土地の相続財産の評価方法「法路線価方式」「倍率方式」借地や貸宅地の場合は?
目次
相続財産で一番多い土地は評価の方式が複雑
土地の評価は路線価方式と倍率方式
土地のうち、都市近郊にある土地は「路線価方式」で評価し、その他の土地の場合は、「倍率方式」で評価します。
路線価とは、路線(道路)に面する標準的な土地の1㎡当たりの価額のことで、国税庁が毎年公表し相続税、贈与税の算定基準としています。
路線価で評価するには土地の所在により面している道路を確認し、次に登記簿や固定資産税評価証明書で確認した土地の面積をかけて計算します。
一方、倍率方式とは、路線価が指定されていない地区の評価方法です。その土地の固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算します。この倍率も国税庁が公表します。
路線価方式は減算項目と加算項目を考慮
路線価に面積をかけて評価額を出すだけでは、具体的な土地の形状によっては正しい評価額と断言できないことがあります。
それにより、土地の形状や位置を考慮して、基本の価格から補正率を加算・減算して評価します。
たとえば、路線価方式の減算項目は次のような場合になります。
- 宅地のどちらかのみが路線に面している場合
- 間口が狭い場合、奥行きが長大な場合
がけ地や不整形地、無道路地に関しても、一定の割合を減算して評価することになっています。
また逆に、次の場合は、一定の割合を加算して評価することになります。
- 宅地が角地にある場合
- 二方に道路がある土地など
これは路線価方式の加算項目となります。
建物評価は固定資産税評価額
家屋の評価方式は「倍率方式」と規定されて、全国一律1倍になっています。
つまり、固定資産税の評価額がそのまま相続税評価額になります。
自分の建物であっても賃貸住宅などで借家人の入っている家屋は「借家権」を差し引き、計算します。
- 固定資産税評価額x(1-借家権割合)
という算式になりますが、借家権割合は一般的に30%を用いていますから、貸家は通常評価の70%で評価されることになります。建築中の建物は、費用原価の70%相当額で評価することになっています。
また、家屋から離れた門や塀、庭木、庭石、池などの庭園設備は、別途に評価されます。
借地や貸宅地は更地と比べて評価の下落する
土地を借りている場合は「借地権」の評価をする
建物は所有しているけれど、土地を借りている場合、土地を借りている権利を「借地権」といい、相続財産として評価されます。
借地権は、更地(自宅用の土地)の評価額に借地権割合をかけて計算します。借地権割合は地域ごとに決められており、路線価図で確認できます。
路線価図には、アルファベットA~G で30%~90%の借地権割合が表示されています。
路線価図と借地権の評価倍率は下記の通りです。
A:90%、B:80%、B:70%、D:60%、E:50%、F:40%、G:30%
- もし土地の評価額が1億円で、借地権割合がDの60%だった場合、借地権の評価額は6000万円になります。
土地を貸している場合は「貸宅地」の評価をする
土地を所有しているが、貸しており、借地人が建物を建てているという場合の土地の権利を「底地」といいます。
評価額が1億円の土地で借地権割合がDの60%であれば、「底地」の評価額は4000万円です。「底地」は土地の所有者の財産で、相続のときは、「貸宅地」として評価されます。
貸宅地のように他人に貸している土地には、借地人の権利があり、すぐに明け渡してもらうというわけにはいきません。そのため、更地の評価額から借地人の持っている借地権を控除して評価することになっているのです。
アパート・マンションを建てると「貸家建付地」となり評価が下落する
土地所有主が自分名義の賃貸アパートやマンションを建てて賃貸しているのであれば、その土地は「貸家建付地」となり、更地の評価額から借地権割合と借家権割合(全国一律30%)をかけた分を引くことになっています。
貸家建付地の価額
- 自用地とした場合の価額-(自用地とした場合の価額× 借地権割合×借家権割合×賃貸割合)で評価します。
例えば、借地権割合が60%の土地では、60%と30%をかけた18%が貸家建付地の減額になります。ここも土地評価制が1億円だとすると、
1億円 x(1-60% x30% ) =8 200万円(※全部を賃貸している場合)
1億円の土地が8200万円の評価になります。
アパートなどの各独立部分の一部が課税時期においては空室となっていれば、その部分は貸家建付地とならずに賃貸剖合をかけて算出しますが、下記のように一時的に空室になっていたにすぎないと判断されるものについては、課税時期においても賃貸されていたものとして評価されます。
一時的に空室でも賃貸されていたものとして評価されるもの
- ①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されていること。
- ②賃借入の退去後直ちに新たな賃借入の募集が行われ、空室の期間中、ほかの使用目的になっていないこと。
- ③空室の期間が、課税時期の前後の 1カ月程度であるなど、一時的な期間であること。
- ④課税時期後の賃貸が一時的なものではないこと。
不動産一括査定サイトって何?
