農地売却の「特定の事業用資産の買換え特例」が適用される事例

特定の事業用資産の買換え特例



特定の事業用資産の買換え特例

農地を譲渡して、その資金で水田を畑に転用するのにかかる費用やハウス栽培用の施設建設、農業用倉庫、賃貸住宅建設、ロードサイド用に土地を賃貸するための基盤整備費用に充てても「特定の事業用資産の買換え特例」の適用対象になります。

土地の造成費用に当てても特定の事業用資産の買換え特例の対象に

原則として、すでに所有していた資産にする改良や改造などについては、「特定の事業用資産の買換え特例」の適用をするととができないこととされています。しかし、農地を譲渡してその資金で他の土地の造成費用に充てたような場合でも、その金額が相当な金額に上り、実質的に新たに土地を取得したことと同様の事情があるものと認められるときには、「特定の事業用資産の買換え特例」の適用を受けることができます。

これは、次のように農地の改良に充てた場合も同様です。

  1. 自己所有の水田や池沼の土盛り等による造成費用
  2. 自己所有のがけ地の切士による造成費用
  3. 公有水面の埋立てによる造成費用
  4. 水田を畑にするための造成費用
  5. ロードサイド居舗用に土地を貸すために農地を造成するための費用

農地を造成してから譲渡しても認められる場合も

農業に利用していた農地を造成してから譲渡することもあります。そうすると、譲渡した時点で事業用ではなくなるのではないか?という疑問が生じます。しかし、このような場合でも、農地を造成してから速やかに譲渡したような場合には「特定の事業用資産の買換え特例」の適用ができることとされています。

ハウス栽培用の施設や農用倉庫、賃貸住宅建設のための費用も可能

農業に利用していた農地を譲渡して、その資金でハウス栽培用の施設を建てたり、農用倉庫を建てたりしてもいいですし、農業用のトラクターなどの機械を購入しても「特定の事業用資産の買換え特例」を適用することができます。

取得するための資金は借入金でまかない、譲渡資金は預金していてもよい

「特定の事業用資産の買換え特例」は、事業用資産を売ったお金で事業用資産を買わないといけないのでは?と思いがちです。そのようなことはなく、事業用の農地を売ったお金は将来の相続税の支払いに備えるために預金しておき、一方で新たに取得する事業用資産は金融機関からの借入金で調達して購入しても、乙の適用を受けることができます。もっとも、その場合には借り入れするために別途何らかの担保が必要になるでしょうが、例えば譲渡して得たお金を預金して、その預金を担保にして借り入れても可能です。ただしその場合には、相続税を支払うために預金を解約できなくなりますが。

買換え資産は前年中に先に買っても翌年でもよい

農業に利用している農地を譲渡したときの「特定の事業用資産の買換え特例」の適用は、農地を譲渡した年の前年に先に買換資産を取得した場合でも、譲渡した年の翌年に取得しても適用を受けることができます。

譲渡の前年に資産を取得していても適用できる

農業に利用している震地を譲渡して、その譲渡所得の税額計算の際に「特定の事業用資産の買換え特例」の適用を受ける場合に、買換資産として取得する土地や建物機械などは、農地を譲渡した年に取得することが原則となっています。しかし、事業遂行上や賃貸先の都合などで、農地の譲渡契約をする前の年に先に土地や建物、機械などを購入することもあります。そこで、譲渡した前年中に先行して買換え資産を取得していても、この特例の適用を受けることができることとされています。この場合には「先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書」を取得した年の翌年3月15固までに税務署へ提出する必要があります。

譲渡の翌年に資産を取得しても認められる

譲渡した年中に買換え資産を取得することができなかったり、間に合わなかったりすることもあります。このような場合には、譲渡の年の譲渡所得の確定申告をする際に、譲渡年の翌年中に買換え資産の取得をする旨を届け出ると、この適用を受けることができます。

取得の日から1年以内に事業に供用する

買換え資産はあくまで事業用の資産ですから、取得資産を事業に供用する必要があり、その供用は取得の日から1年以内にしなければならないこととされています。賃貸住宅を建てたような場合には通常完成前から入居者募集をし、完成後すぐに賃貸が始まりますので問題に怠ることはほとんどありませんが、農業用の倉庫や施設、機械などを購入したときには注意が必要です。

区画整理地を譲渡した場合には特に注意

農業を行っている農地が区画整理の対象地になって、その農地を譲渡したときに「特定の事業用資産の買換え特例」の適用を受けようとするときには、特に注意が必要です。区画整理計画地の土地は計画が確定すると、ある時期から使用収益をすることができなくなります。ということは、事業に利用できないことになるわけです。「特定の事業用資産の買換え特例」の適用は譲渡する資産を事業に利用していることが条件ですから、その点が問題になります。

そこで、所有している土地が仮換地指定を受けた日から遡って1年以内の聞に事業に利用するととをやめている場合には、この資産を事業の用に供しているものとして特例の適用ができることとされています。その前に事業供用を停止していると、買換え特例の適用ができません。また、仮換地指定があって、使用収益開始又は指定の効力発生白から1年以内に譲渡契約を締結しないといけませんので、くれぐれも注意しましょう。

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