大切な不動産を安く手放してしまわないために

大切な不動産を安く手放してしまわないために

あなたの不動産は本当に適正価格?

不動産を売却するというのは、一般の方にとってとても大きな出来事です。
たとえば、転勤で長年住んでいた自宅を売りに出したり、遺産で受け継いだ土地を処分したりと、いずれも人生のターニングポイントになることばかり。
どのケースでも、自分にとって、大切な資産であることに変わりありません。
だからこそ、できるだけ高い価格で売却したいというのが本音ですよね。
ところが、実際には多くの方がそれを実現できていません。せっかくの大切な資産を、本来より安い価値で売却してしまっているケースがとても多く見られるのです。
では、なぜそのようなことが起こってしまうのでしょうか?

家

不動産は資産のなかでも特殊

まず最初に押さえておかなければならないのは、土地の市場価格は、ほかの資産にくらべてかなり変わった決められ方をしている、ということです。
たとえば、株式や通貨、金や銀の貴金属などであれば、その市場価格ははっきり分かります。相場はつねに変動していますが、そのときの価格で、世界中どこでも取引することができます。

ところが、不動産はそうはいきません。
土地というのは、それがどのような場所にあってどのような状態であるかによって、大きく価値が変わってくるのです。
基本的には、都会であればあるほど高くなっていきますし、地方であればあるほど、どうしても低くなってしまうものです。ほかにも、駅や商店などに近い、といった立地条件も土地の価値を決めるうえで大きなポイントとなってきます。

不動産の価格を決める最大のポイントは利用価値

もうひとつ忘れてはいけないのが、土地というのは何かに利用して初めて価値が生まれる、ということです。
たとえば、どれだけ広い土地を持っていたとしても、それを遊ばせていてはまったく意味がありません。余った土地は、賃貸住宅や貸しビル、駐車場などにして利用されることが多くなります。
もちろん、稼働率が高ければ高いほど、多くの利益を生み出すことになります。

ところが、じつは土地を買う側にとっては、それがマイナスポイントとなってしまうこともあるのです。というのも、それだけ土地が活用されている現状では、ほかの使い道が大きく減ってしまうからです。使い道が減れば買い手が少なくなり、当然高い価格もつきにくくなってしまいます。
いくら現在大きな利益を生んでいるからといって、それがそのまま不動産としての価値に結びつくわけではないのですね。
ほかにも、面する道路や隣地などの条件も大きく関わってきます。それによっては、やはり利用方法が限定されてしまうこともあるからです。

プロの仲介業者にまかせておけば大丈夫?

売り手が少しでも高く売りたいのと同じように、買い手としては、やはり少しでも安く買いたいと思っています。

そうである以上、上で挙げたような条件の土地は、価格交渉をするうえで確実にマイナスポイントとなってしまいます。
特に、売り手があまり不動産に詳しくない素人であれば、買い手側はそれを見越してより低い価格を提示してくることになるわけですね。
とはいえ、土地を売却するときに自分だけで交渉するという人はあまりいません。

基本的には、不動産の仲介業者に依頼して、買い手を探すところから価格交渉まで、すべてまかせておくというケースがほとんどです。
では、そのようなプロにまかせておけば、不動産の価格が本来より低く見積もられてしまうことは防げるのでしょうか?
じつは、ここが大きな落とし穴なのです。

たしかに、不動産の仲介業者はその道のプロです。ただし、プロといっても、あくまで売り手と買い手をうまく調整するためのプロでしかありません。特に、現在の不動産仲介業者の多くはそうなっています。
とにかく交渉を成立させることが第一なので、もし不動産にマイナスポイントがあれば、それを計算に入れたうえで、それでも購入してくれる相手を見つけることを最優先してしまいます。
つまり、買い手にとってより有利な価格で交渉するということは、はじめから期待できないわけです。

