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リバースモーゲージで自宅を担保に、住宅ローンの借り換えや老後の資金を捻出

リバースモーゲージで持ち家を担保に生活資金を得る

高齢期に老後の資金を捻出するために「リバースモーゲージ」を利用する方法があります。リバースモーゲージは、高齢者がマイホームを担保に、老後資金やリフォーム費用、として金融機関や自治体からお金を借りるローンの一種です。

リバースモーゲージ

融資を受けている期間は返済不要、もしくは利息のみ支払い、契約者が亡くなった後に、相続人が担保になった家を売却するなどで、括返済するしくみです。

取り扱う金融機関は全国で40行以上に増加

金融機関によるリバースモーゲージの取り扱いは、2005年から始まり、2017年5月現在で、全国で伺行以上あります。それぞれの金融機関で取り扱い可能なエリアや対象物件(一戸建てだけかマンションも対象か)、契約者の年齢制限(55歳~や60歳~)などが違うので、どの金融機関で利用できるかを調べてみましょう。融資額は、担保評価額の50~70%程度が一般的です。

利用目的は問わない場合、と、住宅の建設やリフォーム費用などに限定される場合があり、融資額の受け取り方も年金方式、一括受け取り方式、利用限度枠設定方式などがあります。保証会社主提携、住宅金融支援機構の住宅融資保険への加入、不動産信託の契約締結など、保証の方法もさまざまです。

使った分にしか利息がかからない預金連動型も

2005年にスタートした東京スター銀行の新型リバースモーゲージ「充実人生」の場合、これまでの契約件数は8000件以上。契約者が亡くなってすでに契約終了した人が数百人います。「充実人生」の契約終了時の返済方法をみると、契約者が残した金融資産や相続人の資産などで返済するケースが多く、配偶者による継続利用争選択する人もいます。

担保とした自宅を融資先に渡す方法もありますが、契約終了時に市場で売却するほうが高く売れ、手元に残金が残ることが多いです。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージで得た資金は、生活費として利用される方がいちばん多く、4割程。リバースモーゲージの対象となる預金残高と同額までのローンには金利がかからす、融資争受けても、使った分にしか利息が発生しない預金連動型なので、ゆとり資金として一部を口座に残す人が多いです。

高齢期まで払い続ける住宅ローンの借り換えにも

リバースモーゲージのメリットは、自宅に住み続けながら融資ぞ受けられること。これまで現金化できる資産と考えていなかった自宅を活用して、老後を豊かにする資金を捻出できます。気をつけなくてはならないのは、融資限度額に達してしまうと、それ以上は借りられないこと。また、担保評価額の見直しで評価が下がった場合には、融資限度額が縮小することもあります。商品によっては、契約者が亡くなったあと、配偶者が自宅に住めなくなるケースが出てくるので、注意が必要です。

年金生活になっても住宅ローンの返済が残つているケースでは、リバースモーゲージで借り換えを検討するのも一つの方法。利息だけの支払いになれば毎月の生活がラクになりますし、利息支払いのないタイプなら、支払い負担はなくなります。

賃料返済型のリバースモーゲージで、持ち家を利用して住み替え資金を捻出

リバースモーゲージ

すでに年金生活に入っている高齢者の場合、住み替えのための資金や高齢者施設への入居資金など、ある程度まとまった金額が必要なときにも、自宅を担保に融資が受けられるリバースモーゲージを活用する方法があります。

持ち家を手放さずにまとまった資金が得られる

賃料返済型のリバースモーゲージローン「住活スタイ一括で融資を受けて住み替えをし、一般社団法人移住・住みかえ支援機構(JTI)を通して自宅を賃貸に出し、賃料でローンを返済していくしくみのリバースモーゲージ。JTIは、移住や住み替えを希望しているシニア世代のマイホーム争借り上げ、その物件を子育て世代ぞ中心に転貸し運用する非営利法人。

この場合のメリットは、賃料を担保にまとまった資金が得られるため、最後まで自宅を手放さ?にすむことです。毎月の返済額も家賃の範囲内なので、生活費などを圧迫することはありません。

借入金額は5000万円以内で、用途は原則自由。借入時の年齢は却歳から利用可能。JTIの「マイホーム借上げ制度最低家賃保証型」の利用が条件なので、空室時でも一定の賃料が払われますし、賃貸管理はすべてJTIが行います。

3年契約で転貸しているため、契約更新のタイミングで貸していた家に戻ることもできます。JTIと提携している同タイプのものに、中国銀行の「ちゅうぎん空き家活用型リバースモーゲージローン」もあります。

一般的なリバースモーゲージでも、一括融資が受けられるタイプなら、住み替え資金や高齢者向け住宅の入居金などを捻出することが可能。図のように家賃収入から利息支払い額ぞ引いた残り争、高齢者施設の月額利用料に充てられます。

リフォーム資金調達には高齢者向け返済特例制度も

リフォーム資金の調達には、住宅金融支援機構の「高齢者向け返済特例制度」を利用する方法もあります。これは、満60歳以上の人が自宅のバリアフリー工事、または耐震改修工事を含むリフォームを行う場合に、ローンの返済期聞を申込人全員の死亡時までとし、毎月の支払いーは利息のみにできるという制度。

借入金の元金は申込者全員が亡くなったときに、融資住宅・敷地の処分、自己資金などにより一括で返済するしくみになっています。融資限度額は1000万円です。

リバースモーゲージと生命保険を組み合わせる手も

リバースモーゲージを利用する際に、契約者が融資額と同額以上の死亡保険にすでに加入していれば、死亡後に保険金で融資額争返済することができます。こういうしくみぞつくっておけば、子どもに相続する金融資産も減らす、自宅も処分せずにすみます。

また、所有していた自宅を2人兄弟の兄に相続させたい場合、財産分与のための金融資産があまりなければ、リバースモーゲージで現金を準備して弟に財産分与をすることもできます。この場合、兄は手持ち資金で融資額を返済する必要がありますが、リバースモーゲージは使い方次第で、相続対策にも利用できるのです。

持ち家はあっても老後資金が不足し、困窮しているという場合には、各都道府県の社会福祉協議会の「不動産担保型生活資金」という制度、かあります。

これは、市区町村民税非課税世帯などの低所得世帯ぞ対象としたリバースモーゲージで、自宅を担保に生活資金を借り、対象者が亡くなったときに精算します。

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