複数の見積もりで相場を確認して一番高く売る
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空き家になった戸建て・マンション・アパートの売却方法

空き家の価格はどう決まるのか

空き家を売る時、その価格に影響を与える要因は4つあります。これらがどう影響するかで空き家がいくらで売れるのか、将来における空き家の価格を予想できます。

①市場への資金の供給量

市場への資金の供給量が増えれば不動産の価格は上がります。日銀の黒田総裁が行なっている金融緩和が総裁任期の満了する2018年まで続くのであれば、資金供給量の多い2018年までが空き家を売るチャンスと言えます。

②需要と供給のバランス

新築や中古の住宅が増えて、供給過剰になると空き家の価格は下がります。
また、少子高齢化によっても、人口の減少にともなって不動産の需要が減少するので、空き家の価格は下がります。

住宅の在庫が少なく、人口が増加している中では、空き家の価格は上昇します。社会情勢や経済動向を見極めて、需給バランスを掴みましょう。

③建築費

2020年開催予定の東京オリンピックに向けて建築ラッシュの傾向が出ています。それにつられて建築費や不動産価格が上昇していけば、空き家の需要も増大すると考えられるので、売るチャンスとなります。
在庫がだぶ付くと予想されるオリンピック開催後よりも前に売るべきでしょう。

④賃料

都市部では上昇しつつありますが、小幅に留まっているため、まだまだ予断を許しません。
賃料が下がり始めると空き家の価格も下がるので、早く売らなくてはなりません。

以上を考え合わせると、住宅の在庫に不安が残りますが、2018年までは空き家価格を下げる要因はさして見当たらないと言うことができるでしょう。

空き家を売る時の注意点

土地の名義と権利関係を整理する

戸建て、マンション、アパート、あるいはそれらを取り壊して土地だけになっている場合のいずれにしても、注意しなければならないのは「権利関係」です。まずはっきりさせなければならないのが境界です。

境界は、都市部でもあいまいなケースが珍しくありません。境界があいまいな状態では、土地の面積の確定もできないので、売りに出すことすらできません。境界の確定には、隣地の所有者や、土地が接する道路を管轄している自治体との間で協議をし、測量する必要があります。

その上で、様々な調査や確認、手続きを行ない、ようやく売ることができるようになるのです。空き家を売るなら、事前にこれらの作業を済ませておかなければならないことを覚えておきましょう。

また、名義関係では、空き家が相続人で共有になっている場合、売却には共有名義人全員の同意が必要となります。そして、名義がきちんと変更されているかも確認しなければなりません。

郊外でありがちなのですが、土地の名義が先代から変わっていないというケースもあります。その場合、叔父や叔母、いとこなど関係者全員の承諾が必要となります。空き家の相続には、売却のことを考えて、名義を共有にしておくという選択は避けた方が無難でしょう。

戸建ての空き家の売り方

戸建ての空き家は、空き家のままで売るか、建物を解体して更地にして売るかの選択があります。

個人が買い手なら、更地にしたほうが売りやすいでしょう。個人の場合、住みたい家についてのイメージをあらかじめ持っている場合が多いので、新築しやすい更地を好む傾向が強いのです。

ただし、建物の解体費用は売り主が負担しなけらばなりません。
建売業者に売却するのであれば、空き家のまま売った後、解体などの処置をすべて任せることもできます。

空き家は持っているだけでは毎年コストがかかる一方ですので、どのような形で売るか、解体するか、タイミングなど総合的に検討すると良いでしょう。

マンションを売る最適な方法とは

戸建ての場合は、建売りを除き、建築当初に買主の要望が組み込まれたりすることも多いので広さや形状などは一軒一軒に違いがあります。隣の家とどこからが境界線になるのかなども典型的なトラブルもしばしばあります。

しかし、マンションの場合そういった問題がありません。マンションの間取りなどはほぼ同じ形状ですし、権利関係もシンプルなので売る場合の手続きがスムーズに進むのです。一番気になる値段についても、いくらで売れるか査定がしやすいので売るための計画をたてやすいともいえます。

売り出し価格について

売り出し価格の設定は相場の状況と、不動産会社がそこに介入して決定されていますが、だいたい「相場価格の5%から10%を上乗せした額」となっています。

稀にマンションの購入をできるだけ早くしたい!という買主がおり、そういった人たちは価格よりも時間のロスを避けたいというのが第一優先なので、多少高い値段でも購入に踏み切るからです。普通なら購入希望者との間で価格について交渉が行われることになるので、交渉価格圏内の幅を持たせるという意味合いもあります。