不動産のマイナスポイントをゼロにして価値を上げよう

では、不動産を売却するとき、私たちは泣く泣く大切な資産を安く手放す以外にないのでしょうか?そんなことはありません。

まず最初にできることとして、先ほど挙げたような不動産のマイナスポイントについて、よく知っておく必要があります。
自分の土地はどのような条件で、この場合はどれくらい価格が低くなってしまう、などといった最低限の不動産の知識を勉強しておくことです。これで、本来の価値よりも低く見積もられることを防ぐことができます。

そのうえで、自分の不動産のマイナスポイントはどのようにして解消することができるのか、といった点についても考える必要があります。
たとえば、現在の居住者やテナントに立ち退いてもらったり、道路や隣地で使いにくい部分を改善するなどして、土地の利用価値を広げていくわけです。

ただし、ここまで行うことはさすがに素人だけでは無理があります。
そこで、ただ交渉を成立させるだけの仲介業者ではなく、不動産の価値をしっかり高めてくれる業者を見つけ出すことが、最大のポイントになってくるわけです。

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国を挙げての施策で中古不動産市場が活性化する

国を挙げての施策で中古不動産市場が活性化する

これからの中古不動産は住宅の価格にも注目

みなさんのなかにも、不動産の売却を考えている方がいると思います。
もしそうであれば、今はまさに絶好のタイミングといえるかもしれません。
これまでの日本では、あまり中古不動産市場が活発とはいえませんでした。しかし、今後はその状況を変えようという動きがあるのです。

私たちが不動産を売る理由は、人によって大きく違います。
たとえば、自分の所有する土地の価格が上がったり、あるいは引っ越しをする、借金の担保として手放さざるを得なくなった、などポジティブな理由からネガティブな理由までさまざまです。

いずれにしても、私たちが第一に考えるのはその売値についてです。
特に、近年はアベノミクス以降、三大都市圏を中心に地価が上昇しつづけています。そういった点からも、不動産を売るのに良いタイミングといえるでしょう。

しかし、ここでお伝えしたいのはそれとは別の話です。現在の日本では、土地だけではなく、中古住宅について新しい評価をしようという動きが始まっているのです。

戸建て中古住宅は最終的に価値がゼロになる?

中古品というのは、電化製品や書籍、衣類、また自動車にしても、基本的に新品より値段は安くなるものです。

その一方で、今では手に入りにくくなった、あまり数が出まわっていない、といった理由で購入したときよりもむしろ価格が高くなることもありますが、一般的には使用済みの中古品は安くなるものです。

中古住宅というものは、年月を経れば減るほど、無条件でその価格は低くなっていきます。たとえ、どれほど使用状況が良く、新築時とほとんど変わらない外観や住み心地を保っていたとしても意味がありません。
最終的に、築20~25年ほど経てばその価値は完全にゼロになってしまうのです。

これは、売り手としてはなかなか納得のいく話ではありません。それでも、かつては不動産を売ることでちゃんと利益を得られた時代もありました。バブル期までは当たり前のように地価は上がり続けていたので、土地さえ持っていれば、たとえ住宅の価値がなくなったとしても売値はプラスになっていたのです。

しかし、現在は残念ながらそのような時代ではありません。たしかに、地価はふたたび上昇傾向にありますが、それもあくまで都市圏を中心とした話です。地方では地価が下がっているところもありますし、少子高齢化が進むことを考えれば、それが日本全体に広がっていくことも十分に考えられるでしょう。

