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土地の有効活用の目的を明確にする

土地の活用

土地の収益性向上と相続対策の優先順位

具体的に土地の有効活用を考える場合に、「何から」「どのように」考えて進めていけばよいのでしょうか。

有効活用の目的を明確にする

土地の有効活用を始めるにあたっては、まず、何のために有効活用するのか目的を明確にする必要があります。土地の有効活用には2つの利点があります。収益性向上と相続対策です。

ただし、相続対策としては、有効活用の効果である評価引下対策だけではなく、納税財源対策も財産移転対策も必要です。さらに評価引下効果に着目するのであれば、同様の効果が得られる手法は有効活用以外にも様々なものがあります。

ご自身の相続は一生に一回の出来事ですが、収入を得るということは毎年継続していくことです。

有効活用は収益性向上が最優先

つまり有効活用は、儲ける、すなわち収益性向上を最優先に考えるべきといえるのです。評価引下効果は、儲けるための対策を行った結果として、あくまで副次的に得られる効果と受けとめましょう。

資産全体の効率的活用

収支を改善するには所有資産を効率的に利用する必要があります。現預金や生命保険なども合わせた資産全体を所有目的別に色分けしてみましょう。

「残す」「備える」「利用する」に分類する

所有目的は、自宅や事業で使っている「残す資産」、病気や失業さらには相続など万が一の時のために「備える資産J、そしてゆとりある暮らしを支えるための収入を得る「利用する資産」に分けます。

この方法で「残す」「備える」「利用する」に分類できた資産は、その目的に沿って効率的に活用できているわけですから組替えてはいけません。なぜならバランスが崩れるからです。この方法で上記3つのどれにも該当せず、「組替える資産」に分類された資産の組替えこそが、資産全体を効率的に活用するための重要なポイントになります。

組替える資産をどう活用するか

組替えには、現実的に様々な手法があります。例えば他人に貸している貸宅地は、貸したまま物納できるよう整備することで「備える資産Jに組替えられます。また、古アパートを建替えて高収益アパートにすることで「利用する資産」に組替えることも考えられます。

まずは個別の組替え手法の詳細を検討するのではなく、どの資産が組替え対象資産なのか、資産の目的別分類のバランスはどうか、などを知ることが重要です。

まとめ

不動産の有効活用は経営であり、その経営目的を達成するための投資ということができます。そう考えると、収益を「何のために」「いく」使いたいのかという点、つまり目的を明確かつ具体的にする必要があります。一般的には、有効活用の主目的として相続対策が考え5れる傾向がありました。

この効果をあえて副次的目的と位置付ます。その理由は、過去に相続対策という題目のもと、過剰な投資をして破綻をした例がとても多いか5です。なぜ過剰な投資をしてしまったのか、なぜ負債の返済ができなくなったのか、なぜ賃料下落に対応できないのか、なぜ空室が出るのか。

賃貸経営でこのような失敗をする原因は、「建築すれば上手くいく」という安易な経曽姿勢にすべての問題があるといえるでしょう。事業経営にリスクはっきものですが、今までの賃貸事業には、経営的な進め方が少し足りなかったといえるかもしれません。

有効活用の目的を明確にすることによって、それを達成するために、どの資産を、どのような手法で、どの程度リスクを許容し、何に留意して、有効活用を進めるべきかということが見えてきます。

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