租税改正で、相続する実家・自宅を含めた不動産の評価が変わる!?

租税改正で「基礎控除の引き下げ」と「相続税の税率変更」で、一般家庭にまで課税対象に広がる

2015年1月1日以降に発生する相続から“相続税の増税”が始まっています。

改正によって、今までは相続税とは無縁だと思っていた一般家庭にまで課税対象が広がり、税金の申告・納付に戸惑う人たちも続出しそうです。

相続時に重要なのは、自宅を含めた不動産の評価額がどうなるか。保有する不動産の対策が、今後の大きな分かれ目になります。

2015年から基礎控除が4割引き下げられ、相続税の課税割合は1・5~2倍に増える

2015年の改正でもっとも影響が大きいのは、基礎控除の引き下げです。基礎控除とは、相続財産の課税価格から差し引ける非課税額で、この金額が下図の通りの計算方法により、2014年までと比べ4割も引き下げられました。

基礎控除の変更点

法定相続人が2人なら7000万円だったの、が4200万円に、3人なら8000万円だったのが4800万円になりこれを超える財産がある場合、その相続人になる家族は相続税の課税対象となるのです。

この改正で、公的には課税対象者がこれまでの1・5倍くらいに増えるといわれていますがぞれは全国平均でのこと。

課税割合

全国平均の課税割合、が4%台から6%台になってもだあまり関係ないと思う人もいるでしょう。しかし、もともと課税割合が高い首都圏や中京・関西圏では、今までの2倍程度になることも予想されています。課税割合が10%近い東京お区では2倍になれば亡くなる人の5人に1人の家族は、相続税を納めなければならないかもしれません。しかも納税額はゼロでも、申告が必要な人は、実際はもっとたくさんいるのです。

相続財産の多くを占めるのが不動産。「実家」を相続する人も注意が必要

相続税がかかった人の財産を見るともっとも多いのが土地で、家屋を含めた不動産の割合が約半分を占めています。不動産は、相続時には上図のような方法で評価額を求め・手品す。そのため、親が二戸建ての持ち家に住んでいたら、今後は子どもに相続税がかかってくる可能性が高くなります。

今までは相続財産が1億~2億円の層が多かったのですが、都市部なら叩坪程度、地価の低い郊外でも100坪以上の土地を保有していれば、基礎控1億円未満の除を超える財産となり、財産で課税対象になる人たちが増加するでしょう。

配偶者の場合、相続税には大きな税額軽減があり、宅地の評価額が低くなる特例も使えるため、相続税はゼロになることも多いのですが、その場合も相続税の申告は必要です。さらに配偶者のいない二次相続では、持ち家がある子どもが実家を相続すると特例は使えず、税負担は重くなります。

改正前から相続税がかかる人は今後は税負担が増大する

もともと相続税がかかるような多額の財産をお持ちの家庭は、税率にも注意が必要です。今回の改正では最高税率が50%から55%に引き上げられ、税率構造も変わっています。

相続税

法定相続分で分けた1人当たりの取得額が2億13億円の場合、税率は今までより高くなり、基礎控除も減少しているため、相続税額は1000万円以上増えるでしょう。相続人が2人の場合、左下の図で相続財産が5億円のケースがこれに当たります。15億円のケースは最高税率35%が諜せられ3700万円近い増税になる見込みです。

納税資金を捻出するため不動産の売却も検討が必要

このような高額の相続税がかかる家庭ではその納税資金をどうやって工面するかがこれからの大きな課題となるでしょう。相続する財産の多くが不動産という場合にはその一部を売却しなければならないケースもあります。しかし不動産の売却には時聞がかかり、納税までの10カ月以内にと売り急げば、値下げせざるを得ない場合も出てきます。

そんなことがないようにあらかじめ相続税がかかることがわかっている家庭は、納税資金を捻出するための不動産対策も早めに取りかかっておくことが重要です。相続税の改正に伴い、不動産に関連した特例なども改正されているので、後に紹介する情報を参考に、家族で話し合うことから始めてください。

節税だけでなく遺産分割納税にも備え、「不動産の対策&活用」は欠かせない

相続税を抑えるには、相続財産自体を圧縮するか、相続税の評価額を低くするという2つの方法があります。

基礎控除を少し超えるくらいの財産であれば、生前贈与などで財産を減らあります。せば、相続税がかからなくなる場合もしかし、生前贈与だけで節相続財産を圧縮する 相続税評価額を低くする不動産生前贈与や不動産の購入で財産自体を減らす税するのには限界もあるでしょう。

上手に節税するなら、不動産を活用して相続財産の評価額を低くすることをぜひ検討しましよう。不動産は現金や預貯金よりも、続税の評価額が低くなるのが大きな特徴です。この仕組みを理解して、特例なども上手に活用すれば、相続税の節税につながります。

さらに遺産分割や納税資金の準備に、不動産を活用する方法もあります。

気になるのは、地価の上昇が始まつていること。とくに東京、名古屋、大阪などの大都市圏では、住宅地や商業地の上昇が目立ちます。ていることしかも、最近は一定エリアで広範囲に上がるとは限らず、スポット的に一部地域の上昇幅が大きくなっていることに注意が必要です。

地価の上昇は、相続税算出のもとになる路線価にも影響してきます。株価の回復で、金融資産も増加傾向にあるため、保有する不動産の地価が上昇すれば、その分だけ相続財産が増え、いざというとき、予想以上に相続税額がアップする可能性もあります。

相続対策として不動産の売却、購入を検討する際にも、不動産価格の動きは無視できません。公的な土地の価格も定期的にチェックしておくことが重要。いずれにしても、不動産は相続時の要となるため、これをどう生かすかが間われています。

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