複数の見積もりで相場を確認して一番高く売る
複数の見積もりで相場を確認して一番高く売る

不動産を売った時の譲渡税と「3,000万円特別控除」を受けるための要件

通常の不動産譲渡に対する譲渡税について

不動産を「買ったときより高い値段で、売った(譲渡した)」場合、その「もうけ」部分が「譲渡所得」として、所得税・住民税が課されます。所得税や住民税は、「すべての所得を合算して税率を適用する」総合課税が原則です。

しかし、不動産の譲渡所得の場合、金額が大きくなることが多く、総合課税にすると「その年だけ突出して所得が大きくなる」「累進税なので高い税率が適用されてしまい、税額も突出して大きくなる」という事態が生じます。

不動産売却のような「そうしょっちゅうあるわけではない所得」のために税率が上がるのは問題なので、不動産の譲渡所得は「他の所得の金額とは分けて、別途規定された税率によって計算する」分離課税が採られています。したがって、他の所得にかかわらず税率は一律に決まります。

譲渡所得は[売却金額]-([取得費]+ [譲渡費用])である

譲渡税を計算するためには、まず「もうけJ(譲渡所得といいます)を確定させなければなりません。譲渡所得は前述のとおり、売却金額から、

①取得費と②譲渡費用を差し引いて算出します。

①取得費

その不動産を「買った値段」です。親の代から持っている土地などでは、いくらで買ったかわからない場合もあるでしょうが、そのときは「概算取得費」といって、売却価格の5%を取得費とすることができます。

建物の場合、買ったときの値段から「減価償却費」を差し引きます。減価償却費とは、長い間使用したことによる「劣化」を反映したものです。

減価償却費を差し引く分、取得費が小さくなるので、譲渡所得も譲渡税も大きくなります。ただ、事業で使う資産に比べ、耐用年数が1.5倍になっており、その分、償却費は抑えられるようになっています。なお、「概算取得費」を使う場合は、減価償却費の計算は不要です。概算取得費は「減価償却を加味した後の数字」とされるからです。

②譲渡費用

譲渡費用とは不動産の譲渡の際に直接出費した費用で、以下のようなものが対象になります。

  • 仲介手数料
  • 売買契約書の印紙代、登記に関する手数料など
  • 測量費用・分筆費用
  • 更地で売るための建物取壊費用
  • 売却のために借家人を立ち退かせるために支払った立退料

適用される税率は一律である

不動産の譲渡所得に対しては、税率は一律です。ただ、「売った不動産が居住用財産(自宅)かどうか」「その不動産を何年持っていたか」によって税額計算は違ってきます。

マイホーム(居住用財産)の場合、譲渡所得から3,000万円を控除できえうので、ふつう税金はほとんどかかりません。

所有期聞が長いほど、税額は小さくなります。「売却した年の1月1日においてJ所有期間5年以下(短期譲渡)の場合、39%(所得税30%、住民税9%) という高率の税金が課せられます。

所有期間5年超(長期譲渡)の場合、税率は20%(所得税15%、住民税5%)です。なお、マイホームの所有期間が10年を超えると、税率はさらに下がります。

なお、相続や贈与などで取得した不動産は、「死亡した人や贈与した人が取得した時期」がそのまま取得した人に引き継がれます。つまり、死亡した人や贈与した人が取得した時から、相続や贈与などで取得した人が譲渡した年の1月1日までの所有期間で判定することになります。

したがって、「相続してすぐに売った」ような場合でも通常は「長期譲渡」となります。

いつ取得していつ売却したのかが重要になる

不動産の譲渡においては、所有期聞が長いほど税金面では有利になります。同じ譲渡益でも、短期譲渡と長期譲渡では2倍近く税金が違います。

所有期間の計算は「1月1日時点で」行いますので、年末に取引を行う場合はとくに、「取得した日はいつなのか」「譲渡した日はいつなのか」ということが重要になってきます。

まず、「取得した日」ですが、他者から購入した不動産であれば、「引き渡しを受けた日」「契約効力発生日(つまり契約日)」のいずれかを選択できます。ただし建物を新築した場合は、引き渡しを受けた日が「取得した日」となります。建物が存在していない「契約日」に「取得した」とするのはおかしいからです。

一方、「譲渡した日」は、「引き渡しをした日」「契約効力発生日(つまり契約日)」のいずれかを選択できます。「契約をしてから引き渡し」ですので、他者から購入した不動産については、「取得した日」を「契約日」、「譲渡した日」を「引き渡しをした日」とすることにより、所有期間を長く(税務上有利に)計算できることになります。

