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土地に合わせた活用法の選び方【土地を貸すor建物を建てる】

土地にはそれぞれ異なった活用方法がありますが、次のようにいくつかのパターンに分けることができます。

土地だけを貸す
  1. 貸宅地
  2. 一時貸地
  3. 駐車場
土地に建物を建てて貸す
  1. アパート・マンション
  2. 社宅・寮
  3. 事業用店舗

それぞれのパターンを見ていきましょう。

土地だけを貸す

①貸宅地

住宅用地として向いている土地であれば、貸宅地として人に貸す方法があります。土地を借りた人が住宅を建てて、地主は地代という形で収益を得ます。この場合、通常は一般定期借地権で契約します。

50年後には借地権が消滅するので、その時に契約を更新して貸し続けることもできますし、貸宅地をやめて別の活用方法を選ぶこともできます。

借地人が住宅を建てるので固定資産税が軽減され、相続税の節税効果もあります。

地主にとって借り入れリスクが無く、長期的に安定した収入が得られるメリットがありますが、貸している間は土地を売却できません。長期契約になるため、気が変わりやすい方には不向きと言えます。

②一時貸地

土地の使い道が決まってないのであれば、一時貸地にする方法があります。

使い道が決まるまでの間、とりあえず一定期間だけ一括して貸すのです。具体的には、資材置き場、トラックや観光パスの車両置き場、モデルハウスの展示場などが考えられます。

通常は1年から3年ほどの短期間で貸します。この場合、大切なのは契約を更新しないことです。

1年間貸した後で土地の使い道がまだ決まっていなかったら、もう1年間借りてもらおうということになりがちですが、同じ人に対して契約を更新すると「一時貸し」ではなくなって、借地人に土地を使う権利が発生してしまいます。

一度更新してくれたものだから、次もまた更新すると思ったなどと主張されると、契約解除ができなくなってしまうことが多いのです。契約が終了しても一時貸しを続けたいのであれば、ほかの人に貸さなくてはなりません。

③駐車場

駐車場としては、

  • 平面駐車場
  • コインパーク
  • 立体駐車場

という3通りの方法があります。また、駐車場の経営を行なう業者にまとめて貸す一括貸しと、利用者一人ひとりに貸す個別貸しとがあります。集金や管理については、当然ですが一括貸しのほうが手聞がかからないというメリットがあります。

平面駐車場は、自動車の通路分も含めて考えます。通常は6坪で1台分ですから、100坪の土地で15台前後の駐車場ということになります。

更地に駐車する場所だけ作っておいても駐車場にはなりますが、土埃が風で飛ばされて近所迷惑になったり、雨が降ればぬかるんで地面がでこぼこになります。

あまり見栄えが悪いと利用するにも気後れするでしょうから、最低でも砂利を敷いておくのが望ましいでしょう。アスファルトで舗装しておけば、より高い料金で貸すことができます

ただ、どこまでお金をかけるかは、地域性によって違ってきます。駐車場の需要がそれほどない地域では、料金を高く設定しにくいでしょうから、舗装にお金をかける意味があまりありません。

コインパークは都市部でよく見かけます。不法駐車の取り締まりが民間委託化によって非常に厳しくなっているので、需要が急増しているのです。地主としては、平面駐車場を月極めで貸すよりも収益が多くなります。業者に土地を一括貸しすれば、初期投資ゼロで始められ、手間もほとんどかかりません

月極めで1台1万円以上の料金設定ができる駐車場なら、コインバータで一括貸しできる可能性が十分あります。

ただし、業者は舗装や精算用の機材、看板の設置、設備工事に資金を投資するので、少なくとも投資額を回収できるだけの期間は貸してもらわなくてはなりませんから、数年間は他の利用ができないということも多いです。

平面駐車場やコインパークでは、アパートを建てるつもりがあるとか、成長した子供の自宅用地にする、あるいは将来の相続税の納税資金にする目的でとっておくというように、予定までの一時的な活用方法であることが一般的です。

立体駐車場は、駐車場の中でも最も高い利益を上げられます。100坪の土地でも、タワー型駐車場を建てれば高さの分だけ多く駐車できます。

立体駐車場の経営にはメンテナンスや集金など人的コストがかかりますから、地主は土地だけを提供して、あとは専門の業者に一任するのが一般的です。

とはいえ、どこにでつくれるというものではありません。立体駐車場に向いているのは、駅周辺など交通量が多く、周囲に駐車場が不足しているような場所です。

用途地域としては商業地で、ある程度高い建物が建設できて、駐車料金を高く設定できることが前提になります。自動車が余裕を持ってすれ違えるように、最低でも6メートルの道路に面していることも必要な条件となります。

