古い家のリフォームは耐震診断と地盤のチェックが必要

リフォーム前の耐震診断

特に古い家は耐震性が不十分である可能性があります。耐震診断の結果によっては、耐震性を高める補強設計、補強工事が必要です。

2000年6月1日の建築基準法の大改正以前に建てられた家は、耐震性を計算されていない可能性が高い建物もあります。また、改正以降の建物でも、加収庇などがあれば耐震性に問題が出る場合もあります。リフォーム前に耐震診断を行い、構造的な健全性を確認するのは大切なことです。

実際、市町村などでは、特に古い住宅に対して耐震診断を受けることを勧めています。市町村によっては無料で行ってくれるところもあるようです。

誰でもできる簡易耐震診断

耐震診断には簡易耐震診断と一般耐震診断(耐震精密診断) の二通りがありますが、簡易診断は簡単なチェックシlトに記入することで、家の耐震性を得点で表すもので、国土交通省住宅局監修『わが家の耐震診断と補強方法」などに基いています。木造軸組構法で建てられた2階建て住宅にのみ対応し、パソコンで計算できるソフトがインターネット上でも配付されています。

点数は①地盤基礎、②建物の形、③壁の配置(つりあい)、④筋交い、⑤屋根、⑥壁の割合、⑦老朽度の7項目について記入し、すべてを乗じた数字が総合評価となります。総合評価が1.5以上であれば「安全だと思います」、0.7以下だと「倒壊の危険があります」と判断されます。こうした判断の表現方法からも分かるように、あくまで目安であり、日以上の点数があるからといって絶対に倒壊しないとは言えません。

建築士の目で見る一般耐震診断〈耐震精密診断)

一般耐震診断とは財団法人・日本建築防災協会編『木造住宅の耐震精密診断』をもとに、建築士によって行われる耐震診断です。こちらの診断ソフトも、インターネットで無料配布されています。

チェック項目は①基礎の配筋、②土台調査、③柱の傾き、④筋交いの有無、⑤火打ち材の有無、⑥金物の有無、⑦老朽度調査、⑧その他、となっており、これら構造部分を工学的に検証します。特に筋交いや金物の有無は日現たけでは分からないものですから、たとえ簡易耐震診断で「安全だと思います」という評価が出たとしても、耐震性が不充分である可能性はあるのです。

なお、こちらはチェック方式が完全に決まっているわけではなく、専門家の目で個別に見ますから、「木造2階建てのみ」といった制限はありません。いろいろな構法の住宅であっても考察することが可能です。

問題があれば補強工事が必要

耐震性に問題がある家をいくらリフォームしでも、砂上の楼閣でしかありません。まず補強工事を行うことが必須です。補強工事の要、不要によって、リフォームにかかるコストは大幅に変わりますから、耐震診断を行わなければ見積りさえとれないわけです。

地盤のチェック

大掛かりなリフォームでは建物の重量が増えることがあり、地盤への負担も大きくなります。軽微なリフォームでは必要ありませんが、家自体が古い場合は地盤のチェックをしておきましょう

既存の建物が「リフォームの骨格」だとすれば、地盤はすべての家の基本です。地盤が悪ければ、いくら頑丈な家を造っても何にもなりません。

現状で不具合が現われていないからといって、安心してはいられません。スレートの屋根を瓦で葺き替えるなどといった大掛かりなリフォームになると、建物自体の重量が増えることもありますから、その重さに耐えるだけの強さが地盤にあるかどうか、改めてチェックしなければならないのです。

また、経年変化によって地盤の状態が悪くなることもあります。特に新築時にしっかりした地盤調査が行われていないと、基礎の沈下が起きることがあります。

実際、築9年目の住宅で、基礎の下の地盤がおセンチほど下がってしまったケlスがありました。この住宅は布基礎の底盤コンクリートがなく(ろうそく基礎)、切り土・盛土工事が充分でないために、建物が傾斜するなどの不同沈下が起こってしまいました。この現象は基礎工事施工の問題でもありますが、地層や地盤の変動によって沈下を起こすような地盤であったことが要因と考えられます。

新築時の地盤チェックはあてにならない

しっかりした業者であれば、新築を建てるときに必ず地盤チェックを行うはずです。そしてその結果は調査報告書というかたちで残されているはずです。

しかし現実的には、その調査自体が的確に行われていない場合が多く、特に建売分譲住宅などではご戸の敷地ごとではなく、分譲地全体から数カ所を選んでチェックし、その結果をすべての区画に当てはめているケlスが多いものです。本来は、木造建築物であっても、敷地の区画ごとに地盤調査が必要です。

地盤チェックの実際

建物の重量増が考えられるリフォームや、新築からかなりの年数が経っている建物をリフォームする場合、あるいは新築時の地盤チェックに不安が残る場合は、改めて地盤のチェックを行う必要があります。理想的には、リフォームの機会に建物の健全性を確認するという意味でも、状況により行うべきでしょう。とはいっても、そこにはすでに建物が建っていますし、庭があってもコンクリートが敷かれたカーポートになっているなどして、地盤を調査する作業は思うようにできないのが現実です。

木造住宅と2階建て程度で行われる簡易な地盤調査試験方法としては、スウェーデン式サウンデイング(SS)試験(手動・自動式)があります。リフォームの場合は建物の四隅をメインにチェックしますが、防湿コンクリートを打っていない布基礎であれば、床板を剥がして家の中央部を調査することもできます。

ただ、SS試験といえども簡易試験なので、あくまで目安にしかなりません。もともと地盤の状態に不安があるような物件で、確実に地盤と地層をチェックする場合は、やはりボーリング試験が必要です。

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