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不動産の売却益に対する譲渡税

譲渡税のしくみと譲渡収入に含まれるもの

「譲渡税」の計算のしかた

所得税は総合課税が基本ですが、不動産を売却した場合の譲渡所得は分離課税となるので、他の所得を考慮しないで、その譲渡の内容だけで所得税および住民税(以後、所得税と住民税を合わせて「譲渡税」といいます)を計算することができます。

この算式を見ればわかるように、売却のもうけに対して税金がかかってきます。

「譲渡収入」に含まれるものは

「譲渡収入」とは、土地や建物の売却代金のことです。こう説明すると簡単なようですが、実は、付帯収入や金銭の受領を伴わない経済的利益も譲渡収入となるので注意が必要です。

よく問題となるのが、固定資産税の精算金を議渡収入に含めるかどうかです。固定資産税は、1月1日現在の不動産の所有者に対して、その年1年分の納税通知書が送られてくるため、その不動産の売却日で日割り精算をするというのが一般的に行なわれています。

この場合、買主が売却代金のほかに日割り精算した固定資産税相当額を売主に支払うわけですが、この固定資産税の精算金も譲渡収入とされます。

また、不動産の取引では、契約書とは別に念書や合意書といった形で、売主の譲渡税を買主が負担するといった約束をしていることがあります。相手方が譲渡税を負担すれば、その分の経済的利益を受けたことになるので、相手方が負担する税金相当額も当然、譲渡収入とされます。

なお、たとえば譲渡収入が1億円の場合で、その譲渡税が1,000万円だったとします。買主が譲渡税を負担すると約束している場合の譲渡収入は、「売却代金1億円と譲渡税1,000万円の合計1億1,000万円」と考えることができます。

しかしこの場合は、譲渡収入が1,000万円増えたことにより当然、さらに譲渡税も増えていきます。そこで、買主が売主の譲渡税を完全に負担するのであれば、譲渡収入は次のようになります。

[譲渡税を負担した場合の譲渡収入】

  • 1億円+1,000万円+(譲渡収入が1,000万円増加したことに対する譲渡税)

取得費に曾まれるものと概算取得費の求め方

「取得費」に含まれるものは

「取得費Jとは、土地や建物の取得に要した金額に設備費および改良費を加えた金額とされています。ただし、建物の場合には、建物の取得価額から売却時までの減価償却費相当額を控除した残額が取得費となります。いわゆる購入代金のほかに、取得費に含まれる主なものは次のとおりです。

  • 購入時に不動産相こ対して支払った仲介手数料
  • 土地や建物を購入する際に支払った立退料
  • 住宅や工場などの敷地を造成するために要した宅地造成費用
  • 取得について争いのある資産について、その所有権等を確保するために要した訴訟費用や和解費用
  • 土地の利用を目的として、建物付きの土地を購入した場合に、その取得後おおむね1年以内に建物を取り壊した場合の取壊し費用等
  • 購入時の噴贋契約書へ添付した印紙代、登記費用、不動産取得税

なお⑥については、事業用の不動産の場合は、印紙代や登記費用、不動産取得税は取得費ではなく、その事業にかかる必要経費となります。

また、借入れにより土地を購入した場合の支払利息は、その土地を使用するまでの期間に対応する支払利息が取得費となります。

「取得費」に含まれないものは

取得費に含まれるかどうかで間違いやすいものとして、維持管理に要した費用があります。この維持管理に要した費用は取得費とはならないことになっているので、固定資産税や修繕費は取得費とはなりません。

「数年前に、家のリフォームをしました。壁の塗替えや壁紙の張替え、畳の表替えなどで200万円ほどかかったのですが、この費用は建物の取得費として経費になりませんか?」といった質問を受けることがあります。

