土地の相続財産の評価方法「法路線価方式」「倍率方式」借地や貸宅地の場合は？

相続財産で一番多い土地は評価の方式が複雑

土地の評価は路線価方式と倍率方式

土地のうち、都市近郊にある土地は「路線価方式」で評価し、その他の土地の場合は、「倍率方式」で評価します。

路線価とは、路線(道路)に面する標準的な土地の1㎡当たりの価額のことで、国税庁が毎年公表し相続税、贈与税の算定基準としています。

路線価で評価するには土地の所在により面している道路を確認し、次に登記簿や固定資産税評価証明書で確認した土地の面積をかけて計算します。

一方、倍率方式とは、路線価が指定されていない地区の評価方法です。その土地の固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算します。この倍率も国税庁が公表します。

路線価方式は減算項目と加算項目を考慮

路線価に面積をかけて評価額を出すだけでは、具体的な土地の形状によっては正しい評価額と断言できないことがあります。

それにより、土地の形状や位置を考慮して、基本の価格から補正率を加算・減算して評価します。

たとえば、路線価方式の減算項目は次のような場合になります。

• 宅地のどちらかのみが路線に面している場合
• 間口が狭い場合、奥行きが長大な場合

がけ地や不整形地、無道路地に関しても、一定の割合を減算して評価することになっています。

また逆に、次の場合は、一定の割合を加算して評価することになります。

• 宅地が角地にある場合
• 二方に道路がある土地など

これは路線価方式の加算項目となります。

建物評価は固定資産税評価額

家屋の評価方式は「倍率方式」と規定されて、全国一律1倍になっています。

つまり、固定資産税の評価額がそのまま相続税評価額になります。

自分の建物であっても賃貸住宅などで借家人の入っている家屋は「借家権」を差し引き、計算します。

• 固定資産税評価額x(1-借家権割合)

という算式になりますが、借家権割合は一般的に30%を用いていますから、貸家は通常評価の70%で評価されることになります。建築中の建物は、費用原価の70%相当額で評価することになっています。

また、家屋から離れた門や塀、庭木、庭石、池などの庭園設備は、別途に評価されます。

借地や貸宅地は更地と比べて評価の下落する

土地を借りている場合は「借地権」の評価をする

建物は所有しているけれど、土地を借りている場合、土地を借りている権利を「借地権」といい、相続財産として評価されます。

借地権は、更地（自宅用の土地）の評価額に借地権割合をかけて計算します。借地権割合は地域ごとに決められており、路線価図で確認できます。

路線価図には、アルファベットA～G で30%～90%の借地権割合が表示されています。

路線価図と借地権の評価倍率は下記の通りです。

A：90%、B：80%、B：70%、D：60%、E：50%、F：40％、G：30%

• もし土地の評価額が1億円で、借地権割合がDの60%だった場合、借地権の評価額は6000万円になります。

土地を貸している場合は「貸宅地」の評価をする

土地を所有しているが、貸しており、借地人が建物を建てているという場合の土地の権利を「底地」といいます。

評価額が1億円の土地で借地権割合がDの60%であれば、「底地」の評価額は4000万円です。「底地」は土地の所有者の財産で、相続のときは、「貸宅地」として評価されます。

貸宅地のように他人に貸している土地には、借地人の権利があり、すぐに明け渡してもらうというわけにはいきません。そのため、更地の評価額から借地人の持っている借地権を控除して評価することになっているのです。

アパート・マンションを建てると「貸家建付地」となり評価が下落する

土地所有主が自分名義の賃貸アパートやマンションを建てて賃貸しているのであれば、その土地は「貸家建付地」となり、更地の評価額から借地権割合と借家権割合（全国一律30%）をかけた分を引くことになっています。

貸家建付地の価額

• 自用地とした場合の価額-(自用地とした場合の価額× 借地権割合×借家権割合×賃貸割合)で評価します。

例えば、借地権割合が60%の土地では、60%と30%をかけた18%が貸家建付地の減額になります。ここも土地評価制が1億円だとすると、

1億円 x(1-60% x30% ) =8 200万円(※全部を賃貸している場合)

1億円の土地が8200万円の評価になります。

アパートなどの各独立部分の一部が課税時期においては空室となっていれば、その部分は貸家建付地とならずに賃貸剖合をかけて算出しますが、下記のように一時的に空室になっていたにすぎないと判断されるものについては、課税時期においても賃貸されていたものとして評価されます。

一時的に空室でも賃貸されていたものとして評価されるもの

• ①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されていること。
• ②賃借入の退去後直ちに新たな賃借入の募集が行われ、空室の期間中、ほかの使用目的になっていないこと。
• ③空室の期間が、課税時期の前後の 1カ月程度であるなど、一時的な期間であること。
• ④課税時期後の賃貸が一時的なものではないこと。