複数の見積もりで相場を確認して一番高く売る

不動産の査定と売却のコツ 家を高く売るために

空き家が増え続けるこれからのニッポン

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あなたの家の査定額は相場より高い?安い?

最近、テレビや新聞、雑誌でも「空き家問題」は数多く取り上げられ、社会問題化しています。これは総務省が5年に一度行っている「住宅・土地統計調査」で、空き家の教が820万戸(2013年度)にものぼることがわかったことがきっかけでした。空き家が800万戸もあるということは、言い換えれば日本中の世帯数より住宅のほうが800万戸多いということです。日本の住宅は同時点で6063万戸ですから、日本は実に7軒に1軒が空き家であることがわかります。

ここ5年では、「一戸建て」の空き家が増加しています。2008年から2013年までの5年間で増えた空き家62万8000戸のうち、一戸建てはそのほぼ8割にのぼります。一戸建ての空き家の多くは、「その他の住宅」に分類されています。「その他」というのが少しわかりにくいと思うのですが、これは「二次的住宅(別荘など)」「賃貸用の住宅」「売却用の住宅」のどれにも当てはまらない住宅のことです。つまり具体的には相続はしたものの、この先.とうしようか迷っている住宅と考えられます。

家を高く売却するために、知っておくべきこと

家を高く売るためには、まず相場を確認することが重要

自分の住んでた家だったとしたら、大体の相場はおおよその予想がつくかと思います。ですが、同じエリアでも、「1年前にはこの値段」だったとしても、現時点では上がっているエリアもあれば下がっているエリアもありますから、「だいたいこのぐらいで決まっている」ということは一概には言えません

新築マンションの価格が高くなってくれば、中古も上がるなど、価格は日々変わっているのです。実際に家を売ることになると、おおよその価格しか知識がないと、その後の売却価格に大きく差が出てきてしまいます。

例えば、マンションを売る場合、3000万円の物件だとしたら、上の階か下の階かで、100万円単位で売却価格は変わってきます。また売却を依頼する不動産会社によっても、査定額が変わってきます。そうした中で、最終的な価格を決める際には、しっかりと相場を知っておくことは重要です。

今はインターネット大手の不動産ポータルで調べれば、比較的簡単に周辺の物件価格と比較すれば、相場を知ることができます。普段から、アンテナを張って情報を集め、自分の物件の「今の価格」を把握しておきましょう

初めての不動産売却で失敗しないために

家を売ることを考えている方は、初めて不動産の売却を経験する方も多いでしょう。普通の人ならそうそう人生の中で、家を売る経験はありません。

初めてのことをする場合、慣れていないだけに、失敗なく終えることのほうが少ないでしょう。それは中古住宅の売却でも同じです。

不動産の価格は数千万と高いので、百万単位で価格が変わることもよくあることです。売却した価格が、後にもっと高い価格で売れたと知ったら、後悔してもしきれません。初めての不動産売却をする場合は、いわば素人ですが、不動産会社に丸投げしていては、失敗してしまいかねません。

不動産売却に関しての情報収集をして、知識武装しておく必要があります。家を不動産会社を通して売却する際には、必ず媒介契約を結ぶ必要があることや、中古住宅の価値を上げる方法などなど。住宅価格の相場や、情報収集をした上で、家を売る際には査定をして、売却価格を決めなければいけません。

当たり前ですが、1社の不動産会社に依頼して、「あなたの物件は2000万円です」と言われて、「そうですが、分かりました。ではその価格でお願いします」となると、もっと高く売れる選択肢をみすみす逃していることになってしまいます。

実際にいくらで売れるか、複数の不動産会社の査定額を知ることができる、無料一括査定サービスを利用して、最低でも3社~5社の査定額を確認しておきましょう。

中古住宅の売却は、「不動産業者選び」が8割

中古不動産の売却は、「不動産会社選びが」8割と言われるほど大切です。売主のパートナーとなり、言わば二人三脚で買い手を探して、最終的に売却までこぎつけることになるからです。

インターネットがまだ無い頃は、近所の駅前にある不動産会社に相談して、1社しか査定をとらずに、そのまま売却していた方も多かったでしょう。

不動産会社と一口に言っても、専門分野は細分化されています。不動産の仲介会社だけみても、

  • ①分譲会社の系列の仲介会社
  • ②財閥系・大手の仲介会社
  • ③マンションに特化した仲介会社
  • ④地域に密着した地元の仲介会社
  • ⑤不動産売却に特化した仲介会社

と、得意分野が異なります。

大手か中小の不動産会社どちらかいいか?という問題もあります。大手の方が、資金力があるので、売り手や買い手を集めるための広告をたくさん打てることができます。

一方、中小や地元の不動産会社は、地域に密着して営業しているため、その地域の物件が欲しいというお客さんの情報がピンポイントで集まります。また、不動産以外のことも含む地元の情報に詳しく、大手も知らないような地域の情報をもっている場合も多いです。

大手は大手の特色やよさ、中小は中小、地元は地元のよさがあるため、いろいろな不動産会社と付き合ってみるのが良いでしょう。

より高く家を売るための不動産会社選びのポイントは、大手1社だけではなく、大手2社~5社、そしてすべての地元不動産会社にも情報を提供し、売却成功に向けて広告をしてもらうことをおすすめします。

オンライン不動産一括査定で家の概算価格を確認する

複数の不動産会社にいちいち連絡して、査定を依頼するのは、結構な手間と時間がかかりますが、オンラインでフォームに物件の情報を入力するだけで、大手から地元の不動産会社から査定してもらえるので大変便利です。

また、不動産一括査定サービスには、中古住宅の売買仲介が得意な会社が多く登録されています。

先ほど、不動産会社によっても得意分野が違うという点と、不動産会社選びが大事という説明をしましたが、一括査定サービスを利用すると、中古住宅の売却が得意な不動産会社を見つけることができるという点も、大きなメリットです。

複数の業者から届いた「査定額」を確認し、比較することで相場を知ることもできます。また、「査定見積もり額」というのは、各不動産会社ごとに蓄積されたノウハウから算出された「データ」でもあるので、貴重な情報を得られることになります。

あなたの家の査定額は相場より高い?安い?

