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将来価値が上がる売手優位の不動産物件

希少性のある物件は満足する値がつくまで待っていてもいい

売り手が優位に立てる物件とは?

売りにくい物件は、すぐにでも売った方がいいですが、急いで売らなくていい物件もあります。

どういう物件かと言えば、「希少性のある物件」です。希少性のある物件は、売り急がなくても高く売れる可能性が高く、また場所によっては今後価値が上がっていくケースも多々あります。

具体的には次のようなものを指します。

①売り物件が出にくいエリアにある物件

売り物件が多いエリアと、あまり売り物件がでてこないエリアがあります。売り物件がなかなかないエリアにある物件なら、買い手よりも売り手のほうが優位に立つことができます。

物件が出てきにくいエリアの特徴としては、

  • 評判のよい小学校がある
  • 住人(親)の学歴水準が比較的高い
  • 住人の所得水準が高い

上記ののような要素がある売り物件が出てきにくいと言えます。そのようなエリアは、住環境や治安がよく、行政サービスの質も高い傾向にあり、人気が高く、長く住む人が多いのです。

  • 駅徒歩5分以内の物件
  • 交通の便のよい場所

もまた人気のあるエリアですが、需要に対して供給が限定されています。都市部はもちろん、都市部から少し離れた地域でも、駅徒歩5分の圏内にはすでにマンションが建っていることが多く、今後開発できる土地はそう多くないからです。

②建べい率・容積率に余裕がある都市部の物件

建ぺい率・容積率が上限いっぱいの建物もありますが、逆に余裕を持って建てられているケースもあります。余裕があれば、将来建て替える時に、現在よりも大きな建物が建てられ、余裕がない物件と比べて価値が高いと言えます。

特にマンションの場合、建ぺい率・容積率に余裕があると、将来建物が老朽化した時に、今よりも延べ床面積が広い、階数が多い建物を建て、追加された部屋を売却することで建て替え工事費を捻出すことができます。

住人は古くなったマンションを新しいマンションに建て替えて、新しい部屋に無償あるいは安い費用で住むことができるというわけです。反対に、建ぺい率・容積率に余裕がなかったり、建てた後に基準が変わって建ぺい率・容積率オーバーの状態になったりしているマンションは先行きが不安です。現実的に建て替えは簡単ではなく、将来ゴーストマンション化する可能性が高くなります。

マンションを探す際、将来の建て替えを狙って建ぺい率・容積率に余裕がある物件を探している人もいます。そういった物件を持っているなら売り急がないで、満足のいく価格がつくまで待っている方が得策です。

③今後発展する可能性がある地域の物件

全国各地で見れば、少子高齢化や人口減少により、少しずつ地価が下落していくと考えられています。しかし、そんな中でも、街が発展し、人口が集まり、地価が下落しにくい地域というのはあります。

発展することが考えられるエリアとしては、一例として、地方自治体が「コンパクトシティ化」を進めているエリアがあります。

コンパクトシティとは、地方都市の衰退にブレーキをかけるための国土交通省の政策の一つ。徒歩圏内に、商業施設や医療施設、居住区が集まるように、誘導区域を設定することで、市街地の再生を図ろうというものです。

コンパクトシティ化を進めている地方都市で、居住区として指定されているエリア内に物件が存在するなら、今後価値が維持されると考えていいでしょう。

また、駅前の大規模再開発や道路の新設・拡張、鉄道の路線開通や駅の開設、大学の移転など、大きな環境変化があるエリアは、将来の資産価値の上昇が期待できます。

駅前の再開発や道路の計画などの情報は、役所の都市計画課などに問い合わせれば詳しく教えてもらえるはずです。また、ホームベージに計画を載せている場合もあります。

東急電鉄沿線など、鉄道会社が主体となって沿線の大規模再開発を進めているケースもあります。そのような場合は、会社のホームページに10年以上先までの開発計画が掲載されています。

また、観光関連で発展する可能性がある地域もあります。

日本政府は2020年までにインバウンド(訪日外国人観光客)を2000万人に増やすことを目標としていますが、円安の影響もあって海外からの旅行者は急速に増えており、早々に2000万人という目標を達成しそうで、さらに3000万人を目指す勢いです。特に、「ゴールデンルート」と呼ばれる東京─富士山─京都─大阪の観光ルートに沿ったエリアは、観光業を中心に盛り上がっていく可能性が高いと思われます。

このルート以外にも足を伸ばす訪日観光客は増えているので、例えば北海道のニセコのような穴場的人気スポットになれば、その土地の価値は高まります。外国人観光客に人気が出そうなエリアに物件を所有しているなら、しばらくは売らないほうがいいかもしれません。

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