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土地活用の「種類」と「特徴」とは?

「事業ニーズ」と「土地適性」が合致しているか?

長期にわたって利用されていない「未利用地」や周辺地域の利用状況に比べて利用の程度が低い「低利用地」は、節税対策や収益力向上のために土地活用を検討する必要があります。

しかし、ひと口に土地活用と言ってもその種類は多く、いずれの手法にも一長一短があります。土地活用成功の分岐点は、「事業ニーズと土地適性が合致しているか否か」にあります。そのため事業と土地の特徴をしっかり理解する必要があるのです。

土地活用の「種類」と「特徴」を比較する

主な土地活用の「種類」と「特徴」は、次の通りとなります。

①賃貸住宅(マンション・アパート等)

最もポピュラーな土地活用法です。節税効果や安定収入が見込めますが、需給バランスが崩れた地域も多く、競合物件の増加等の理由から成り立つ立地は限られます。

②賃貸駐車場、資材置き場

コインパーキングや月極タイプが主流です。初期投資額も少なく(立体駐車場以外)、他への転用も容易なのでひとまず駐車場にしたり、周辺ニlズがあれば資材置き場も可能です。ただし、これらの土地活用は節税効果がないため、実質的な収入は少なくなります。

③商業用ビル・オフィスビル

商業地やオフィス街で適した土地活用です。テナントが埋まれば安定収入が見込めますが、初期投資額が大きく、賃料下落や空室率等、景気の影響を受けやすい傾向があります。

④ロードサイド店舗

賃貸住宅と並ぶ代表的な土地活用法です。幹線道路沿いや郊外を中心に、物販庖舗や飲食庖、ガソリンスタンド等に賃貸します。商業庖舗のため、景気の影響を受けやすく撤退もあり得ます。

固定資産税等の保有税の減額がないので、実質的な収入は少なくなります。その他にも、現在急増中の「医療介護施設」、出資比率で土地と建物を交換する「等価交換」、今注目の信託を利用した「土地信託」があります。

土地活用の種類と特徴舗

土地活用の種類 特徴 メリット デメリット
賃貸マンション、アパート

住宅需要が見込める地域でのみ成り立つ

賃貸住宅経営が成り立つ立地は限られている

相続税対策効果がある

固定資産評価減がある

所得税軽減対策が可能

安定収入確保が狙える

空室リスクがある

初期投資額が多い

競合の影響を受けやすい

賃貸駐車場

コインパーキング、月極等がある

※都心部で立体駐車場等を行う場合は初期費用が大きくなる

初期投資額が少ない

他への転用が容易

管理が容易な場合がある

節税対策効果がない

実質収益が低い(税負担が大のため)

資材置場

立地選定を間違わなければ安定収入が狙える

まとまった土地の大きさが必要

初期投資額が少ない

他への転用が容易

郊外エリアでも可能

節税対策効果がない

実質収益が低い

オフィスビル、商業用ビル

周辺がオフィス街や商業地である場合に成り立つ活用法

相続税対策効果がある

所得税軽減対策が可能

安定収入確保が狙える

固定資産評価減がない

初期投資額が大きい

景気の影響を受けやすい

ロードサイド店舗

幹線道路沿いや郊外を中心とする活用方法

まとまった土地の大きさが必要

相続税対策効果がある

所得税軽減対策が可能

安定収入確保が狙える

固定資産評価減がない

初期投資額が大きい

景気の影響を受けやすい

医療介護施設

医療や介護サービスを中心とする施設による活用方法

土地活用を通じて社会貢献ができる

相続税対策効果がある

所得税軽減対策が可能

安定収入確保が狙える

建築資金助成金がある

固定資産評価減がない

初期投資額が大きい

建築上の制約が厳しい

定期借地権

定期借地権は用途や契約期間により3種類ある

住宅系、介護系、商業系など幅広い用途の事業が可能となる活用方法

資金がなくともリスクを負わずに活用できる

課税繰延で譲渡所得税がない場合もある

相続税対策効果がある

土地の所有権が出資比率に応じた共有持分となる

等価交換

所有地上に共同事業者が建築費等の事業費を出資してマンションやオフィスビル等を建設。出資比率に応じて土地と建物を等価で交換

資金がなくてもリスクを負わずに活用できる

課税繰延で譲渡所得税がない場合もある

相続税対策効果がある

土地の所有権が出資比率に応じた共有持分となる

土地信託

土地所有者が信託銀行等に土地を一定期間信託し、管理・運用を委託して収益を得る

受益権の相続が可能

信託運営が煩わしくない

終了後は所有権が戻る

配当が確定しない

適した土地は限られる

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