家の価格は5つある「売却希望価格」「査定価格」「売り出し価格」「購入希望価格」「成約価格」

家の売却査定額は5つの価格が行き交う

「より高く、より早く」オリンピックの標語ではないが、住まいの売却を考えている人の胸中は「高く、早く」売りたくなります。ところが、売却そう簡単にはいかないのが常です。「より早く」売ろうと思えば売り出し価格を「より安く」する必要があります。「より高く」売るためには売り出し期間が長引いてもやむを得ないという余裕が求められます。

査定価格は3カ月売却が目安

仲介会社に売却の相談を持ち込むと、担当者が下のシート図(財団法人 不動産流通近代化センターより)にあるような「価格査定シート」を持参してあなたの家を訪ねてきます。

価格査定シート

最寄駅からの距灘や周辺環境、建物のグレードや傷み具合などをチェックし、付近で売買された物件の取引事例と見北べて、売り出し時の適正価格を算出するのである。このときの査定価格は「3カ月程度で買い手が付く」ことをベースにしています

売り主の事情で「どうしても1カ月以内に売りたい」というときは、売り出し価格を査定価格よりも低く設定することになります。

逆に「どうしでもこの価格で売りたい」というように査定価格を上回る価格を売り主が要望したときは「3カ月を超える長期戦」の覚悟が必要になります。

売り出し価格の最終的な決定権は売り主であるあなたにありますが、あまりにも市場相場を度外視した欲張った価格にこだわると「売る自信が持てません。他社へどうぞ」と断られることがあるので、担当者のアドバイスに耳を傾けて決めるようにしましょう。

ここまでで3つの価格が行き交ったことになる。整理すると、

  • 売主が考えていた「売却希望価格」
  • 不動産仲介会社が算出した「査定価格」
  • これらを総合して決めた「売り出し価格」

の3つです。

そして、売り出し後にはこれに

  • 買い主が要望する「購入希望価格」
  • 最終的に売り主と買い主が合意して決める「成約価格」

の2つが加わる。

参考記事

不動産の物件査定の仕方「最終取引価格」とは?

いつも基軸にあるのは査定価格

理屈の上ではここに挙げた5つの価格が行き交うことになりますが、場合によっては売り主の売却希望価格イコール成約価格ということもあります。どんどん住宅価格が上昇していたバブル期などはそのいい例です。

成約まで5つの価格が登場しますが、常にその中心にあるのは査定価格です。

通常、売り出し価格は売り主の意向によって査定価格よりも高く設定されます。一方、買い主は売り出し価格を見て少しでも安く買おうと指し値(購入希望価格)を入れますが、このとき担当者は「そんな指し値を出したら売ってもらえませんよ」というように、査定価格をベースにしたアドバイスを行います。その結果、査定価格に近い水準で成約することになります。

また、仲介会社によっては「買い取り保証制度」を導入しているところがあります。

これは予定していた期間に買い手が付かなかったときには、仲介会社が買い取るというもの。すでに購入物件が決まっていて、所定の期日までに購入代金を払い込む必要に迫られているケースでは便利な制度です。

買い取り価格は仲介会社や物件の条件などにもよりますが「査定価格の8割程度」というように、査定価格を基準にして決めるのが一般的です。

あなたの家はどのように査定されるのか

不動産流通近代化センターでは「価格査定マニュアル」を作成して、どのようにして物件を評価するかについて詳しい解説を加えています。

一定の水準まで熟練した担当者がこの解説書に従って前ページの査定シートに記入していくと、だれが行っても同じ評価点(査定価格)が得られることになっています。

少なくともこのマニュアルを作成する過程で、それを目指したという経緯があったのは確かです。

実際に複数の仲介会社に査定を依頼してみると、ほぼ同じ査定価格が得られるケースが少なくないですが、なかには「A社2700万円、B社2900万円、C社2500万円というようにバラバラ。

どの価格を信じたらよいのか困った」という話をよく聞きます。その際の対処方法はこちらで述べることにして、どのようにしてあなたの家が査定されるのか、その仕組みを見ておくことにしましょう。

1.取引事例を集める

査定の第一歩は取引事例を集めることに始まります。できる限り最近のものを数多く集め、このなかから査定の対象となっている物件と類似したものをピックアップしていく。

その物件が建っているエリア、最寄り駅からの所要時間、規模、建物のグレードといった面から選んでいきます。

2.評価点を付ける

事例が集まると次に各物件の特徴を査定シートの評価項目に従って点数を付けていきます。ここで導かれた評価点と成約価格を、算式に当てはめて金額を算出します。

このとき取引事例がどのくらいの売却期間をかけて成約したかも加味する必要があります。長期聞かかっているようだと、その価格は高めの設定だったということになります。

3.査定価格を算定する

査定対象物件の特徴も同様に査定シートを使って点数を付けていき、評価点を算出。事例で得た金額とこの評価点を比較することで査定価格が算出できます。

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