このような場合、基本的には現状を維持するための維持修繕の費用ですから取得費に含めることはできません。ただし、畳をフローリングにしたり、台所全システムキッチンにしたりとか、壁をモルタルからタイル張りに張り替えたといったように、その資産の価値を高めるものは「資本的支出」といって、その資産の取得費となります。

しかし、この判断は非常に難しいので、税務署や税理士に確認するようにしてください。なお、壁の塗替えや畳の表替え等が譲渡をするためになされたものであるときは、取得費にはなりませんが、次項で説明する「譲渡費用」として必要経費になります。また、庭の草刈り費用なども取得費にはなりませんが、譲渡をするためになされたものであれば譲渡費用となります。

「概算取得費」の求め方

取得に要した費用がわからない場合は、譲渡収入(売却代金)の5%を取得費とすることが認められています。これを「概算取得費」といいます。何十年も前に購入した土地などで、実際の取得費よりもこの概算取得費のほうが有利な場合には、概算取得費を使ってもかまいません。

取得費がわからない場合の概算取得費の求め方は、次の算式によりま
す。

  • 取得費=譲渡収入(売却代金)X5%

なお、概算取得費を適用する場合は、たとえ土地や建物の取得後に行なった設備費、改良費等の実額がわかっていても、その費用を概算取得費に加算することはできないので注意してください。

譲渡費用に曾まれるものと売却損が出た場合

「譲渡費用」に含まれ否ものは

「譲渡費用Jとは、土地・建物を譲渡するために、直接に要した費用のことをいいますが、譲渡費用に含まれる主なものは次のとおりです。

  • 売却時に不動産業者ヘ支払う仲介手数料
  • アパートや貸家の借家人などへ支払う立退料
  • 売買契約書の印紙代
  • 譲渡する土地の測量費
  • 土地を譲渡するために取り壊した家屋の取壊し費用
  • すでに売買契約済みの資産を、さらに有利な条件で他に譲渡するために契約を解除したことに伴い支出する違約金
  • 借地権者が借地権を譲渡するために地主に支払った名義書換料(承諾料)など

譲渡費用に含まれないものは

上記のような費用が一般的な譲渡費用ですが、修繕費や固定資産税等の維持管理費用や、引越しにかかる費用、譲渡税の申告を依頼した場合の税理士報酬などは譲渡費用とはなりません。

ただし、譲渡費用とは、譲渡するために直接要した費用、または資産の譲渡価値を増加させるために支出した費用とされていることから、資産の譲渡価値を高めるために、売却に当たって支出した壁の塗替えや壁紙の張替えといった費用は譲渡費用となります。

しかし、通常に保有していた期間に支出した場合は、維持管理費用として、取得費にも譲渡費用にも該当しません。また、土地・建物に抵当権が設定されているときには、その抵当権を抹消しなければ売却できないことから、売却代金で借入金を返済することがありますが、その場合、一般的には抵当権抹消のための登記費用が発生します。

さらに、譲渡する土地や建物の登記簿に記載されている住所が、現在の住所ではなく、その土地・建物を購入する以前の住所となっていることがよくありますが、このような場合は、住所変更の登記をしてからでなければ売却できないため、住所変更に伴う移転登記費用が発生します。

これらの登記費用は、譲渡費用になりそうな気がしますが、“譲渡に直接要した費用ではない”として譲渡費用とはならないことになっています。

譲渡所得の赤字は原則、切捨て

土地や建物を譲渡すれば、必ず利益が出るものとは限りません。逆に損失が出ることもあるでしょう。土地や建物を売って損をしたときは、当然、譲渡税は課税されませんが、その赤字は原則として切捨てになります。

ただし、同じ年に2つ以上の土地や建物を売却して、一方では利益、他方では損失が出たときには、その利益と損失を差し引き計算(「損益通算」といいます)することができます。そして、土地・建物の譲渡所得内で損益通算した結果、利益が残れば、それを土地・建物の譲渡所得として課税され、損失が出れば課税はされませんが、赤字は切捨てとなります。

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