土地の有効活用で資産運用の考えておくべきこと

土地の活用



土地所有者が抱えている様々な悩み

  • 「土地活用に失敗した人を多く知っているので行動できない」
  • 「老後に備えて土地活用したいがやり方がわからない」
  • 「空き地の固定資産税が高額で大変だ」
  • 「土地相続のトラブルを避けたい」
  • 「農業しているが後継者がいない」

地主さんの多くはこういった悩みを抱えています。土地や不動産の価格は、景気が上向いてきている大都市圏においては既に下げ止まり、あるいは上昇しているところすらあります。

価格が上昇していると言えば聞こえは良いのですが、いわゆる含み益ですので、売却しなければ利益は出ません。評価額が上昇するにともなって、固定資産税、相続税など税額も大きくなるので、住むために所有しているなど、売却を気軽に考えることができない土地や不動産の価格が上昇するのは、メリットよりもデメリットの方が大きいのです。

土地活用に失敗した地主さんの教訓

空前の地価高騰をもたらしたバブル期の昭和60年代は、1年で地価が倍近くになるという時代でした。

地主さんはそういった状況の中で、相続税がいくらになるかわからないという不安に駆られ、建築業者たちに煽られるがまま、数億円もの借金をして賃貸マンション・アパートを建てました。

不動産の評価額を下げて、相続税額を少なくする節税行為に走ったのです。
そして、相続が終了してから賃貸マンション・アパートを売却すれば、相続税を少なくできて、さらに売却益が得られると考えたのです。
しかし、バブルは崩壊して不動産の価格が下落すると、莫大な借金が重くのしかかってきました。

バブル期にかかった高額な建築費を回収するために、デフレ状況下にあっても賃料を低く設定できず、入居者が付かない状況になったのです。
相続税対策とはいえ、マネーゲームとして土地を扱った結果、土地の有効活用という本来の目的を見失い、土地活用に失敗してしまったのです。
土地の有効活用とはどういうことか、この失敗を繰り返さないために、もう一度考えてみなくてはなりません。

住宅の供給過剰化

今なお都市部では、あちこちの再開発で高層マンションが建設され、郊外でもしばしば田畑が集合住宅に生まれ変わっています。少子高齢化が進み、人口が減少している中でも、こうして新築物件が次々と供給され続ける傾向がやみそうにありません。

住宅そのものの数が、全国ベースで世帯数を上回っているのです。これからますます住宅は余ってくることが予想されます。

そして、さらに重要なのは、世帯構成が大きく変化していることです。
学生や高齢者の一人住まい、結婚しない人の増加など、一人世帯がかなり多くなってきています。

また、新婚夫婦、老夫婦といった2人世帯も増加しています。古くから考えられてきた家という概念は破綻し、生活の便利さを最優先にした住空間が求められているというのが現在の状況と言えるでしょう。

借り手市場の到来

不動産を借りる時の選択は、立地条件や景観、内装の好みなどで借り主が決めるものです。

消費者が賢くなった現代では、一昔前のように、業者の言われるままに物件を押し付けられるという話は聞かれなくなりました。
いわゆる借り手市場の到来です。

家主にとって、入居者となるお客さんが何を求めているのか、満足してもらうにはどうすればいいのかを真面目に考えるべき時代となりました。
遊んでいる土地にアパートかマンションを建てておけば、誰かが勝手に借りてくれるだろうという時代ではなくなっているのです。
これはむしろ、真面目に不動産の有効活用を考える人にとっては、良い風潮だと言えます。

税金対策などではなく、借り手を考えた本当の不動産活用に取り組めるかどうかが、これからの勝負となるでしょう。
それでは、どのように不動産を活用すればいいのでしょうか。
資産家の区分によってそれぞれ異なった対策があるので、まずはご自分がどの区分にあてはまるのかを確認しましょう。

所有することだけが目的で、収益を上げることは後回しだった

これまでは、不動産を所有することだけに意義を見出し、投資家なら重視するはずの投資の収益性を重視しない人がほとんどでした。つまり、「この不動産に投資すると、いかに有利な運用ができて、どれだけお金が残るか」についてよく考えていなかったのです。

実際、相続税対策だからと必要以上に豪華なマンションを建築して、利回りを無視した結果、財産を失うこともありました。これは地主さんだけではありません。立派な不動産会社でさえ、買収したビルの運用成績よりも、ビルの有名さや立地の自慢を優先してしまい、大きな損失を出した例は多々あります。

今では収益性、現金収入を重視するキャッシュフローが注目され、運用の大事さが理解されるようになりました。しかし、不動産を所有することだけが目的という人も少なくはないようです。重要なのは、「収益性」「キャッシュフロー」「運用成績」であることをよく理解しましょう。

「不動産は売却したら失敗」という考えがあった

地主さんが土地を有効利用する場合、土地はあるものとして、建物の建築費だけを投資金額と考え、利回りを計算するのが普通です。しかし、本当はこれだけでは不十分です。

土地を購入すればお金がかかり、売却すればお金になるわけですから、土地の価格まで含めて利回りを計算すべきです。たとえばリート(不動産投資信託)に投資した場合には、2~5パーセントほどの利回りが得られます。そこで賃貸マンションも土地を含めて利回りを計算して、リートとどちらが有利かを考えることが大事な時代になったのです。

不動産の本当の利回りは、売ったときに初めて明らかになります。不動産投資をする場合は、投資信託と同様に、売却時を考えることがポイントです。

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