土地さえ持っていればかならず資産が増える、という時代は終わってしまったのです。

老後のために住宅を資産のひとつと考える

中古住宅の価値がほとんどないという現実は、個人にとっての問題だけではありません。
日本経済として見ても、これは大きな問題です。
たとえば、日本では住宅にかけられている費用は累計で900兆円近くに上ると言われています。しかし一方で、中古住宅の評価額は平成25年度で約350兆円にすぎません。つまり、住宅への投資に対して、じつに6割以上ものマイナスが生まれているわけです。
これを、ふたたび個人のケースに当てはめて考えてみましょう。
家を新築したときに、土地と住宅にそれぞれ2,000万円ずつ費用がかかったとします。この時点で、不動産の価値は4,000万円です。ところが、住宅の価値は年々下がっていくので、20年後にはわずか半額の2,000万円になってしまいます。
住宅というのは使用するためにあるので、それも仕方ないと思う人もいるかもしれません。しかし、それでは賃貸住宅とまったく変わらないことになってしまいます。ほとんどの人にとって、住宅というのは人生のなかでもっとも大きな買い物です。それが資産にならないのは、やはりおかしいと言わざるをえません。
特に、これからは少子高齢化社会となり、給与や年金で老後の資産を蓄えることもかなり難しくなっていくでしょう。
そのような時代だからこそ、住宅の価値をあらためて見なおす必要があるのです。

すでに始まっている中古住宅評価の見なおし

じつは、このような中古住宅の評価の見なおしは、すでに国によって新しい取り組みが始まっています。
そのひとつが、平成26年度に発表された国土交通省の「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」です。そこでは、住宅を耐用年数によっては100年以上の単位で見ること、またリフォームによる住宅の評価アップ、といった改善策が提案されています。
ほかにも、売り手自身が自宅の評価額を知るために、業者に住宅診断を依頼する「ホームインスペクション」を広めるためのガイドラインなども取りまとめています。
一方、民間企業では、ただ住宅をただ住みやすくするためだけではなく、価値を高めるためのリフォームやリノベーションを事業とする業者も増えてきました。
このように、現在では中古住宅市場を活性化させようと、国と民間で同時に大きな流れが起こっているのです。

これからの中古不動産は自分次第で価格が変わる

高度経済成長期を終えた日本では今、新しい事業に投資するだけではなく、すでにあるリソースを有効活用しようという考え方が広がっています。
中古住宅市場の活性化といのも、そのひとつに位置づけられるでしょう。
もちろん、住宅だけではありません。これからの中古不動産を考えるときには、土地もふくめ、すべてこのような考えで評価していくことが重要になります。

ただし、ひとつ気をつけておかなければいけないことがあります。
それは、いくら中古不動産市場の流動性が高まったからといって、かならず自分の不動産の価値が上がるわけではない、ということです。流動性が高まるということは、逆にマイナスに見られる可能性があることも意味しています。

つまり、これからの時代は自分自身で知識をたくわえ、不動産を資産としてより価値を高める努力が必要になるのです。

不動産を高値で売却するために準備しておくこと

不動産を高値で売却するために準備しておくこと

不動産売買の問題とするところは売り手も買い手も同じ。

人が100人いたら、100人分の性格や個性があるのと同じように、不動産の買い手が求めるものは、同じではありません。

大きく不動産の動向を眺めると、買い手がつきやすい物件とそうでない物件があります。このことを売り手の立場から考えると、売り手が売りやすい物件とそうでない物件ということになります。

不動産の売買は少しでも高く売りたい売り手の希望と、少しでも条件に近い物件を、これくらいまでならお金が出せるという価格で買いたい買い手の希望が、うまく合って初めて成立するビジネスです。

お金のことだけ考えると、売り手と買い手、相反する立場のように見えますが、不動産そのものに視点を置くと、実は同じ問題を抱えている者同士であることが分かります。

まずは買い手のことを考えてみる。

不動産の買い手には、大きく二種類あります。まず一つ目はエンドユーザーと呼ばれる人たちで、購入した不動産を自分で使う人たちです。例えば、一戸建てを立てよう考えている個人の方や、自分が手掛けている事業をより良くしたいと不動産を購入した法人の方もエンドユーザーです。

もう一つは、不動産の投資家や事業主です。お分かりになるかと思いますが、投資家の方であれば、賃貸に出して運用益をと考え、のちにはそれを売って売却益をも手にしようとお考えになることと思います。