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家を売るというのは、一般の方にとってとても大きな出来事です。たとえば、転勤で長年住んでいた自宅を売りに出したり、遺産で受け継いだ土地を処分したりと、いずれも人生のターニングポイントになることばかり。どのケースでも、自分にとって、大切な資産であることに変わりありません。 だからこそ、できるだけ高い価格で売却したいというのが本音ですよね。

ところが、実際には多くの方がそれを実現できていません。せっかくの大切な資産を、本来より安い価値で売却してしまっているケースがとても多く見られるのです。 では、なぜそのようなことが起こってしまうのでしょうか?

不動産は資産のなかでも特殊

家を売る時、まず最初に押さえておかなければならないのは、土地の市場価格は、ほかの資産にくらべてかなり変わった決められ方をしている、ということです。たとえば、株式や通貨、金や銀の貴金属などであれば、その市場価格ははっきり分かります。相場はつねに変動していますが、そのときの価格で、世界中どこでも取引することができます。

ところが、不動産はそうはいきません。
土地というのは、それがどのような場所にあってどのような状態であるかによって、大きく価値が変わってくるのです。基本的には、都会であればあるほど高くなっていきますし、地方であればあるほど、どうしても低くなってしまうものです。ほかにも、駅や商店などに近い、といった立地条件も土地の価値を決めるうえで大きなポイントとなってきます。

家を売る時の査定価格を決める最大のポイントは利用価値

もうひとつ忘れてはいけないのが、土地というのは何かに利用して初めて価値が生まれる、ということです。たとえば、どれだけ広い土地を持っていたとしても、それを遊ばせていてはまったく意味がありません。余った土地は、賃貸住宅や貸しビル、駐車場などにして利用されることが多くなります。もちろん、稼働率が高ければ高いほど、多くの利益を生み出すことになります。

ところが、じつは土地を買う側にとっては、それがマイナスポイントとなってしまうこともあるのです。というのも、それだけ土地が活用されている現状では、ほかの使い道が大きく減ってしまうからです。使い道が減れば買い手が少なくなり、当然高い価格もつきにくくなってしまいます。
いくら現在大きな利益を生んでいるからといって、それがそのまま不動産としての価値に結びつくわけではないのですね。ほかにも、面する道路や隣地などの条件も大きく関わってきます。それによっては、やはり利用方法が限定されてしまうこともあるからです。

プロの仲介業者にまかせておけば大丈夫?

売り手が少しでも高く売りたいのと同じように、買い手としては、やはり少しでも安く買いたいと思っています。

そうである以上、上で挙げたような条件の土地は、価格交渉をするうえで確実にマイナスポイントとなってしまいます。特に、売り手があまり不動産に詳しくない素人であれば、買い手側はそれを見越してより低い価格を提示してくることになるわけですね。とはいえ、土地を売却するときに自分だけで交渉するという人はあまりいません。

家を売る際、基本的には、不動産の仲介業者に依頼して、買い手を探すところから価格交渉まで、すべてまかせておくというケースがほとんどです。

では、そのようなプロにまかせておけば、不動産の価格が本来より低く見積もられてしまうことは防げるのでしょうか?じつは、ここが大きな落とし穴なのです。

たしかに、不動産の仲介業者はその道のプロです。ただし、プロといっても、あくまで売り手と買い手をうまく調整するためのプロでしかありません。特に、現在の不動産仲介業者の多くはそうなっています。とにかく交渉を成立させることが第一なので、もし不動産にマイナスポイントがあれば、それを計算に入れたうえで、それでも購入してくれる相手を見つけることを最優先してしまいます。つまり、買い手にとってより有利な価格で交渉するということは、はじめから期待できないわけです。

不動産のマイナスポイントをゼロにして価値を上げよう

では、不動産を売却するとき、私たちは泣く泣く大切な資産を安く手放す以外にないのでしょうか?そんなことはありません。

まず最初にできることとして、先ほど挙げたような不動産のマイナスポイントについて、よく知っておく必要があります。

自分の土地はどのような条件で、この場合はどれくらい価格が低くなってしまう、などといった最低限の不動産の知識を勉強しておくことです。これで、本来の価値よりも低く見積もられることを防ぐことができます。

そのうえで、自分の不動産のマイナスポイントはどのようにして解消することができるのか、といった点についても考える必要があります。
たとえば、現在の居住者やテナントに立ち退いてもらったり、道路や隣地で使いにくい部分を改善するなどして、土地の利用価値を広げていくわけです。

ただし、ここまで行うことはさすがに素人だけでは無理があります。そこで、ただ交渉を成立させるだけの仲介業者ではなく、不動産の価値をしっかり高めてくれる業者を見つけ出すことが、最大のポイントになってくるわけです。