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少額投資で可能な駐車場経営のメリットと、タイプ・エリア別「コインパーキング(時間貸し)・月極駐車場」の需要

少額の投資で安定した利益を出せるのが魅力

コインパーキングなら自己資金が無くても経営できる

駐車場経営の魅力・メリットはどんな点があるでしょうか。

最初に思いつくのは、少ない投資額で比較的安定した収益を確保できるというのが最大の魅力です。いくらいい土地を持ってたとしても、その土地に賃貸マンションやオフィスピル・ショッピングセンターなどを建てようとすると、少なくとも何億円かの建築費を含めた多額の投資額が必要になります。

しかし、駐車場経営なら30台ほど収容することが可能なタワー型の立体駐車場でも6000万円ほどで建築できます。バブル時には「タワー一基1億円」といわれたのが、いまは建築費も大幅に下がっています。比較的広いスペースがあるのなら、多段式の駐車場が可能ですが、このやり方だったらクルマ一台あたり100万円以下ですみます。30台収容でも2000万円台ですみます。

しかも、コインパーキング式の時間貸し駐車場で、運営会社に一括借り上げしてもらえば、投資額はゼロですみます。自分で直接経営する場合に比べると利回りは低下しますが、それでも5~6%程度の利回りを提示する運営会社が多いのです。

しかも、繁華街などにある土地なら狭くてもタワー式の駐車場が可能ですし、コインパーキングならもっと狭い土地や変形した土地でも経営ができます。管理を専門会社に委託すればオーナーはほとんど手間ヒマをかけずに安定した収入を手にすることができます。

  • 収支予測がたてやすい

    収入項目と支出項目が明確になるので、収支計画がクリアになる

  • 専門知識がなくても可能

    計画、工事、開設、運営までコンサルタントに依頼すれば、専門知識がないオーナーでも経営可能

  • 短期間の活用も可能

    利用者との賃貸借契約が発生しないので、比較的短期間で用途変更が可能

  • 高齢者でも可能

    駐車場の管理業務は高度な専門知識や体力は必要ないので、管理しやすい

  • 住宅地でも可能

    繁華街、商店街、オフィス街だけでなく、リゾート地、住宅地でも駐車場経営が可能

専門家でなくても素人でも比較的簡単に取り組める

本格運用までのつなぎとしての収入確保にも有効

月極タイプの駐車場は時間貸しに比べると多少収入が少なくなりますが、その分経営は安定しています。事前に周辺の駐車場ニーズをしっかりと調べておけば、収支を予測しやすくなります。リスクを最小限に抑えることが可能です。

ゼネコン、不動産会社、コンサルタント会社などとパートナーシップを組めば、土地所有者には専門的な知識は必要ありません。極端にいえばクルマの運転はできない、クルマの知識もほとんどないといった人でも可能なのです。自分で直接経営する場合でも、いまはほとんど機械式になっているので、肉体的な負担は少なく、高齢者でも管理することができます。

しかも、この駐車場経営は比較的少ない予算で取り組むことができるので、本格運用までのつな、ぎとして取り組めるのも大きなメリットです。

たとえば、子どもが大学を卒業すれば、いずれ本格的な事業を始めたいのでそれまで売らずに持っておきたいという人でも、数年の間だけ駐車場経営に取り組むことが可能です。

本格的な建物式の駐車場だとやや難しい面がありますが、プレハブ式や機械式なら比較的簡単に壊すことができますし、利用者との聞に賃貸借契約が発生するわけではないので、面倒な立ち退き交渉が発生することもありません。いざというときには、比較的簡単に他の用途に転換できるのです。

駐車場には様々な形態がある

駐車場経営を始める前にどんな駐車場があるのかを知っておこう

多くのメリットがある駐車場経営ですが、一言で駐車場といってもさまざまなケースがあります。どのような駐車場があるのでしょうか。

下の図にあるように、自動車の駐車場所は、大きくは「保管場所」「駐車場所」に分けられます。保管場所というのは、クルマを買う時に届出が必要になる場所のことで、これがないとクルマを買うことができません。一般的には、個人や法人の車庫ということになります。

