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土地・建物を売却時の税金〈所得税〉長期譲渡・短期譲渡かで税率が変わる

土地・建物を譲渡して利益がでると所得税がかかる

土地や建物を売ることを「譲渡」といい、土地や建物を譲渡して利益(譲渡益)がでると所得税がかかります。

所得税は所得があったときにかかるものです。所得とは、総収入からその収入を得るためにかかった費用などを差し引いたものです。

一般的に、土地・建物に関する所得は分離課税となります。不動産業を営む個人が、平成20年12月31日までに事業として土地の譲渡をすると、それによって得た所得は事業所得または雑所得となるので総合課税となります。

土地・建物で譲渡損が出ても損益の通算はできない

土地や建物、株式を譲渡すれば、利益がでると決まっているわけではなく、損失がでることもあります。株式は値下がりすることもありますし、土地はバブル崩壊のあとは地価の下落が続いていて、土地を譲渡すると損失がでるということも多くなっています。

土地の譲渡によって損失がでたときは、ほかの土地や建物を譲渡して生じた利益から差し引いて所得を計算することができます。株式も同じで、株式の譲渡によって生じた利益から損失を差し引いて計算することができます。この場合は、あくまでも土地の譲渡に関する所得、株式の譲渡に関する所得というように、同じ性格の所得だから差し引いて所得金額を計算することができるのです。

会社員で給与所得がある、個人事業者で事業所得があるという人が、土地を売って赤字が出たからといって、違う性格の所得である給与所得や事業所得と土地の譲渡所得を差し引きして計算することはできません。

また、同じ譲渡所得といっても、土地の譲渡では損失をだしたものの、株式の譲渡では利益をだしたからといって、この2つの所得を差し引きして計算することもできません。

2つ以上の所得がある人が、1つの所得は黒字で他の所得は赤字というときに、赤字となった所得を黒字の所得から差し引いて計算することを「損益の通算」といいます。

所得が赤字となったときに損益の通算ができる所得は、次の4つです。

  • ①不動産所得
  • ②事業所得
  • ③譲渡所得
  • ④山林所得

このうち、①の不動産所得のうちで、土地などを取得するための借入金の利子は、他の所得と損益の通算はできません。また、生活に必要でない資産の譲渡によって赤字になった場合も損益の通算はできません。

さらに、③の譲渡所得では、土地・建物の譲渡にともなう損失がでたとしても、他の所得と損益の通算はできないことになっています。

不動産譲渡所得の計算法

譲渡所得は、ほかの所得と分離して税額を計算する

土地・建物を譲渡したときの所得は、給与所得や事業所得などのほかの所得とは分離して所得税の計算をします。分離説税の譲渡所得ということになります。

譲渡所得の計算のしかたは、

売却した代金(譲渡収入)から購入代金(取待針)と売却するときにかかった費用=不動産屋などに支払う手数料など(譲渡費用)を差し引いて、売却による利益(譲渡益)を求めます。この譲渡益が譲渡所得です。

したがって、譲渡所得は次のようになります。

  • 譲渡取得=譲渡収入-(取得費+譲渡費用)

これをもとに税金の計算をするわけですが、譲渡所得については、取得してから譲渡するまでに、どれだけの期間にわたって所有していたのかで税率が違ってきます。

不動産については譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下は「短期譲渡」、5年超は「長期譲渡」となります。

短期譲渡所得の税率が譲渡益の30%(このほかに住民税が9%)で、
長期譲渡所得の税率が譲渡益の15%(ほかに住民税が5%)と、長期譲渡所得のほうが税率は低くなっています。

土地と建物では取得費の算出法が違う

譲渡所得は「譲渡所得日譲渡収入-(取得費+譲渡費用)」で計算しますが、それぞれの費用などについては、どのような内容が含まれるのでしょうか。取得費は土地と建物で少し異なります。

土地の取得費にできるもの

土地の取得費は、基本的には土地を購入した代金です。土地を購入するときに不動産屋などの仲介業者がいて、そこに仲介手数料を支払っていればその費用も取得費に加えることができます。

また、土地を取得すると、売買契約書をつくったときの印紙税、所有権移転の登記をするための費用、不動産取得税など、土地を取得するためにかかった費用が発生しますが、こうした費用はすべて加えることができます。

建物の取得費

更地でなくて建物が建っている土地を購入したような場合には、更地にするために建物を解体した費用なども、購入費用に加えることができます。

建物の取得費は土地とは違います。土地は年月がたつと使えなくなるというものではありませんが、建物は年月がたつと古くなります。新築するのに2500万円かかったといっても、10年たつと建物はどこかしら傷んでくるので、新築時と同じく2500万円の価値があるというわけにはいきません。価値は低くなります。

