを優先します。

買主から、売主の売却希望金額を下回る金額の買付証明書が入っても、別の買主を探す労力より、目の前の売主を説得することを選びます。なぜなら、他業者から横やりが入ったり、売主の心変わりで売り止めになると、それまでが「タダ働き」になるからです。

「土地/戸建て住宅」の価格を決める要因とは

「最終消費者価格」と「産業消費者価格」とは?

土地価格には、「最終消費者価格」と「産業消費者価格」があります。最終消費者価格とは、宅地分譲やマンション分譲等、最終消費者(エンドユーザー)が購入する価格のことで、一般的に「エンド価格」と言います。産業消費者価格とは、最終消費者への販売を目的に、事業用地として不動産開発事業者が仕入れる価格のことで「業者価格」と言います。

ある土地が「エンド価格なのか、業者価格なのか」によって、その土地価格は大きく異なることになりますが、その判断基準となるのが「規模」と「買主属性」です。

たとえば、敷地30坪前後の住宅が立ち並ぶ住宅街に「180坪の更地」が存在する場合、この更地は「業者価格」になります。つまり、敷地30坪が標準の住宅街で、180坪の一軒家を買う人を想定するのは現実的ではないため、「敷地却坪×6区画」に分割して、最終消費者へ分譲する不動産開発業者が最適な買主となります。

そして、「エンド価格」が坪当たり50万円である場合、分譲するために仕入れる「業者価格」は、利益や諸経費等を差し引き、坪当たり40万円程度となります。

また、敷地内に開発道路を敷設する必要がある場合では、この道路に供する部分は非分譲となるため、道路面積が敷地全体に占める割合が減価されます。さらに土地が斜面地である場合では、宅地造成工事が必要になったり、古家が残存し解体撤去が必要となる場合もあります。そうした場合も、宅地造成工事費用や解体撤去費用が、業者価格を引き下げることになるのです。

建物の価格は「法定耐周年数の残存期間」で決まる

一戸建住宅の建物価格は、木造や鉄骨造等の構造にもよりますが、新築の場合では延床面積却坪で、「1500万~1800万円程度」が一般的な価格になります。中古の場合では、この新築価格から経過年数に応じた減価部分を差し引き、残存価格を算出します。

たとえば、木造(法定耐用年数:22年)で築10年であれば、1500万円のうち、残存期間12年分の価値があるものとして、約820万円と計算します。

不動産の売却は、相場を知るためにも一括査定で、相見積りを。売却価格は、取引する会社によって数百万円の違いが出ます。

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