「駐車場所」というのは保管場所以外、つまり車庫以外にクルマを停める場所ということになります。それには路上と路外があって、路上の駐車場所としては、駐車場法に定められた「路上駐車場」や「パーキング・メーター」などがあります。

路外の駐車場には設置者が専用的に利用するものと、一般公共の用に供するものがあります。

専用的に利用するものは、ピルやマンションなどの建設に当たって駐車場法で定められた「附置義務駐車場」とその他の「専用駐車場」があり、これらは駐車場経営ビジネスの対象外。

対象になるのは、面積が500㎡以上で行政への届出が必要になる「届出駐車場」と、500㎡未満の「その他の路外駐車場」ということになります。

「都市計画駐車場」や「道路管理者が整備する駐車場」は主に行政が主導役として設置される駐車場ということになります。

大型の駐車場を経営するときには幾つもの規制がある

500㎡以上の駐車場は行政への届け出が欠かせない

面積が500㎡以上の駐車場を設置する場合には、行政への届出が必要になります。面積500㎡以上というのは、車の収容台数にすればおおむね34台ほどになります。このため、機械式などの駐車場などでは、届出の必要のない30台程度に抑えている製品も少なくありません。その分、経営に当たっての各種の手間ヒマを省くことができるからです。

また、500㎡以上の届出駐車場を設置するときには、出入口の規制があります。原則的には交差点の5m以内には設置できません(国土交通大臣の認可を受ければ可能)し、さらに大きな6000㎡以上の駐車場だと、中央分離帯のない道路に面して設置するときには、入口と出口を10m以上離さなければならないなどの規制があるのです。

駐車場内の車路に関しても、一方通行の車路で幅3.5m以上、双方向だと5.5m以上を確保しないといけないことになっています。また建物式のケースでは、万一に備えて避難階段を設置する、一定の条件を満たす換気装置を設置するなどの義務もあります。このほか、プレハブ式や機械式の駐車場には、業界が独自に推進している認定制度があります。

さらに、建築基準法によって住宅地では機械式の垂直循環方式の駐車場は設置できないことになっているなどの規制もあるので注意が必要です。

安くて便利な平面式から効率性の高い機械式まで

駐車場のタイプによる違いを知っておこう

実際に駐車場経営を行うに当たって知っておきたいのは、駐車場にはさまざまなタイプがあるという点です。

大きくは、駐車場内の駐車スペースまで自分で走っていって駐車する自走式と、駐車場の入口で機械に乗せて、機械が所定の駐車場スペースに運ぶ機械式に分かれます。そのうち自走式には、平面式と立体式があって、自走式立体の駐車場には、プレハブ式と建物式があります。プレハブ式のほうが簡易で安く建設できますが、大規模な駐車場にする場合にはやはり建物式のほうがいいでしょう。

機械式は次の四つに分類することができます。

  1. 機械でクルマを循環させて駐車する循環式
  2. エレベーターで所定の位置にクルマを運ぶエレベーター式
  3. クルマの横移動も可能な往復方式によって効率的にクルマを移動させる平面往復式
  4. 何段かにクルマを積み上げていく多段式

循環式はその循環の仕方によって、垂直型、多層型、水平型の三つに分けられ、エレベーター式は、エレベーターでクルマを上下されるエレベーター式、上下にスライドする機能を加えたエレベーター・スライド式、自動車を駐車させる階まで人を乗せて昇降し、運搬する自動車用エレベーターに分類できます。さらに多段式は二段式と、三段以上の多段式から成ります。

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駐車場のタイプ別の効率性・コストの比較

自分の土地に合わせてどのタイプがいいのかをつかむ

駐車場のタイプ別比較

駐車場のタイプ 効率性 コスト 利便性 収用性 備考
平面式 低~中 安くて便利だが非効率的
自走式立体
(プレバブ式)
低~中 中~高 ある程度の敷地があればメッリトは高い
自走式立体
(建物式)
大規模駐車場に向いている
機械式立体
(垂直循環式)
土地の有効活用には最適。経済性や利便性に難あり
機械式立体
(多段式)
中~高 低~中 低~中 経済的だが、利便性には難あり

