不動産「任意売却」の取引についての基礎知識とメリット



不動産取引における、「任意売却」とはどいういうこと?

任意売却とはどうりう取引形態なのでしょうか。

不動産に興味のない人が、「任意売却」という言葉の意味を読むと、

「所有者本人の任意での意思により、単純に不動産を売却すること」

という風にとらえられがちですが、ここで言う「任意売却」とは

「売買金額より残債務額のほうが多い不動産に対して、抵当権等を設定している債権者(金融機関等)および利害関係者に不動産売却金の国分を行うことによって抵当権や差押登記等を解除してもらい、債務者(所有者)である売主と第三者の買主との聞における売買契約を成立させる」

という、より専門的な意味になります。

通常、不動産取引において抵当権や差押登記等が設定されている場合、売主(所有者)は、買主に所有権を譲渡する時までに義務としてそれらの登記を外さなければなりません。不動産売買契約書には、下記のような契約条項が必ず設定されています。

売主は買い主に対し、本物件について、所有権移転時期までにその責任と負担において、先取特権、抵当権等の如何を問わず、買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を除去抹消しなければならない

契約書のとおり、売買対象となる不動産から抵当権等の担保権などが外れない場合、抹消不能に関する白紙解除の特約が付記されていない限り、違約となり、損害賠償金が発生する可能性が生じます。

お金を借りている債務者からは、抵当権を外すことはできない

それでは、不動産を担保として提供することによって、お金を借りた債権者が設定した抵当権等の登記を抹消してもらうためには、どのようにしたらいいのでしょうか。

債権者に対しての抵当権等設定登記は、お金を貸したときに受け取った、いわば「借金のカタ」です。債務者(所有者)が抵当権等担保権の設定登記を外してほしいからといって、無条件に外してもらえるわけがありません。

特に債務者(不動産所有者)が月々かかさず金銭消費貸借契約によって決められたローン返済を行っているのであれば、たとえその返済によって債務者(所有者)が苦しい経済状態にあったとしても、規定どおりそのままずっと返してもらえばいいというのが債権者の考えです。

仮に借りたお金以下の売買代金かもしれないけれども、不動産を売却したいので抵当権等担保権を外してもらいたいと債権者(金融機関)にお願いしたとしても、債権者からは、下記のような回答が返ってくるでしょう。

「借入金の担保として不動産に抵当権を設定しているのだから、貸したお金を全額返済してもらわないと権利を抹消することはできません」

抵当権等担保権の登記設定をした債権者から借入れた金銭と抹消登記の費用や仲介手数料など売却にかかる諸経費を上回る金額で不動産を売ることができれば、何ら問題なく話はまとまるのでしょうが、購入時の金額よりも現在の市場相場のほうが下回っているケースがほとんどなのです。

1,000万円の住宅ローンの例

たとえば、ある不動産に対して、1,000万円の住宅ローンの債務があるとします。

現在の売買の相場価格が500万円であったとしましょう。この場合、1,000万円-500万円で単純に500万円のマイナスが発生します。

この500万円のマイナスについて、足りない部分は売主が売却金額に併せて自分の預貯金のなかから持ち出しの形で支払わなければ、債権者は抵当権等の担保権の抹消について応じる必要はないということです。

金銭面的に余裕があるとか、新しく不動産を購入してそのローンに残債務を上乗せすることができるのであればいいのでしょうが、毎月の住宅ローン返済が厳しい方にとってみれば、それはあまり現実的な話ではありません。そもそも根本的な話ですが、保有している資金がまともにあるような安定した経済状況であれば、返済を滞らせることはないでしょう。

それでは不動産の価値が残債務以下で、なおかつ持ち出すことができる手持ち資金がない。そういった状況の中、将来の人生設計を考えた結果、家を手放して債務の返済に充てたいと考えているのに、借入金を全額ペイできるほどの売却代金を見込めないので、売るに売れない──そういった事態に陥った場合、どうすればいいのでしょうか。

いくら金銭的にがんばったとしても努力及ばず、住宅ローンの返済が滞り、そのまま一定期間、理由はどうであっても返済がままならないでいますと、抵当権等を設定した担保権者は最終的に競売手続を申請します。「競売」とは所有者の意思とは関係なく、その不動産を裁判所が定める金額以上で、最も高い金額で入札をした法人や個人に所有権を移転する裁判手続のことです。

しかし、競売手続を使わなくても、債務者(所有者)と債権者の両者が「任意売却」による不動産売却に合意すれば、抵当権等担保権を外してもらうことができるので、債務者{所有者)の意思で自己所有の不動産を売却することが可能なのです。

さらに、競売よりも任意売却のほうが期間的にスピーディーに解決することができ、なおかつ競売とは異なり、市場に即した金額での回収が見込める為、任意売却は債権者と債務者の双方にとって、メリットが大きい方法だといえるのです。

任意売却のメリット

競売よりも高く売れる可能性がある

任意売却は、他の多くの不動産と同じ様に一般市場にて売却活動をします。競売手続の場合は、占有者が居住中であることが多いといった理由により、住宅ローンを組むハードルが高いことや、一般的に所有者の許可を得られないため、室内外を見て購入検討できないことから、購入を希望する人が限られます。