売買契約を結ぶ場合、引き渡し日を翌年にすることで長期譲渡とできるケースであれば、まず契約書に引き渡し日を明確に記載しておきましょう。

そして引き渡し日と矛盾しない形で代金決済や所有権移転登記をするようにします。代金をすべて支払い、登記まで済ませているのに「引き渡しは翌年です」というのは通らない可能性があります。

実務上は、契約日に代金の一部の収受を行い、引き渡し日に残金決済と所有権移転登記を行うのが通常です。

マイホームを売ったときの特例について知っておこう

マイホーム売却は「3,000万円控除」の優遇制度がある

マイホーム(居住用財産)は、生活に欠かせない財産です。それを売るということは、やむにやまれぬ事情があったり、また買いなおさなければならなかったりします。そこで、通常の譲渡税よりも優遇された形で課税されることになっています。その優遇とは、「所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除することができる」特例です。これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」といいます。

「3,000万円特別控除」を受けるための要件は4つある

3,000万円特別控除は、以下の要件を満たす場合に適用されます。

  1. 自分が住んでいる家屋または「家屋およひ敷地(借地権を含む)」 を売ること
  2. 売った年の前年及ぴ前々年にこの特例又は「居住用財産の買換えの特例」「居住用財産の譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないこと
  3. 売った家屋や敷地について、「収用等の場合の特別控除」など他の特例の適用を受けていないこと
  4. 売手と買手の関係が、親子や夫婦、生計をーにする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人など「特別な間柄」でないこと

①については、例外もありますので後述します。②は、簡単にいえば「特例の恩恵は3年に1回が限度」ということです。

また、「適用除外」として以下のような家屋が規定されています。

  • この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋たとえば、更地になっている土地を売る際、売る直前に「住居」として使っても、3,000万円特別控除は受けられません。
  • 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
  • 別荘など、主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

「3,000万円控除」を受けるためには確定申告が必要である

この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。サラリーマンで、普段確定申告をしない人でもこのときだけは確定申告が必要です。

また、15,000万円で買った家を7,000万円で売るので、3,000万円特別控除を適用すれば税金が発生しない」という場合でも、確定申告をしなければなりません。確定申告書には、次の書類を添えて提出する必要があります。

  1. 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書) [土地・建物用]
  2. マイホームを売った日から2か月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し

②の「除票住民票の写し又は住民票の写し」は、売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けることになります。

所有期聞が長ければ軽減税率の適用もある

居住用財産の譲渡については、一定の要件を満たせば、「通常よりも低い税率で税額を計算する」軽減税率の特例を受けることができます。この軽減税率の特例を受けるための要件は、以下のとおりです。

  1. 自分が住んでいる家屋または「家屋および敷地(借地権を含む)」を売ること
  2. 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと
  3. 売手と買手の関係が、親子や夫婦、生計をーにする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人など「特別な間柄」でないこと
  4. 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期聞がともに10年を超えていること

①~③は、13,000万円特別控除」の要件とほぼ共通していますが、違うのは④です。「所有期間10年」が要件として加わっています。

これらの要件を満たせは譲渡所得6000万円までは14%(所得税10%、住民税4%) の税率が適用され、6,000万円を超える部分について通常の20% (所得税15%、住民税5%)となります。この特例は13,000万円特別控除」と併用して受けられるので、節税効果はかなり大きくなります。

たとえば、1,000万円で買った土地建物を1億円で売ったとします(譲渡費用や減価償却は無視します)。この場合、譲渡益は9,000万円なので、居住用財産でなければ短期譲渡なら39%の譲渡税、長期譲渡なら20%の譲渡税です。

しかし、居住用財産なら、仮に短期譲渡でも13,000万円特別控除」が受けられるので、課税対象は6,000万円になります。「所有期間10年を超える」長期譲渡であれば、税率は14%に軽減されるわけです。

不動産の一括査定をしたら、売却価格が500万円以上も上がることも。

⇒ マンション・戸建て・空き家の売却価格が即日分かる » 不動産机上(簡易)無料査定

大手から地場の不動産会社が参加する イエイ。不動産の売却価格を提携している全国1000社以上の中から最大6社から比較・相見積り無料で取ることが可能。

1社のみに査定を依頼して売却を進めることがありますが不動産会社によって査定額はまちまちなのでので、複数社の査定を行うことは必須です。

査定できる不動産会社は提携1000社の中から最大6社