不動産の価格査定方法は、実勢価格と時価で決まる

不動産の価格査定方法

不動産の価格査定の方法は机上査定と、訪問査定があります。

 机上査定(必要最低限の情報のみで査定しますので、短時同で試算できますが、概算の数字となります)と訪問査定(お客様より出来る限りの資料をいただき、各所軸の役所への調査を行い、対象不動産の現地調査も行うため、時間がかかりますが、査定価格は、糟度の良いものとなります)があります。

実際の実勢価格の出し方

不動産の価格の査定については、

  • 1.同等のものを新築した際に、どのくらい費用がかかるか?(原価方式)
  • 2.同様の不動産がいくら位で市場に出されているか?(比較方式)
  • 3.その不動産を利用した場合、どの位収益をあげられるか(収益方式)

上記の点を総合的に判断し、計算します。

現地調査でのポイント

①建物について

日照、通風、外壁・基礎のひび、隣地との空間、天井クロスのしみ(雨漏り)、建てつけ、床鳴り、水周り設備の状況、排水、建具建材(アスベスト)、ひさしの越境

②土地について

周辺環境(騒音、近隣嫌悪施設、工場・店舗による土壌汚染)、隣地の高低差(擁壁)、塀の越境、井戸、ゴミ置場

③マンションについて

建物に加えて、お部屋の位置、天井高、スラブの厚さ(パンフレット確認)、剛性感、上下音、管埋状態(エレベータ内、掲示板、エントランス、集合ポスト)、駐車場・駐輪場の空状況、インターネット環境

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不動産の時価は?

 不動産(土地)には、4つの価格(一物四価)があると、いわれており、実勢価格(時価)、公示価格、路線価、固定資産税評価額がこれにあたります。

実勢価格は現在の市況価格となり、宅地建物収引業法第34条の2第2項において、宅地建物収引業者・が媒介価格または評価額について意見を述べるときには、その根拠を明示することを義務づけされており、その根拠として作成する査定書がこれになります。

また、宅地建物収引業者が行う価格査定は、あくまでも媒介業務を遂行するに当って行うものであり、不動産の鑑定価格に関する法律に基づく鑑定評価とは異なります。

公示価格は国上交通省が発衣する1月1日現在の標準地の価格で、公共用地収得や、一般的な土地売買の1つの指標のための算定の基準とされます。

路線価は、相続税、贈与税の算定する際を土地価格となり、公示価格の8割程度となります。固定資産税評価額は、固定資産税、都市計両税、登録免許税を算定する際の価格で、公示価格の7割程度となります。

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