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土地相続した時の「財産分割」の落とし穴

日本で1年聞に亡くなる方は約90万人。そのうち相続税のかかる人は5万人程度です。100件の相続のうち、5~6件が相続税の対象者ということになります。

この相続税のかかる人の財産の中では、不動産が約70%を占めています。現預金をはじめとする金融資産が残りの30%になります。

しかも資産規模が大きくなるにつれて、この比率は不動産のほうがますます増える傾向にあります。少数派を除けば、相続税の対象者のほとんどが土地富裕層だと言えます。

その土地富裕層が、金融資産や生命保険だけで相続対策をしようとしても不十分なのです。全体資産から見れば小さな割合だからです。このような方々は、資産の大半を占めている不動産をいかに効率的に組替えていくかが、相続設計上の大きな要素となります。

また、資産の大半を占めている不動産は、自宅・アパート・駐車場・農地など、さまざまな利用形態が取られ、1つとして同じモノがないために、財産の分割面でも大きな影響を及ぽすのです。

遺産分割で揉める理由

土地の財産評価を下げるために、相続税対策で不動産賃貸物件を建設

もっとも多く耳にする「相続対策の落とし穴」は、「賃貸物件を建てて財産評価の引下げを図ったのはいいけれど、上手く遺産分割ができなくなってしまった」というケース。

なぜこのような結果が起こるかと言うと、有効活用の計画段階で「相続財産の評価引下げ」だけを考えてしまったからです。

たしかに賃貸物件を建築すると、相続財産の評価額は引き下がります「いくら評価額(税額)が下がる!下がった」という対策案は、提案する側も提案される側も、その効果を数値で確認できるために比較的受け入れやすいのです。

とはいうものの、何年後、何十年後、将来的には必ず相続が発生します。「その時にどうやって分けるか?」という点については、提案する側も提案される側も気がついていないケースが多いのです。おそらく提案する側も「建ててもらうこと」について一生懸命なのであって何十年後か先の現実の相続までは考えてはいないでしょうし、提案される側もご自身が亡くなった後のことは想像しにくいのではないでしょうか。

建物は一度建てると簡単に壊すわけにはいきません。相続対策の一環として賃貸物件の建築をお考えになるのであれば、「建てた後どうやって分けるのか?」という点もぜひ考えてみて下さい。相続設計は「評価引下げ」対策だけではありません。

納税財源が不足している場合

土地の有効活用をして相続税は減らすことは出来たが、肝心の税金を払う財源が無い

次によく耳する「相続対策の落とし穴」は、「有効活用を図って相続税は減ったけど、相続税を納める財産が無くなった」という例でしょう。

この「落とし穴」に落ちてしまうのも相続設計の一面だけしか見ていないことが原因です。

「不動産の有効活用を図ると、活用しない場合よりもこんなに相続税が引き下がりますよ」と数字で見せられると、あたかも対策しないと損のような気がします。

たしかに不動産の有効活用を図ると相続財産の評価額は引き下がります。

対策前の段階において相続税負担が5億円ある方が、不動産の有効活用を図った結果、相続税負担を2億円にまで引き下げることもそんなに難しいことではありません。

でも、いくら対策の効果として相続税負担が減ったとしても、この2億円の相続税はどうやって納めるのでしょうか。

相続時に納税するための財産(現金・物納可能財産・売却可能財産)がなければ、相続税を納めることはできません。

「相続対策になるから」という目的で不動産の有効活用を図ったはずなのに、結果的に「自宅を売却して相続税を納める」ことになってしまっては、本末転倒もはなはだしいことです。

相続設計は「評価引下げ対策」と合わせて、「納税財源対策」も必要なのです。

不動産の価値は難しい

不動産は同じものが2つとないものなので、分けるのが困難

複数の不動産を複数の相続人同士で分ける時は、いったい何を基準に分けますか?

もちろん受取る不動産の価値が平等になるように分けたいです。それでは、不動産の価値ってどのように判断するのでしょうか?

特に相続の場合には「路線価等に基づいた評価額」で分けることになりやすいです。それでは、同じ評価額だとしたら、どれが欲しいか?

おそらく欲しいと思う財産は、ほとんどの相続人が似通っているはずです。反対に欲しくないと思う財産も、誰もが欲しがらないはずです。

このように不動産には個別性があり、ほとんど同じものはないのです。だからこそ、遺産分割の時にはお互いの主張がぶつかり合って、なかなかまとまらないことが多いのです。

しかも価値を判断するための本当の時価は、実際に市場に売却しなければ判りません。財産によっては実際に売却する訳にもいかずに、堂々巡りの議論になってしまうのです。
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また、不動産に関する思い入れも大きな影響を与えます。見たこともない土地よりも、身近にある土地を欲しくなるのも人情です。

手続きや届出など、何でも自分でして失敗

専門的な手続きは税理士などのプロに頼んだ方がいい

身内に相続が発生すると、実際にさまざまな手続きや届出が必要となります。代表的なものとしては、「所得税準確定申告」や「相続税申告」など期限が定められているものがあり、これら以外にも「年金や健康保険の手続」や「財産名義変更手続Jなど、いろいろあります。

特に専門知識や経験を要するのが、相続税申告と不動産の名義変更手続きかと思われます。そこでこれらの作業を専門家に頼むと財産規模や内容にもよりますが、結構な報酬が必要となるでしょう。

コストを浮かせることは、とても大事なことです。しかし、コスト削減のみに目を向けすぎると分割面での不満、長期的な未分割の引きずり、家族の生活設計、目的なき不動産の共有、2次対策を考えていないなど、ありとあらゆる問題を抱えたままになってしまうケースも多くあります。多少のコストをかげてでも、専門家のアドバイスをきちんと受けた方が良いケースもあるのです。費用対効果を重視しましょう。

まとめ

実際に相続に直面した方々の全体から見れば、上記のような落とし穴に陥るケースは少数かもしれません。しかし、これらの例をみていただくと、「相続対策の落とし穴Jとは決して特別なことではなく、ごく普通の方々が些細な要因によって陥ってしまう可能性があることをご理解いただけるかと思います。

中には、「今の私がそういう状況だ」とか、「私の実家が同じような経験をした」とか、「知り合いに似たようなの人がいるJなど、身近に関わっている方々もいらっしゃるでしょう。決して財産が多い特殊な方々の話ではないのです。

更には、当事者が良かれと思って行った対策が、予期しない弊害をもたらすこともあり得るのです。財産の多い少ないにかかわらず、これらの落とし穴の実例を踏まえ、失敗しないためには「何が重要」で、「どう考える必要があるか」という点が大切です。

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