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家を「売る」か「貸す」かはライフプランに合わせて考える

家を貸すか、売るかどちらかを考えた場合、未来のプランとして次の3つの可能性があります。

①ずっと貸し続けて収益物件として所有する

単純に家賃とローン等の支払いの収支、自身の資産形成を考え、「家賃収入を得るビジネス」として一生懸命大家業に精を出してください。

貸してしまうことで将来売ることになっても「収益物件としての評価」しか得られません。また、新しい不動産を買おうとしても、2つ目の住宅ローンとなることで融資が受けにくくなります。

②将来、自分が住む、または利用する予定がある

「将来自分が使うことを前提とした賃貸業」をしなければいけません。気をつけるべきなのは、「普通の賃貸物件」として人に貸してしまうことです。自分が戻ってくるタイミングで賃借入が退去してくれればいいのですが、まずそううまくはいきません。

このため、借主が出て行くまでは、自身も家を借りる必要が出てきます。

「貸主が使うから出て行ってもらったらいいじゃないか」という方もいますが、「借地借家法」という現行法令の下では、借主がきちんと家賃を支払う限り、貸主の都合で追い出すことは難しいのです。なぜなら貸主は、「正当な事由」がない限り、借主に退去してもらうことはできないからです。

もちろん、家賃滞納など契約書の解除条項に抵触すれば、当然契約を解除することができますし、また借主が退去に応じれば問題ありません。しかし、借主が「出て行きたくない」となると、貸主は「正当事由」で抵抗するしかありません。「貸主が使うから」というのは正当事由にはならないのです。

ただし、帰ってくる時期や将来の家を使いたい時期が確定しているのであれば「定期借家契約」を利用するのも手です。定期借家は契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に借家契約が終了します。このため、利用したい時期までの契約にしておけば、確実に借主が退去し所有者がマンションを利用できます。明確なライフプランがある方ばかりだといいのです。

③今はとりあえず貸しておくが、将来は売る可能性もある

「とりあえず貸しておこうと思うのですが」と相談に来る方が多いのです。明確なプランがなく「貸して家賃収入を得るのもいいな」とお考えであれば、売ったほうが賢明です。

大家業で安定した家賃収入を得るというのは、簡単なようで大変です。

修繕や入退去ごとのリフォーム、家賃支払いの遅れがあったり空室になれば、いきなり赤字になります。また20戸程度所有していれば、1軒空いても空室率5%ですが、自分の持つマンション1室だけの賃貸業なら、空けばいきなり空室率100%で家賃収入もゼロ、支払いは止まらないという最悪の事態を招きます。

中長期的にマンションは買い手市場で、買い手のつかない物件は賃貸物件に回ります。賃貸市場も供給過多となり、借主の奪い合いは激化します。マンションを所有していても、将来価値が上がることは一部地域を除いて難しいでしょう。

「10年家賃をもらったけど、売ってみれば10年間の値下がりでプラスマイナスゼロだったよ」なんてことになれば、何のために神経をすり減らして大家業をしてきたのかわかりません。当然、経過年数から売り値も下がります。

売るか貸すかの判断をするときは、まず明確なライフプランを描くことです。それが明確に見えないのであれば、売ってしまったほうが不動産の値下がりリスクにさらされずにすみます。将来に向けて身軽でいるほうが賢明でしょう。

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不動産一括査定サイトって何?
これまで家を売る時は、初めて訪れた不動産屋さんで【訪問~査定~売却】までが普通の流れが普通でした。
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リガイド
イエイ
提携会社数 600社以上
対応地域 全国
査定依頼数 最大10社
入力時間 最短60秒
運営会社 株式会社ウェイブダッシュ

SBIグループの旧SBIライフリビング株式会社から分社し、現在は「RE-Guide」として㈱ウェブダッシュが運営している。2006年からサービスを開始した、運営12年目の老舗一括査定のサイト。不動産取引のプロが中心になって創設されており、投資物件や、収益物件の査定にも強い。個人の住宅、マンションからプロ御用達の物件まで、幅広い物件に対応。他社にはない専門知識を活かした、緻密な査定に定評がある。

リガイドの特徴
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  • 居住用物件の他、収益物件など投資物件に精通した不動産会社も多数参加。
イエイ
イエイ
利用者数 300万人
提携会社数 1,000社以上
対応地域 全国
査定依頼数 最大6社
入力時間 最短60秒
運営会社 イエイ不動産売却査定

国内最多の300万人が利用している、不動産売却専門マッチングサイト。全国の1,000社以上の不動産会社の査定結果を即日に受け取れる。不動産の専門知識をもった専任スタッフが常駐しており、スムーズに売却できるようにサポート体制も充実している。

イエイの特徴
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  • イエローカード制度があり、悪徳な不動産会社が排除されている
イエウール
イエウール
利用者数 1,000万人
提携会社数 1,400社以上
対応地域 全国
査定依頼数 最大6社
入力時間 最短60秒
運営会社 株式会社Speee

国内最大級の不動産一括査定サイト。提携数は全国1,200社。誰もが知る最大手から、地場に強い中小まで数多くの不動産会社の査定を受けることが可能。累計利用者は1000万人。最大6社から無料査定を受けられる。

イエウールの特徴
  • 提携しいる不動産業者が1500社と他社に比べて圧倒的に多い
  • 「大手」から「中堅」「地方」の不動産会社にネットワークがある。
  • 利用者数が1000万人と一括査定サイトの中での実績がある。
town life 不動産売却
タウンライフ
提携会社数 300社以上
対応地域 全国
入力時間 最短60秒
運営会社 town life

提携している不動産会社は300社と他社に比べ少ないが、地域に根ざした地元密着の不動産会社が多いので強み。登録会社は厳格な審査基準をクリアした不動産会社のみ。 初めての不動産売却の人が分からない細かいこともメールで相談に応じてくれる。

タウンライフ不動産売買の特徴
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