不動産売却時に「売主」として売買契約書でチェックしなければいけないこと
住宅の売買を行なう場合の契約書は、ほとんどの不動産屋がある一定の基準によって作成しています。ですから、全体のつくりとしては、売主、買主どちらか一方に有利という内容ではありません。特に大手の不動産屋の場合は、社内監査が厳しいため、「作り込んである契約書」である反面「融通の利かない契約書」であることもあります。
また、不動産業者が道守する宅地建物取引業法においても「契約書に記載すべき事項」は明確に定められています。ですから、契約書そのものについては安心していただいて結構です。
ただ、契約書の条項のうち、次の2つについては、売主としてしっかりと確認しておきましょう。
①手付金を受け取る際の注意点
売買契約のときに手付金を受け取ります。この手付金は、契約したことを証明するお金です。また、契約から一定の期間は、手付金をもとに無条件に契約を解除できるというものです。手付金による解除については「解除する理由」は、一切間われることはありません。
買主からは「支払済みの手付金を放棄」すれば、契約を解除できます。売主であるあなたからすれば、「受領済みの手付金に手付金相当額を合わせて買主に支払う」ことで契約を解除できます。いわゆる「手付け倍返し」です。
このため、買主が「手付金を放棄しても、もっと安くていい物件があった」と契約を解除した場合、売主であるあなたは「ちょっと待って」と抵抗できません。つまり、手付金の額は、売主の立場からすれば、手軽に買主が契約解除できないよう、多ければ多いほどいいということになり、また手付け解除できる期間は短ければ短いほうがいいということです。
一般的には「売買契約の日から2週間」というように、手付け解除できる期間を設けます。ここでは、手付金の額が安すぎないか、手付け解除できる期間が長すぎることはないか、しっかりとチェックしましょう。
②住宅口ーン特約を確認しておきべき点
買主が住宅ローンを利用してあなたの物件を購入する場合、住宅ローン特約が売買契約の中に盛り込まれます。
住宅ローン特約とは、買主の住宅ローン審査が通らない場合、契約を白紙撤回できるというものです。
買主のローン審査が通るか通らないかは、売主には何の責任もありませんが、この場合、受領済みの手付金などは、無利息で買主に返還しなければいけません。この住宅ローン特約には、期間が設定されます。
このため、その期間中に買主の住宅ローンの審査が通らなければ契約は白紙になります。売主としては買主の審査の状況が難しそうであっても、この住宅ローン特約の期間満了までは、買主から断りがない限り、当然他の人に物件を売ることはできません。
売買契約の前に買主の与信について、不動産屋を通して厳しく見ておく必要があります。引っ張るだけ引っ張られて、ローンの審査が通らなかったら元も子もありません。
住宅ローン特約は買主には有利ですが、売主としては、ダメだったら早めに結論を出してほしいというところです。そういう意味から、できれば住宅ローン特約の期間は短めにしておくことをお勧めします。また、可能であれば、契約までに買主の住宅ローンの事前審査状況について確認しましょう。
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