一方、事業主の方であれば、買った土地にマンションや家を建てて売ることで売却益を得ます。戸建ての建て売り会社や分譲マンションの開発会社がこれに当たり、不動産に何らかの手を加えて付加価値をつけて売る人たちということができるでしょう。

中古マンションを買うとしたら。

エンドユーザーの方が中古マンションを買うとしたら、何を考えると思いますか。エンドという言葉からも分かるように、彼らにとって不動産の購入は一生のうちに一度あるかないかという大きな買物です。

ましては、そのマンションを終の棲家にしたいと思っているとしたら、これは欠かせないと思うポイントが増えます。具体的に言えば、子供の教育環境から医療体制、自治体のサポート体制など、一生涯、快適に暮らせるかどうかといった居住性を気にすることでしょう。

しかし、投資家の方であれば、その物件に対して高い家賃を払ってくれる人がいるかどうかを第一に気にします。ちなみに、賃貸にお住まいになる方は、駅までの距離など、さしあたっての生活のことを考え、利便性を重視する傾向があります。そのため、投資家も誰に対して貸し出すかを考えつつ、利便性のことを念頭において、不動産を購入することになるでしょう。

これらのことから、不動産にはエンドユーザーの方には良いけれど投資には向かない物件や、その反対に、投資には向くけれどエンドユーザーの方には向かない物件というものがあることが分かります。

とはいえ、対象となる不動産に対する評価は、人それぞれです。自然豊かな、静かなところが好きは人もいれば、繁華街の喧騒が好きな人もいます。また、戸建て住宅の建て売り事業と、分譲マンションの開発事業では、当然のことながら、異なる戦略を持っています。

だから、エンドユーザーの方が好む物件、投資家の方が好む物件というように、ある種の傾向はありますが、同一の物件であっても、皆が皆、同じ評価をするわけではないということは頭のどこかに入れておく必要があるでしょう。

不動産は100件物件があれば同じものは2つはない唯一無二のもの

売り手も買い手も、それぞれ様々なニーズがあるにも関わらず、不動産は唯一無二ものです。例えば、同じマンション内の同じ階にある物件であっても、角部屋であるかどうか、同じ角部屋でもエレベーター脇にあるかそうでないかなどで、物件としての価値も魅力も変わってきます。

また、同じマンションを別の場所に建てて、同じ階、同じ部屋番号の部屋同士を比較しても、駅から近いかどうか、周辺の環境はどうか、日当たりはどうかなど、違いは出てきます。

ここが、同じように売り手と買い手がある車や家電製品などとは、大きく違うところです。車や家電製品であれば、ほぼ同じものが量産できますが、不動産はどんなに頑張っても、そこまで同じものは作れません。身近な無機物でここまで違いが出るものは、少ないのではないでしょうか。

●最後に、売り手のことを考えてみる。

不動産自体は唯一無二のもの、それなのにニーズは無数にあるというと、どんな不動産でも最終的には何とかなりそうな気がします。しかし、実際のところは、買い手の注目を集めやすい物件と、そうでない物件が明らかにあります。

買い手の注目を集めやすい物件は、言ってみれば、多くの人が良いなと思う物件です。エンドユーザーの方であるとか、投資家の方であるとかは全く関係なく、とにかく買い手の層が厚くと、ターゲットが広い物件ということができます。

その反対に、注目を集めにくい物件は、一部のエンドユーザーの方、もしくは、一部の投資家や事業者の方のみが興味が持つような、買い手の層が薄く、ターゲットも限られる物件です。当然のことながら、前者の方が高値でやり取りできるでしょう。

既に持っている不動産については、如何ともしがたいところがありますが、今後、売り手は意識すべき不動産業界の独特の構造をよくよく理解して、次の一手を考える必要があります。不動産はそれこそ星の数ほどあります。その中にあって、買い手の目につきやすい不動産こそ、売り手に高い利益をもたらすということを忘れてはいけません。