リフォーム工事のトラブル回避のため、設計図面と契約書を確認

リフォームの際に家の設計図面がない場合

軽微なリフォームでは図面がない場合もありますが、トラブルの原因になることがあります。簡単なプラン図は本来の「図面」ではないので、設計図面とは混同しないようにしましょう。

内装クロスの張り替えや外壁の再塗装などでは、図面がないのが普通です。しかし、間取り変更を伴うような大掛かりなリフォームでは、図面がなければ職人さんも工事ができません。ただ、これも程度問題で、職人さんの経験でできてしまう範囲の工事もありますから、図面がない場合も現実としてあるようです。

図面がない場合に起こりえる問題は、工事後に暇痕が見つかったとき、責任の所在がはっきりしないことです。既存の家に問題があったのか、それともリフォーム工事によって問題が発生したのかが分からないのです。

既存の家の設計図や施工図、竣工図もなければ、何が悪かったのか推測すらできません。特に構造部分に及ぶ工事の場合は、問題が起きると家全体の健全性にも影響を及ぼしますから、必ず図面を出してもらうようにしましょう。

ただし、そもそも図面なしを前提に契約を結んでいるような業者は、あらたに図面を作成してもらうと、かなりの費用負担を要求される場合があります。

どんな図面が必要なのか

大手リフォーム会社などと契約すると、契約書に図面が添付されているのが普通です。しかし、その多くはレベル的に充分とは言えません。業者によってはパ1ス図など見栄えのいい図面類を出してくれますが、それはイメージイラストのようなものであり、実際の施工に使えるものではないのです。

大掛かりなリフォームであれば、新築同様、以下のような図面が必要です。

①設計図

全体のプランが分かるもの。設備関係の寸法が入った仕様図を添付する場合もあります。

②特記仕様書

個々の設備などに対して、品番、メーカー、種類、厚み、重量、規格等が分かるようにするもの。図面ではなく文書化したものです。

③施工図

設計図の各部分を詳細にしたもの。これを見ながら作業を進めていきます。

これらの図面類は、寸法、質量、性能等を表すために必要なものです。逆に言うと、寸法、質量、性能等を表していない図面は、図面とは呼べません。ですから、契約書に添付されていることの多い小さなプラン園、パース図は、イメージイラストに過ぎないのです。

特に施工図は重要です。部材の厚みなども、この図面で表現されていますから、設計図だけでは納まりゃ取り合いが分からないのです。しかし、大手リフォーム業者の図面で、この施工図がきちんと入っていた例は、残念ながらあまり見ることがないのが現実です。

実際に行った工事内容に合わせ、最終的な実際の寸法などを表したものを「竣工図」と呼びますが、新築ならともかく、リフォーム工事ではここまで作られていないのが普通です。しかし、前述したトラブルの責任を問うような場合は、この竣工図の存在が重要になるのです。

リフォーム工事契約を結ぶ

住宅リフォーム推進協議会では「住宅リフォーム工事標準契約書式(小規模工事用)」という書式を作成しています。これは法的に定められたものではありませんが、一般向けに公開されているのは、この契約書のみのようです。

大掛かりな工事であれば、業者が契約書を作ってきます。私も大手業者の契約書を数多く見てきましたが、内容はどれもばらばらで、契約者向けのものではないように思われました。

また、良心的な建築設計一事務所であれば、新築時の工事契約書をもとに、契約者の不利益にならないような契約書を作成しています。「建築よろず相談」のメンバーのなかにも、このように事務所独自の契約書を作成しているところが少なくありません。

ただ、そうした契約書でも、しっかり読み込めば疑問点や問題点も見えてくるはずです。多くの方が、契約書をよく読まず、安易に契約を交わしてしまっていることが、契約にまつわるトラブルにつながっていることも事実です。リフォーム工事は、新築よりも建築主の自己責任が問われます。他のことのせいにせず、自分で自分を守る意識が大切です。