減価償却

建物のように、長年にわたって使う財産の場合、あらかじめ耐周年数が決められていて、その期間に応じて価値を減らしていきます。会社を経営していたり、個人事業者など事業を行っている人にはおなじみの会計上の手法で、これを「減価償却」といいます。

建物は築年数によって減価償却を行い、残った価値がその時点の評価額となります。これに、土地の場合と同じように、仲介業者から購入していれば仲介手数料、建築事務所などに設計を依頼していれば設計料、そして登記費用、不動産取得税などを加えることができます。

増改築をして取得費が分からない場合

また、その間に建物の増改築をしていれば、その費用も取得費に加えることができます。親から相続してきた土地などを売るときは、土地や建物の取得費がわからないこともあります。

その場合は、譲渡収入の5%を取得費としてもいいことになっています。概算取得費控除といいますが、実は取得費がわかっていても、実際の取得費が譲渡収入の5%よりも低いときは、概算取得控除を利用してもいいことになっています。つまり、次のいずれかを多い金額を取得費とすることができるのです。

  • ①実際の取得費
  • ②譲渡収入×5%

相続した土地・建物を相続税の申告期聞から3年以内に譲渡することになったとすると、その土地を相続したときに納めた相続税額を取得費に加えることができます。

さまざまな費用が加算される譲渡費

土地・建物を譲渡するときにさまざまな費用がかかります。不動産屋などの仲介業者に販売を依頼したら、仲介手数料や契約書の印紙税などが必要になるので、こうした費用も譲渡費用に加えることができます。

また、土地に古い建物が建っていて、更地でなければ売れないので建物を撤去したというときは、撤去費用も譲渡費用に加えることができます。あるいは、貸家を売却するのに借家人に立退料を支払ったとすると、それも費用に加えることができます。

原則として、土地・建物を売るのにかかった費用は譲渡費用とすることができます。しかし、なかには取得費にも、譲渡費用にもできないものもあります土地・建物を所有していると、固定資産税や都市計画税がかかります。これは所有している期間に関してかかる税金なので、取得や譲渡の際に費用とすることはできません。

長期間所有した土地・建物を売る時の税金・長期譲渡

長期譲渡益に対する所得税率は15%

1月1日時点で5年超所有した土地・建物を譲渡するときは、長期譲渡として扱われて、譲渡益に対する所得税率は15%(住民税が5%)となります。

親から相続した土地と建物を3000万円で譲渡した場合

取得費はわからないので譲渡収入の5%として、借家人への立退料を300万円支払い、不動産屋に仲介手数料を60万円支払ったとすると、譲渡所得は次のようになります。

  • 譲渡所得=3000万円-(3000万円×5%+300万円+60万円)
    =3000万円-(150万円+300万円+60万円)=2490万円

この金額が課税長期譲渡所得となるので、これに所得税率目%かけた373・5万円が所得税額となります。また、住民税率が5%かかるので、2490万円×5%で124・5万円が住民税額になります。

長期譲渡の特例

長期譲渡には特例があります。国や市町村などの公共団体、あるいは優良住宅地造成のためなどに土地を譲渡すると、課税長期譲渡所得が2000万円までの部分については所得税が10%(住民税4%)と優遇されるのです。2000万円を超える部分については、所得税15%(住民税5%)と長期譲渡所得と同じ税率になります。

この特例が適用されるのは、国や市町村に譲渡するときのほかに、収用交換、都市開発機構や土地開発公社などによる住宅建設や宅地の造成、特定民間再開発事業、市街化区域内で行う優良な物件の建設などです。

なお、土地の譲渡目的によっては特別控除があり、収用交換などのよる譲渡については5000万円、特定土地区画整理事業は2000万円、特定宅地造成事業は1500万円を、譲渡所得から控除することができます。この特例は短期譲渡でも適用されます。

短期間の所有で土地・建物を売る時の税金・短期譲渡

短期譲渡所得の税率は30%

バブル期には土地の値段が高崎して投機が盛んに行われた反省もあって、投機を抑制する目的で税率も高くなっています。

1月1日時点で5年以内の所有となる土地・建物を譲渡するときは短期譲渡となり、譲渡益に対する所得税率は30% (住民税が9%)となります。長期譲渡の場合と同じ例で、短期譲渡の場合の税額を計算してみましょう。

課税短期譲渡所得は2490万円です。短期譲渡の場合の所得税率は30%なので、747万円が所得税額となります。また、住民税率は9%なので、224・1万円が住民税制になります。

長期譲渡のときに支払う税額は所得税と住民税をあわせて498万円だったのに対して、短期譲渡ではこれが971 ・1万円と、約2倍にもなります。短期譲渡の場合は、いかに税金を多く納めることになるのかが、よくわかりますよね。

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