家を売却する時の理想のタイミングはいつ?

日本の人口は2010年をピークに消滅可能性都市が増えていく

「2040年には全国の自治体の約半数が消滅の危機を迎える」。2014年、「日本創成会議・人口減少問題検討分科会」がこんな発表をしました。それぞれの自治体ごとに人口構成の推移を加味して却代と泊代の女性の数を試算し、2010年と比較して若い女性が半分以下に減る自治体を「消滅可能性都市」と名づけて発表したのです。それによると、全国約1800の自治体のうち「消滅可能性都市」は896にも上りました。

人口が1万人を切る都市も523市区町村になるとのことです。都道府県別では「消滅可能性都市」は秋田県の96.0%をトップに、東北、北海道など北の地方に多いのですが、島根県や和歌山県、徳島県なども消滅可能性都市が多く存在します。いま地方都市は消滅の危機にあるのです。

売れる時に売るのが賢明。今後の不動産価格は下落傾向

そうした地方にある実家は、売れるときに売っておくというのも1つの考え方でしょう。町に発展性がなく、人口が減少して、今後不動産の価格は下がる一方だと思うのなら、値引きしてでも早く売ったほうが得策です。これは、都心でも同じ。パプル時代に建てられた、東京郊外の高級住宅地もそうです。不動産の価格はリアルタイムです。たとえ家の買い値が1億円だったとしても、いま2000万円でしか買い手がつかないのであれば、その金額で売るしかありません。

地方でも都心でも現在はひと昔前に比べ、中古の戸建てが売りやすくなっています。ただし、これがいつまで続くかはわかりません。今後人口が減り続けることは明白ですし、前述した「2022年問題」もあります。売ると決めたら、それを「タイミング」ととらえ、あれこれ迷わずすっぽりと売ってしまうことをおすすめします。

基本的に住宅は、競合物件が多いほど売りやすいのですが、そのよん価格競争が生マンションなどは、数軒売りに出されていると、決まって1つくらいは格安の値段がついているものです。おそらく売り主になんらかの事情があってのことでしょう。そうした場合は、その物件が売れてから売りに出すといいでしょう。

不動産の税制面での売却タイミングは

また、税金面でのタイミングも重要です。

不動産を売ったことで得る利益を「譲渡所得」と言います。譲渡所得には所得税と住民税がかかってきますが、所有期闘が5年以下(短期譲渡所得)と5年超(長期譲渡所得)で税率が大きく異なることが精微です。

譲渡所得は売却価格から、買ったときの価格(取得費)と譲渡費用(仲介手数料など)を差し引いたもので、それに対して、

  • 短期譲渡所得 所得税30%と復興特別所得税0.63%と住民税9%
  • 長期譲漉所得 所得税15%と復興特別所得税0.315%と住民税5%

の税金がかかってきます。

なお、先祖代々の家など、買ったときの値段がわからないときは、原則として売値の5%が取得費とみなされます(ほかに公的資料から算定する方法もあります)。

譲渡所得においては、マイホームを売った際には3000万円の特別控除があります。要するに売却益が3000万円までは譲渡所得税はゼロになるということです。

この特例を適用するには、要件として

  • 居住用に使用している家と土地であること
  • 持ち主が住まなくなってから3年目の年末までに売却すること
  • 家屋を解体して更地にした場合は、解体してから1年以内に契約を締結し、住まなくなった3年目の年の年末までに売却すること

が挙げられています。また、売却した前年や前々年に、この特例や居住用財産の買い換え特例等を受けていないことが必要です。

したがって、実家の親を引き取った場合や、親が有料老人ホーム等に入居して実家が空き家になり譲渡益が出る場合は、空き家にした年から3年目(空き家にした年を1年目と数えます)の年末までに売ったほうが税金上は有利です。

また、相続で実家を取得した場合也、相続税の申告期限の翌日以降から3年を経過する固までに売却すると「取得費加算の特例」によって税貿担が軽くなります。具体的には「売却した土地に対する相続税額」を取得費に加えて譲渡所得を計算できます。

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