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農地を宅地転用した土地を定期借地権で賃貸すると、土地の評価額が一定の割合で下がる

定期借地権で土地を貸すと長期安定収入とともに土地評価が下がる

農地を宅地転用した土地

農地を宅地転用した土地を定期借地権で賃貸すると、土地の評価額が一定の割合で下がります。借入金をしたくない方の有効活用策として、土地の相続税評価引下げ効果と共に安定収入確保の方法として一考の余地があるでしょう。

定期借地権のしくみとその現状

平成4年8月1日から施行されている改正借地借家法で導入され、すっかり定着した定期借地権ですが、当初不安がられた「賃貸借期聞が法律で、確定しているといっても大丈夫か?」という点も実際に契約期聞が満了し、何の問題もなく契約期聞が終了したり、再契約されたりしているため、最近はそのような不安を口にする方もなくなりつつあるようです。

制度としては、

  1. 一般定期借地権
  2. 建物譲渡特約付借地権
  3. 事業用借地権
  4. 事業用定期借地権

の4種類があります。事業用借地権及び事業用定期借地権は、交通量の多い幹線道路沿いの立地条件で、いわゆる「ロードサイド店舗」として外食産業や各種テ、イス力ウントショッブ、レンタルショッブなどを手がける事業者が、この制度を利用して土地を賃借して事業展開をしています。

一般定期借地権についても、居住用建物の所有を目的とした敷地を利用するためや、大型複合商業施設として利用するため、定期借地権で賃借した土地で賃貸住宅経曽をしたり、定期借地権付分譲マンション事業をしたりと様々な手法が取り入れられています。

定期借地権で貸した土地の相続税評価は下がる

定期借地権で貸した土地の相続税評価は、大きく下がります。50年の一般定期借地権設定時点では更地評価額の60%で評価されます。しかし、定期借地権は契約期聞が満了すると契約が終了し、土地は返還されますので、徐々にこの権利はゼ口に近づいていき、毎年徐々に評価が引き上げられていくことになります。

農業を続けることはできないが、売りたくない、借金したくない方に向く

後継者がいないために農業を続けることができなくなり、生産緑地を外さざるをえなくなった。固定資産税が高くなり、有効活用せざるをえないけれども、土地を売りたくない、借金はしたくないという方にとっては、固定資産税は安くなり、長期安定収入が手にでき、しかも相続税評価額が下がるので一つの活用方法といえるでしょう。

収入分散による相続財産の減少メリット

震地を転用して有効活用するときに、単なる駐車場用地や定期借地権用地の場合には、土地所有者の所得にしかできません。建物を建てて賃貸するときには、その所有者を他の親族にすれば収入を合法的に移転できます。

有効活用の収入を土地所有者に貯めると結果的に相続財産を増やす

農地を転用して、その土地を青空駐車場や定期借地権などで賃貸すると、その収入は土地所有者のものになります。毎年の税引後の手取り収入は、生活費で使ってしまわない限り財産として残っていき、その残った現金預金などの資産は相続財産として相続税が課税されてしまいます。土地所有者の方が若くて元気であればあるほど、収入を長期的に他の親族に分散していくととが対策として重要になります。

収入分散の方法は慎重に

高齢な土地所有者の青空駐車場収入を、その募集から、契約、集金、計算、申告までのすべてについて、土地所有者以外の、その方の配偶者や息子さん、息子さんのお嫁さんなどの親族が行っているか5と、これらの方の所得として申告しているケースを時々見かけます。しかし、収入のもとになる土地の所有者はあくまでも土地の名義人ですので、申告は土地所有者の所得としてしか認められません。

建物の所有者を土地所有者以外の親族にする

そこで考えられるのが、賃貸建物の名義を配偶者や息子さんなどにする方法です。そうすることによって収入を土地所有者のものではなく、その相続人のものにすることができ、収入が土地所有者に集中することによる相続税の増加を防ぐことができます。相続人の方がそのようにして貯めた資金を相続税の納税資金に充てることができます。

長期対策として考える

先に触れましたように、相続税額引下げ対策としてはあくまで土地所有者名義で賃貸建物を取得した方が有利です。その意昧で、短期対策としては土地所有者名義での取得が有利です。ところが、土地所有者がまだまだ元気で若いときには長期間の対策を考える必要があるわけで、そのようなときには建物名義を相続人の方にすると長期的に収入を移転できるため有利になるわけです。もっとも、寿命はどうしようもありませんので、ここはある程度割り切らざるをえません。

注意点も多くある

建物の建築資金をある程度相続人が出さないと、この話は成り立ちません。全額借入金では経曽上もよくありませんし、元利返済で本来の資金移転の目的であるお金があまり残らなくなります。また、土地所有者の上に親族が賃貸建物を建てる場合には、地代を支払わない方法としていることが多く、その場合にはその土地の評価が貸家建付地ではなく自用地評価となりますので、評価対策上は不利になります。

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