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土地・建物の「不動産譲渡費用」に含まれるものと売却損が出た場合

「譲渡費用」に含まれるものは

「譲渡費用」というのは、土地・建物を譲り渡すことから、直接必要だった金額のことをいいますが、譲渡費用に含まれる主だったものは以下のとおりです。

  1. 売却する際に不動産業者ヘ支払う仲介手数料
  2. アパートや貸家の借家人などへ支払う立退料
  3. 売買契約書の印紙代
  4. 譲渡する土地の測量費
  5. 土地を譲渡するために取り壊した住宅の取壊し費用
  6. すでに売買契約済みの資産を、さらに有利な条件で他に譲渡する
    ために契約を解除したことに伴い支出する違約金
  7. 借地権者が借地権を譲渡するために地主に支払った名義書換料
    (承諾料)など

譲渡費用に含まれないものは

上で述べたような費用が一般的な譲渡費用ですが、改修費や固定資産税等の維持管理費用や、引っ越しにかかる費用、譲渡税の申告を依頼した際の税理士報酬などは譲渡費用とはなりません。

但し、譲渡費用とは、譲渡するために直接必要とされた費用、または資産の譲渡価値を増額させていくために支出したコストとされていることから、資産の譲渡価値を高めることから、売却に当たって支出した壁の塗替えや壁紙の張替えといった費用は譲渡費用になるわけです。

けれども、通常に保有していた期間に支出した場合は、維持管理費用として、取得費にも譲渡費用にもあてはまりません。

また、土地・建物に抵当権が組み込まれているときには、その抵当権を抹消しないと売却できないことから、売却代金で借入金を返済することが必要ですが、その場合、一般的には抵当権抹消のための登記費用が生じます。

さらに、譲り渡す土地や建物の登記簿に記載されている住所が、現時点の住所ではなく、その土地・建物を購入する以前の住所になっていることがよくありますが、このような場合は、住所変更の登記をしてからでなければ売却出来ないため、住所変更に伴う移転登記費用が生じます。

こういったものの登記費用は、譲渡費用になりそうな気がしますが、“譲渡に直接的に要した費用とは違う”として譲渡費用とはならないことになっています。

譲渡所得の実損は原則、切捨て

土地や建物を譲渡すれば、例外無く利益が出るものと決まっているわけではありません。逆に損失が出ることもあるでしょう。土地や建物を売って赤字になったときは、勿論、譲渡税は課税されませんが、その赤字は原則的には切捨てになります。

ただし、同じ年に複数の土地や建物を売却して、その一方では利益、他方では損失が出たときには、その利益と損失を差し引き計算(損益通算」といいます)することができます。そして、土地・建物の譲渡所得内で損益通算したところ、利益が残れば、それを土地・建物の譲渡所得として課税され、損失が出れば課税はされませんが、赤字は切捨てになります。

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