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不動産に関する税金 登録免許税・譲渡住民税・不動産取得税など

不動産を『持つ』だけでも税金がかかる

不動産を持つことイコール「担税力」とみなされる

税金は、基本的に「負担できる能力がある」人から徴収されます。この「負担できる能力」のことを「担税力」といいます。

担税力の中心的な尺度は、「所得」です。実際、所得が大きい人ほど、多くの税金を納めています。しかし、所得だけでなく、不動産を「取得するJi保有する」ということも、担税力の尺度とされています。

「不動産を持っている人は税金を負担する能力が高いだろうJと考えられるわけです。したがって、不動産を取得したり保有したりする場合に、いろいろな税金が課されます。たとえば、不動産売買の契約書には取引金額に応じた額の「収入印紙」を貼らなければなりません。

そのためには収入印紙を買っておかなければなりませんが、この購入代金は国に入ります。これが印紙税です。また、不動産の持ち主が変わったことを「登記」しなければなりませんが、そこでも「登録免許税Jという税金(国税)がかかります。さらに、「不動産取得税」という税金もかかってきます。

これは都道府県に入る「地方税Jです。この中で最も金額が大きくなるのは、「不動産取得税」です。購入価格の2~3%前後になることもあります。取引金額が大きいので、2~3%といっても相当な額になります。

もっとも、自分が住むための「住宅」にまでこれだけの税金をかけるのは酷ですし、また、「不動産市場の活性化」という政策的課題もありますので、住宅については一定の特例(軽減措置)があります。

次に、不動産を保有することを「担税力」とした税金は、固定資産税です。固定資産税は市町村が課税する地方税で、都市計画区域内であれば「都市計画税」も付随しでかかってきます。税額計算の基礎となる数字(課税標準)の算定方法が、近年の改正で複雑になっていますので注意が必要です。

相続税や贈与税も重要になる

不動産の取得には、「死亡した親から財産を相続する」「親から財産を贈与される」というケースもあります。この場合、「相続税」や「贈与税」がかかることがあります。

無償で財産を取得したことが「担税力」とされるわけです。ただし、相続税は「課税最低限」が高く、相続税がかかるのはわずか4~5%のケースです。しかし、「現金で、の一括納付jが原則なので、相続税がかかる人にとっては「重いj税金となります。

また、相続税は税額計算に際して「財産評価」が必要になりますが、不動産の評価はかなり複雑です。特例措置もいろいろあります。贈与税は、相続税と比べて課税最低限が低いので、「相続税を回避するために生前に贈与してしまおう」ということは、基本的にできません。ただ、近年できた制度(相続時精算課税制度)が有効な相続税対策になることもあります。

なお、贈与の場合、登録免許税や不動産取得税は、売買のときと同様にかかってきます(印紙税は通常かかりません)。これに対し、相続の場合は大きく軽減されます。不動産取得税についてはゼロです。

「譲渡所得」「不動産所得」「法人としての所得」に課税される

不動産を売ると「譲渡所得」が発生することがある

不動産を売ると、多額の現金収入が発生します。これにより「担税力が上がった」とされ、「譲渡税jが発生することがあります。譲渡税は、正確には「譲渡所得税」(国税)と「譲渡住民税」(地方税)に分かれます。

ただし、売却すると必ず税金が発生するわけではありません。売却する不動産を「売却価格以上の値段で買っていた」ような場合、税金を課すのは酷です。課税されるのはあくまで、「買ったときより高い値段で売った」つまり「もうけ(譲渡益)」がある場合です。

譲渡益がある場合でも、軽減措置が受けられることがあります。たとえば、自宅を売ったようなケースでは、「やむにやまれぬ事情」がある可能性があります。

そこで、居住用財産の譲渡については、譲渡益を最高3000万円圧縮できたり、通常より低い税率を適用できたりする特例があります。

また、「売ってすぐ別の物件を買い換えた」場合も、「税金によって売却収入の一部が買換資産の購入にあてられない」ことになっては問題です。そこで、「買換え」のケースにも譲渡税を繰り延べる特例が用意されています。

なお、「買ったときより低い値段でしか売れなかった」場合、前述したとおり譲渡税はかからないわけですが、「譲渡損」が他の所得(サラリーマンの場合の「給与所得」など)にかかる税金に影響することがあります。譲渡益が出なくても、税務上の重要性はあるのです。

不動産を貸して賃料を得たら「不動産所得」が発生する

不動産を使って得る「所得」としては、上記「売却」のほか、「賃貸」もあります。賃貸によって得られる賃料は「不動産所得」となり、所得税の対象となります。

税金がかかるのは「賃料収入」ではなく、必要経費を差し引いた残り(つまり「もうけ」) です。この「もうけ」から、さらに税法で定められた「所得控除Jを差し引いて「所得Jを求めるわけです。このプロセスは、アパートやマンションを経営している場合、やや複雑になります。

法人を設立する際は「担税力あり」とされないよう注意する

平成18年の会社法改正で、法人設立が簡単になりました。法人を設立したら、個人所有の土地を法人に貸す(法人名義の建物を建てる)ことがよく行われますが、無償で貸してしまうと「お金を払わずに土地を借りられた分、法人に担税力ができた」とされる可能性があります。そうなると多額の「法人税」がかかってしまいます。

これを避けるためには、所定の手続が必要です。

「法人税等」は所得(もうけ)の3割か5割である

不動産賃貸事業を「法人形態」で行う場合、所得に「法人税]がかかってきます。実際には法人税以外にも「法人住民税Ji法人事業税」がかかります。これらを合計すると、所得の約3割(事業規模によっては4割)の税金が「法人税等」としてかかることになります。この3割・4割を「実効税率」といいます。

消費税は取引金額が大きいので税額も大きい

「取得にかかる税金Jと考えてはいけない

不動産取引にも消費税はかかります。土地の売買は非課税ですが、建物の売買(建築も含む)の代金には5%が上乗せされます。

その意味で、不動産取得税や登録免許税と同じ「取得時にかかる税金」といえなくもありません。確かに、「自分が住むための家を買った」場合はそうなります。

しかし、消費税は、「売上にかかる税金」です。価格に転嫁しているので「消費者が払う税金」つまり「購入にかかる税金」のように見えますが、納税義務があるのは売り上げた「事業者Jです。

事業者が納める税金の額は、「仕入や購入にともなって払った消費税」と「売上に上乗せして収受した消費税」の差額です。前者のほうが多ければ、還付が受けられます。「還付の可能性があるJという意味で、不動産取得税や登録免許税とは大きく異なるのです。

建設税務上の「選択」が重要になる

建物を建てて賃貸する場合、建物の購入(建築)には莫大な消費税がかかります。ただ、アパートやマンションとして賃貸する場合、家賃に消費税を上乗せして徴収することができません。したがって、「取られっぱなし」になってしまう可能性があります。

しかし、「簡易課税制度をとらない」「一括比例配分方式を採用する」といった選択をすることにより、還付を受けられる可能性が出てきます。

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