それぞれのダイプ別にどんな特徴があるのでしょうか。平面式、自走式立体(プレハブ式)、自走式立体(建物式)、それに機械式立体のなかから、代表的なものとして機械式立体(垂直循環式)、機械式立体(多段式)を加えて、合計5つのタイプに分けてチェックしておきましょう。

平面式は基本的に車を収容するための建物や機械が必要のないものです。クルマ止めや精算機などの設備は必要になりますが、5つのタイプのなかでは最もコストが安くすみます。利用者にとっても平面ですから比較的利用しやすいというメリットもあります。しかし、その分、効率性はあまり高いとはいえません。

自走式立体は平面式に比べると効率性が高まります。プレハブ式は比較的予算が安くつきますが、大規模な駐車場には向きません。収容力の大きい駐車場にするなら、建物式にするほ、つがいいでしょう。ただし、プレハブ式に比べると当然予算は高くなります。

機械式は垂直循環式なら効率性が高いのですが、その分コストが高くなるので、都心部などの利用率の高い地域でないと採算は合わないでしょう。ただ、機械式でも多段式はコストがかなり安くなるので周辺部での設置も可能になります。

住宅街の土地は月極駐車場の経営が安全

周辺環境によっては時間貸しの可能性も

住宅街の土地での駐車場は、通常は時間貸しのニーズはさほど大きくはないので、月極駐車場経営を考えるのが無難です。それも、あまり高い駐車場料金を設定することはできないので、収益の安定性を考慮すれば、平面式や自走式立体などのあまり設置コストのかからない駐車場を選択するのが現実的です。

住宅地でも比較的クルマの出入りの多い地域なら、機械式のなかでもコストの低い多段式であれば採算の取れるケースがあることもあります。

古くからのマンションが多い地域であれば、マンション内に十分な駐車場が確保されていないケースが少なくありません。最近の住宅街のマンションでは、住戸数の100%以上の駐車場を確保するのが当たり前になっていますが、10~20年前に分譲された物件では必ずしもそうはなっていません。そうしたマンションの住民のなかには駐車場の確保に頭を悩ませている人たちが多いので、そんな地域であれば月極の駐車場ビジネスで収益を確保することが可能になります。

また、住宅街において時間貸し駐車場ビジネスの可能性がまったくないのかといえば、そうとも限りません。周辺に病院や図書館などの公共施設があって、それらの施設に一定台数を収容できる駐車場が設置されていない場合には、周辺に違法駐車しているケースが目立ちます。そんな地域であれば、時間貸し駐車場で儲けることができるかもしれません。

古くからのマンションには駐車場が意外に少ない

古いマンションの周辺で月極駐車場を開設すればお客を確保できる

最近分譲されている新築マンションの多くでは、分譲戸数以上の駐車場を設置し、来客用の駐車場スペースも設置される物件が増えています。

しかし、古くからのマンションでは必ずしもそうとは限りません。実際、国土交通省の『マンション総合調査』によると、わが国のマンションの一物件当たりの総戸数の平均は110.1戸ですが、これに対して一物件当たりの駐車場収容台数は65.6台にとどまっています。

住戸数に対する充足率はほぼ60%で、入居者のうち40%はマンション敷地内の駐車場を確保できていない計算です。もちろん、なかにはクルマを所有していない世帯もありますが、やむなく違法駐車している、近くに有料の駐車場を確保しているといった人が少なくありません。

同じ調査ではマンション内のトラブルとして違法駐車を巡るトラブルが極めて多いことも指摘されています。マンションの敷地内の駐車場ではない場所に毎日無断で停めている、敷地の周辺の道路などに違法駐車しているケースなどが少なくありません。

古くからのマンションがたくさん建っているような地域であれば、その周辺で月極駐車場ビジネスを始めることができる可能性があります。多少コストがかかっても、トラブルにならない場所、また違法駐車にならない場所を求めている潜在的な利用者が少なくないはずです。
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