不動産の取引には、売主・貸主、代理、媒介の3種類ある
不動産の3種類の取引態様
不動産チラシ広告の「取引態様」欄は必す確認する!
不動産チラシやインターネット物件情報に記載されている、物件概要に「取引態様」という欄があります。ここには「売主・貸主、代理、媒介」のいずれかが書かれています。これは不動産取引における不動産会社の「立ち位置」を明記したもので、法律により明示することが義務づけられています。
宅地建物取引業法では、
「宅地または建物の売買、交換または貸借に関する広告をするときは、自己が契約の当事者となって売買または交換を成立させるか、代理人として売買、交換または貸借を成立させるか、媒介して売買、交換または貸借を成立させるかの別を明示しなければならない」
と定められています。取引態様(立ち位置)によって不動産会社が持つ法律上の権限や効果が異なることと受け取る報酬額が違ってくるからです。
仲介手数料が「必要な場合」と「不要な場合」
取引態様は、「売主・貸主、代理、媒介」の3種類に分けられます。
「売主・貸主」
「売主・貸主」では、不動産会社が自社が所有する土地や建物を売ったり貸したりする場合で、「売主直売、貸主直貸し」となることから、仲介手数料は発生しません。
「代理」
「代理」は、不動産会社が売主や貸主の代理人となるという意味です。売主や貸主の代わりを務めるので、売主や貸主には仲介手数料が必要ですが、買主や借主は不要なのが一般的です。
「媒介」
「媒介」は、仲介と同じ意味で、「売主と買主」または「貸主と借主」との聞に立って取引を行ないます。媒介(仲介)の場合は、必ず仲介手数料が発生します。
物件広告等を見る際には、この取引態様を注意して見ておくことをおすすめします。
希望している物件が、扱っている不動産会社の所有だと思って購入したら、実は直物件ではなく売主からの依頼を受けた媒介物件で、仲介手数料を請求されます。仲介手数料は結構大きな金額になので、この費用があるかないかでは資金計画に大きく影響します。
不動産会社と締結する「媒介契約」
媒介契約には「専任・専属専任・一般」の3種類がある
不動産会社に不動産の売却や購入の媒介(仲介)を依頼する場合は、必ず媒介契約をします。媒介契約は、依頼者との聞のトラブルをなくし、不動産流通市場の整備を図ることを目的として、昭和55年(1980年)の法改正で規定が設けられました。媒介契約の形態は「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、契約形態によって、不動産会社や依頼者(売主)のそれぞれの権利や義務が違います。
媒介契約の形態による依頼者の「権利」「義務」
専任媒介契約
専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同様に特定の不動産会社に媒介を依頼し、他の不動産会社に重ねて依頼できない契約です。不動産会社は、依頼者に対して2週間に1回以上の頻度での活動状況報告、媒介契約締結の翌日から7日以内に媒介する不動産情報を流通機構に登録する義務があります。しかし専任媒介契約では、依頼者は自ら買主を見つけることができます。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約とは、特定の不動産会社に媒介を依頼し、他の不動産会社に同時に依頼できない契約です。不動産会社は、依頼者に対して1週間に1回以上の頻度で活動状況を報告したり、媒介契約締結の翌日から5日以内に媒介する不動産情報を流通機構(国交大臣指定)に登録する義務があります。依頼者は、自ら買主を見つけることはできません。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に重ねて媒介を依頼できる契約です。不動産会社には、活動状況報告の義務や流通機構への登録義務もありません。依頼者は、自ら買主を見つけることもできます。
標準媒介契約約款による有効期間は、どの形態も3ヶ月以内です。また依頼者が留意すべき点は、買主を自己発見した場合や依頼先以外の不動産会社と取引した場合、さらには媒介契約満了後2年以内に依頼した不動産会社から紹介を受けた買主と直接取引をした場合は、約定報酬額に相当する金額や契約履行に要した費用、取引成立の寄与割合に応じた相当額等を不動産会社から請求されることです。
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1社のみに査定を依頼して売却を進めることがありますが、不動産会社によって査定額はまちまち。300万円～500万円、それ以上違うことも普通。複数社の査定を行うことは必須です。