競売の落札者の多くが不動産業者であるのは、これらの理由のためです。その反面、一般市場であれば、占有者の問題はクリアできるため、住宅ローンを組める可能性が高く、なおかつ室内外をきちんと内見することができるので、それだけ多くの人に購入検討してもらえます。

任意売却のほうが競売よりも高い金額で売却される可能性が大きく、債権者にとっても、より多くの債権回収金額を見込められ、債務者(所有者)にとっても、それだけ債務の縮小につながるということです。

たとえば、債務が2,000万円あるとして、競売の場合、1,000万円での売却が想定されたとしても、任意売却であれば相場の1,500万円での売却を見込められ、任意売却のほうが競売よりも500万円多く売却することができ、残った債務を圧縮することができることになります。

競売よりも短期間で売却できる可能性がある

競売手続は、昔と比べたらスピーディーになってきたとはいえ、裁判所が執り行う法手続ですので、それなりの期間はかかります。通常であれば競売差押えの申立てがなされてから期間入札の開札日まで、おおよそ4か月~半年程度の時聞がかかります。

一方、任意売却は、購入希望する人がいう見つかるかにもよりますが、手続に要する時聞がないため、競売よりも短期間で不動産を売却することが可能なになります。

住宅ローンなどの借金の返済を止めていると、その完済されるまで、借りた元金には金利だけではなく、非常に利率の高い遅延損害金も生じてしまいます。売却代金や配当金は、まず実際に借りた元本の返済に充てられることが多いので、売却までの期間が短ければ短いほど、余計な債務を減らせられるということです。

債務者から、引っ越し代を受け取れる可能性がある

任意売却のほうが競売よりも多くの回収金額を見込めることから、債権者のなかには任意売却を上手く運ぶための後押しとして、債務者(所有者)に対して売却金額からの引っ越し代相当額の配分を認めてくれることがあります。ただし、引っ越し代の見積もり書など費用に関して照明するものが必要な場合があります。

競売の場合、落札者には債務者(所有者)に立ち退き料などの金銭を支払う義務は法的にありません。仮に立ち退き料が支払われたとしても、あくまでも落札者の善意によるもので、立ち退き料はあって当たり前という性質のものではないのです。

落札者次第ですが、最近では競売における法的整備が進んだため、比較的容易に強制執行を行うことができるようになりました。それゆえ落札者が所有者に対して立ち退き料を支払わないケースが多くなっています。

残りの借入金の交渉について話し合いに応じてもらいやすくなる

任意売却は、債権者の抵当権等抹消の協力が欠かすことが出来ませんが、あくまでも債務者(所有者)の売却意思がなければ、不動産を売却することができず、そもそも任意売却は成立しません。

任意売却を始めることにより、債権者にとっても、競売よりも多くの債権回収金額が見込まれることは上記でも述べたとおりです。任意売却を行うことは、すなわち債権者の債権回収に協力したことにもなるのです。

債権者が申立費用をかけ強制的に売却する競売手続での処理と比べたら、相手方と協力体制をとっている分、その後における残債務の処理についての話し合いにも、比較的良好な関係で対応をしてもらえるケースが多いです。

通常の不動産取引と同じなので、周りに知られずに売却することができる

任意売却は、通常の売却と同じですので、売却活動中、その売買の理由が「住宅ローンを支払えないため」ということは、債務者(所有者)自ら他者に口外しない限り、基本的に実際の購入希望者以外の第三者にはわかりません。

区分所有マンションで管理費等を滞納している場合、そのマンションの管理組合理事会関係者であれば、売却理由は住宅ローンの返済が難しいからと感づかれてしまうかもしれませんが、こういった特殊な事情がなければ、分かりません。

競売の場合、物件情報が詳細な内容と室内写真とともに不動産競売物件情報サイト(http://bit.sikkou.jp/) に掲載され、インターネット上にて全世界に向けて世間に公開されてしまうのです。

また、競売代行を行う不動産業者の中には、その情報を元にしてチラシを作成し、近隣世帯にポステイングを行って代行希望者を募ります。彼らは商売で代行希望者を探しているのためです。

ですので、競売物件になると、インターネットやチラシに掲載され、近隣に知られる可能性が非常に高くなります。

自ら取引を行うことによる精神的な負担軽減

これは気持ちの問題になりますが、不動産を売却することは、状況によってその方の思いは大きく変わるでしょう。競売の場合は、裁判所の手続によって強制的に家を売却されるので、「家を取られた」というニュアンスを感じられる方が多いと思われます。

任意売却では、競売と同じく家を手放すにしても、自分の意思で『家を売ったJという思いが強くなるでしょう。

あえて言えば、任意売却は「家を売る」ことで、競売は「家を取られる」ということになります。

家を手放すことに変わりはないと思われるかもしれませんが、この違いは意外と大きいです。前向きな新しいスタートを切るためにも、後ろ向きな競売での強制的な売却よりも、自発的な売却である任意売却のほうが精神衛生上もいいことは間違いありません。

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