これまで家を売る時は、初めて訪れた不動産屋さんで【訪問~査定~売却】までが普通の流れが普通でした。
しかし、不動産屋によって数百万~1千万円も査定額が違うこともありますので、複数社に査定を依頼していたらもっと高く売却できた可能性が高いです。
何件もの不動産屋に自分の足で訪問して査定依頼するのは大変です。「不動産一括査定サイト」は会社ごとに違いが出る査定額を、複数社に同時に依頼できる便利なサービスです。
提携会社数 | 600社以上 |
対応地域 | 全国 |
査定依頼数 | 最大10社 |
入力時間 | 最短60秒 |
運営会社 | 株式会社ウェイブダッシュ |
SBIグループの旧SBIライフリビング株式会社から分社し、現在は「RE-Guide」として㈱ウェブダッシュが運営している。2006年からサービスを開始した、運営12年目の老舗一括査定のサイト。不動産取引のプロが中心になって創設されており、投資物件や、収益物件の査定にも強い。個人の住宅、マンションからプロ御用達の物件まで、幅広い物件に対応。他社にはない専門知識を活かした、緻密な査定に定評がある。
- 旧SBIライフリビング株式会社から分社。運営12年目の老舗一括査定サイトの一つ。
- 一度の申込みで、“最大10社”の査定額を調査してくれる。
- 居住用物件の他、収益物件など投資物件に精通した不動産会社も多数参加。
利用者数 | 300万人 |
提携会社数 | 1,000社以上 |
対応地域 | 全国 |
査定依頼数 | 最大6社 |
入力時間 | 最短60秒 |
運営会社 | イエイ不動産売却査定 |
国内最多の300万人が利用している、不動産売却専門マッチングサイト。全国の1,000社以上の不動産会社の査定結果を即日に受け取れる。不動産の専門知識をもった専任スタッフが常駐しており、スムーズに売却できるようにサポート体制も充実している。
- 専門知識を持った専任スタッフが大切な不動産を売却できるようサポート
- 不動産会社へ取引しない旨を代わりに連絡する、“代行お断りサービス”あり
- イエローカード制度があり、悪徳な不動産会社が排除されている
利用者数 | 1,000万人 |
提携会社数 | 1,400社以上 |
対応地域 | 全国 |
査定依頼数 | 最大6社 |
入力時間 | 最短60秒 |
運営会社 | 株式会社Speee |
国内最大級の不動産一括査定サイト。提携数は全国1,200社。誰もが知る最大手から、地場に強い中小まで数多くの不動産会社の査定を受けることが可能。累計利用者は1000万人。最大6社から無料査定を受けられる。
- 提携しいる不動産業者が1500社と他社に比べて圧倒的に多い
- 「大手」から「中堅」「地方」の不動産会社にネットワークがある。
- 利用者数が1000万人と一括査定サイトの中での実績がある。
提携会社数 | 300社以上 |
対応地域 | 全国 |
入力時間 | 最短60秒 |
運営会社 | town life |
提携している不動産会社は300社と他社に比べ少ないが、地域に根ざした地元密着の不動産会社が多いので強み。登録会社は厳格な審査基準をクリアした不動産会社のみ。 初めての不動産売却の人が分からない細かいこともメールで相談に応じてくれる。
- 信頼できる300社以上の不動産会社に不動産価格一括査定が可能
- 簡単入力60秒で無料スピード依頼。オリジナルの不動産売却査定書が届く
- 売却に関するお悩み・不安を「メール」「郵送」「FAX」好みの方法の相談できる。