「売れ残りマンション」出回り物件になってはいけない



“さらし者“のような出回り物件にしないために

マンションは査定額が適正価格でないと、反響がありません。反響が少ないと長く売れ残ってしまいます。お客さんが物件を探しに不動産業者を訪れた時に「この物件まだあるの。この前も違う不動産屋さんで紹介されたよ」と言われてしまいます。

このように皆に知れわたっている物件を「出回り物件」と言います。要するに売れなくて、長い間さらし者になっているマンションです。

売れ残りの出回り物件になる原因は、大きく分けて二つあります。

誤った査定価格で売り出したことと、マンションの管理状態が極端に悪いことです。

誤った査定価格であれば、それを修正すればよいのです。そのマンションの近隣で、同じ規模で築年数が同じくらいの物件の売買事例を参考に算出します。

ところが管理状態によって同じ築年数でも、締麗なマンションもあれば、そうでないマンションもあります。隣に同じ時期に竣工され、同規模のマンションがあって、それが2000万円で売れたから、当然自分のところも同じ金額で売れるだろうと思ってしまいます。ところが、管理の状態によってお客様の反響は大きく違ってしまうのです。

管理の悪い出回り物件の悲劇はまだ続きます。少しでも高く売るためには、管理がどれほど大事か改めて認識しましょう。

買ったときから売るときのことを考える

人気が高く高値で取引されている中古マンシヨンを調べてみると、共通していることがあります。

そうした人気のある中古マンションを、晴れた日に巡ってみることをお勧めします。バルコニーを見上げると、どのマンションも締麗で、布団一枚干していないし、CS・BSのアンテナを取りつけている部屋もありません。外観は、美しく竣工当時そのままです。

外観からでも居住者のモラルの高さと気品が感じられます。

居住者の管理に対する意識の高いマンションは、いつまでたっても資産価値が落ちません。

あるマンションの理事長は、晴れた日に近くを散歩しながら、他のマンションをいつも眺めるそうです。「あのマンションに、うちは勝っている」「このマンションにもうちは勝っている」と近所のマンションと自分のマンションを比較し、地域一番の質の高いマンションを目指すことを心がけているそうです。

不動産業者から「このマンション限定で、購入を希望しているお客様がいます」と書かれたチラシが投函されることがありますが、売り物件はなかなか出ません。

これが「マンションは管理を買え」と言われる所以です。

新築マンションも買った次の日から中古マンションです。中古マンションを高く売るには、買ったときから売るときのことを考えて管理に対する意識を高く持つことです。

マンションの売買契約が終わったら

売りマンションの売買契約が終わったら、引渡しの時に専有部分の設備のいろいろな取り扱い説明書や管理規約集を買い主さんに必ず渡しましょう。

マンションの専有部のそういった引継ぎの書類がしっかり揃っていると、売り主さんの人となりが見えてきます。今まで売り主がそのマンションを、どれくらい愛していたか想像がつきます。

マンションの組合員として、最後の義務として管理組合に「区分所有者変更届け」を提出します。

「区分所有者変更届」とは、売却によって所有権が移転されて、新しい区分所有者に変更したことを管理組合に届け出るものです。毎月の管理費等の支払いが新区分所有者に変更されます。

新しい買い主さんは、毎月の管理費等の口座振替用紙に銀行の届出印を捺印して管理会社に提出します。また、居住者名簿と緊急連絡表も管理組合に提出します。これですべて終了です。

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