購入希望者への対応

空き家となったマンションが売り出されると、インターネット上に売り物件として掲載されます。これらの情報を管理している不動産会社のもとに、興味を持った購入希望者が問い合わせをし、物件の見学を申し入れる流れとなります。

この見学が「内見」です。内見については不動産会社から売却希望者に連絡があるので、あらかじめ不動産会社側へ鍵を預けておいたり、自身が現地へ出向くなどの対応が必要となります。

マンションを高く売るためにできること

マンションを高値で売りたいならやはりそれ相応のコストをかけることも大切です。マンション自体の価値を上げておくことで、早く売ることにもつながります。

住居人がいない時間が長いのであれば、室内クリーニングを専門業者に頼みましょう。数十万円程度のコストはかかりますが、マンションの売却価格が数百万円単位でアップすることを考えれば有益です。

特に入室してすぐに気がつく床や壁、天井などは念入りに清掃し、次に必ずチェックされる水回りの洗面所、浴室やトイレなどもキレイにしてもらいましょう。何か損傷があれば補修しておくことも忘れずに行いましょう。

ホームステージングとは

簡単に言えば購入希望者や一般的な市場のニーズに合わせた「インテリアコーディネート」のようなものです。売却予定の価格に対してだいたい0.5%をかけた分のコストでカーテンや照明器具などを新しくし、家具などをレンタルして揃えて部屋そのものを演出するのが目的です。

ホームステージングはアメリカでは一般的に行われており、中古物件はこれをしないと売れないとまで言われています。

ホームステージングにはプランが用意されており、例えばリビング約15畳程度の広さなら、浴室やトイレなどの水回りとダイニング対象にだいたい20万円から30万円程度のコストで数種類の基本プランがあります。

ホームステージングを行う専門業者によって違いがあるので検討してみることをお勧めします。レンタル期間は3ヶ月、写真撮影の依頼もできるので一般受けする演出が施されたマンション室内をインターネットやチラシに掲載して購入希望者を集うことができます。

マンションを高く売るためにできることはなるべくやっておきたいもの、そして内見の問い合わせを受けたらその後、相手がどう反応しているかを確認することも大切です。相手の意見や感想は、次回の交渉にも有効ですし、広告の出し方についても改善や工夫を加えることができるからです。

アパートを売る最適な方法とは

最近のアパート経営では賃料をアップするのが難しいとされているため、できるだけ空き室を減らし稼働率を上げることを重要視しています。

そのため、大家さんである経営者は入居者を増やすために引越し代を負担したり、一定期間の家賃を無料にしてフリーレントといったサービスを提供するなどの経営努力をしている方もいます。

一見経営者側に負担が大きいのでは?と思われるかもしれませんが、そういった努力が「売る時」にアパートの価格をアップさせることができるのです。

収益還元法が大きく関わる

アパートの売却を考えた時、取引価格を決定するために行われる計算方法が「収益還元法」です。これはアパートの借主から得る「賃料収入」と「期待できる利回り」を元に計算されています。

単純に言えば賃料収入が1割上がれば(家賃が上がれば)売却価格も1割増しとなるということです。しかし現在ではそう簡単に賃料アップができないため、前述した通り稼働率を上げるための経営努力が空き家のアパートの価値を上げることにつながるのです。

中古アパートを購入する投資家に対して

投資家にとって購入物件にリスクがないかを判断する決めてとなるのは物件の情報です。アパートの賃貸事業、以下のような詳細情報について一通りの資料を用意しておくことが大切です。

  • 建物の修繕履歴
  • 固定資産税
  • 火災保険
  • 各部屋入居者の属性
  • 入居者の支払い状況
  • 敷金の額(返済義務は買主が引きつぐことになるため)

また、築年数やアパートの立地条件なども物件価格に大きく影響します。

それでも売れない場合は

売れるための努力をしても状況によってはどうしても売れない空き家というのは存在しています。市街化調整区域に属していたり、売るためには絶対条件となる道路が接していない、前面道路の幅や高低さが条件をクリアできないなどです。

このような土地や戸建てに関しては、もし隣に所有者がいるのであれば相談してみるのも一つの手段です。隣と一つにまとめて土地が広くなればその分メリットもあり、売れる可能性も広がります。

隣の所有者と直接話しができない場合は、仲介業者などに依頼して「お隣が売りに出す予定ということですが、ご一緒にどうですか」と声をかけてもらうのも一つの方法です。

不動産の一括査定をしたら、売却価格が500万円以上も上がることも。

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1社のみに査定を依頼して売却を進めることがありますが不動産会社によって査定額はまちまちなのでので、複数社の査定を行うことは必須です。

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