リフォーム工事請負契約書チェックリスト

契約時のチェックポイント

  • どのような小規模工事であっても、リフォーム工事請負契約書を取り交わしましょう。リフォーム工事契約は、これといって現在決まったものがありません。市販の物を使う会社、自社用にアレンジした物をもってる会社等、内容は様々です。ご自身にも工事会社にとっても納得のいった工事契約を締結しましょう。
  • 契約日以前に「契約書を見せてください」とは、なかなか言いにくいものですが、契約は、自分と相手の権利と義務をはっきりさせる唯一のものです。リフォーム工事の内容、変更の内容を明確化し、暖昧な内容による契約や安易な変更等によるトラブルとならぬよう、契約の内容は前もって確認しておきましょう。
  • リフォーム見積り書は、数枚程度程度のいわゆる一式見積もりといわれる簡単なものから、10数ページの詳細見積もりまで色々ですが、契約の前提となる見積り書は内訳明細書のある詳細見積りであることが重要です。
  • 契約書に必ず織りこむべき書類は設計図書類です。設計図書類とは設計図面と仕様書を合わせたものをいいますが、リフォーム工事の内容、すなわち契約の内容を特定する重要書類です。

リフォーム工事請負契約約定

リフォーム工事も増改築や大規模な修錨や模様替えを要する場合、新築と同織に建築確認申請を必要とします。また、住まいの安全に関わる主要構造部分などを補修するなどの工事は確認申請がともなう可制生がありますので、建築士に相談したり、依頼する必要性があります。

リフォームの保証制度はあるのか

リフォーム工事に対する公的な保証制度はありません。ですから、すべては業者の姿勢にまかされているわけです。

では、その現状はどのようなものなのでしょうか。(財)住宅保証機構と(財)ベターリビングでは、住宅リフォーム工事保証に関する実態調査を行っています。これは平成14年2月に、業界6323社を無作為に抽出してアンケートを行ったものです(回収数884通、回収率14%)。ここからリフォームの保証についての現状を探ってみましょう。

このアンケート結果によりますと、保証基準や法律上の暇庇担保責任期間を設定している企業が40%弱で、資本金1000万円以下の企業では30%弱となっています。

また、それらのうち80%ほどが、契約書や約款、保証書などを用い、書面で補償基準や暇抗担保責任期間を建築主に示しているとのことです。保証期間は、構造上主要な部分に対しては平均5.7年間、屋根の雨漏りに対しては平均5.6年間、外壁の雨漏りに対しては平均4.7年という数字が出ています。品確法では新築住宅の主要構造部に対して10年間の暇庇担保責任を義務づけていますが、リフォームではそれよりかなり短い保証期間となっていることがわかります。

以上の回答と矛盾するようですが、業者の多くは第三者機関による保険および保証を期待しています。特に構造上主要な部分と雨漏りに関する保証は「10年間必要」と答えている業者が多いとのことです。

以上のデータを見ると、「保証はあったほうがいいが、自社で定めることはしたくない」という業者が大半を占めている現状が見えてきます。補償基準や暇庇担保責任期間を定めていない企業が印%を超えるという現状では、建築主みずからが保証についてチェックし、契約書や約款に明記してもらうことを求めるしかありません。

中古住宅の保証制度

中古住宅を買ってリフォームする、あるいはリフォーム済の中古住宅を購入するような場合は、(財)住宅保証機構による「既存住宅保証制度(旧・中古住宅保証制度)」が関係してきます。この保証では、既存住宅の引渡し後、最長5年間に渡り、破抗を保証してくれます。対象とされる住宅は、下記の条件を満たしたものです。

  • ①築年数

    登録申請時点で新築後市年以内の戸建て住宅であること。ただし、新築後1年を経過していない住宅は売り主等が居住の用に供した住宅であること。

  • ②新築時点での中間検査の実施

    住宅性能保証制度、住宅性能表示制度、住宅金融公庫融資、建築基準法のうち、いずれかに基づく公的な中間検査が実施されているもの。

  • ③増改築工事が全体の過半を超えていないもの

    増改築工事が行われている場合、その部分が全体の延べ床面積の過半を超えていないもの。

  • ④畳録基準への適合

    登録申請時(所有権移転前に限る)に、機構の定める既存住宅保証登録基準に適合したもの。

業者が違うと、リフォームの見積もり額も変わってくる

築年数・施工業者が違えば、家に設備しているのメーカーや年式も全く違ってきます。それによって、たとえば【「キッチン水栓交換」は○○円】と、はっきり言い切れません。また、リフォーム業者によっても見積もり費用、請求額は変わってきます。

まずいくらかかるのか? 複数社から見積もりをとって、比較することをおすすめします。

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