土地に建物を建てて貸す

① アパート・マンション

都市近郊の通勤圏内に土地がある場合、最もオーソドックスなのが個人向けのアパート・マンション経営です。入居者との賃貸契約は通常2年間で、引き続き貸すときは契約を更新します。

初めての場合は、規模が小さいので、建築や管理の手聞がかからない木造2階建てのアパートが一般的です。

1階と2階にそれぞれ2室ずつ計4室、あるいは4室ずつ計8室等標準的な建物のプランを専門の会社が用意しています。通常の投資額は5000万円以下です。

50坪の土地なら、1階と2階に日坪の2DKが2室、ずつ計4室つくれます。家賃が一部屋10万円と安めに見積もっても月々の収入は40万円で、建築費の5000万円をすべて借入金で準備しても、月々の返済をした上に手元に十分なお金が残ります。建てたあと時間がたつと修繕が必要になりますが、大規模な修繕は10年以上過ぎてからです。

アパートは、家賃集めや建物の周りの掃除をするから面倒だという人もいます。入居者を見つけられるだろうか、空き室が出たら収入が減るので返済を続けられないのではないかと心配する人もいるでしょう。

その場合は、管理会社とサブリース契約をするという方法があります。これは賃貸住宅経営に関する手聞をすべて管理会社が引き受けて、入居者も見つけてきてくれて、もし空き室が出ても建物のオーナーには決まった収入を保証するというものです。ですから、地主は建物を建てれば、あとは何もしなくても毎月決まった金額の収入が入ってきます。

もちろんサブリース契約をするには、一定以上の収益性があることや入居者が見込めること等の条件、がありますが、安心で手聞がかからないので初めてアパート経営をする人には最適です。なお叩年間の家賃保証をうたう管理会社もありますが、通常は2年間ごとにさまざまな状況の変化を考慮してサブリース契約の見直しが行われると考えるほうがよいでしょう。

② 社宅・寮

サプリース契約でも面倒だという場合には、社宅や寮として企業に一括で貸すという方法もあります。10年、20年という長期間で契約することが可能なので、土地建物のオーナーとしては安心できます。

社宅や寮にできる建物は、通常は賃貸マンションとしても十分使えるので、どちらにするかを選択することになります。

ただ、最近は企業が福利厚生を見直しているので、社宅や寮をもたないケースが増えています。特に大都市圏では今後はなくなることはあっても増えることはないと考えられるので、今から社宅や寮として一括貸しを始めるのはむずかしくなっています。

③事業用店舗

事業用のピルを建てるとなると、建物の規模が大きくなり、投資も何億円という額になります。ですから、初めての土地活用では不安を感じることもあるでしょう。ただもっている土地が商業地だと、2階建ての木造アパートでは収益が不足します。固定資産税、都市計画税も、その土地から不動産収入がある程度得られることを前提としているので安くはありません。その分高い建物が建てられる容積率になっています。

こういう土地を活かそうとすれば、必然的に事業用ピルを選ぶしかありません。1階と2階は店舗、3階以上は賃貸住宅かオフィスというのが事業用ピルの典型的な例です。また最上階を地主やその子供の住居にするとともあります。契約期間は、5年など個人用よりも長くなるのが一般的です。

郊外にある程度の広さの土地があり、幹線道路に面している場合は、郊外型のレストランや洋服屈などの二戸建て店舗にすることができます。駅から離れていれば、逆にそれ以外の利用方法を見つけることはむずかしいかもしれません。これも土地のあるべき姿にしたがった使い方です。二戸建て店舗は、賃貸契約期聞が10年など長期で貸す場合が多くなっています。

④病院・倉庫・工場

特殊な例ですが、街の病院や診療所に貸すケースが最近増えています。最初にお医者さんの借り主を探しておいて、診療室や待合室等病院間に合わせた仕様の建物を建てます。賃貸契約は20年等の長期になり、しかも借り主がしっかりしているので安心です。投資資金の返済計画も立てやすくなります。

倉庫や工場の場合も、やはり借り主を先に決めます。倉庫は壁と屋根と出入り口があればいいので、建物建築費は安くなります。駐車場にしても借り手がない、資材置き場にするにしても雨露が防げるようにしたいという場合には倉庫になります。条件としては、100坪以上のある程度の広さがあること、トラックが出入りできる道路がついていること等です。

工場の場合は中に設備機器を入れることになりますが、箱を提供する点では貸す側としては倉庫と大きな違いはありません。

特殊な例ですが、近年よく目にするものに保管庫として、コンテナを設置して期間貸しをする場合が多くなりました。

家庭にある夏物と冬物を期間ごとに入れ替えるお客さんもたくさん増えてきました。これも時代のニーズでしょう。

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