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不動産の価格査定方法は、実勢価格と時価で決まる

不動産の価格査定方法

不動産の価格査定の方法は机上査定と、訪問査定があります。

 机上査定(必要最低限の情報のみで査定しますので、短時同で試算できますが、概算の数字となります)と訪問査定(お客様より出来る限りの資料をいただき、各所軸の役所への調査を行い、対象不動産の現地調査も行うため、時間がかかりますが、査定価格は、糟度の良いものとなります)があります。

実際の実勢価格の出し方

不動産の価格の査定については、

  • 1.同等のものを新築した際に、どのくらい費用がかかるか?(原価方式)
  • 2.同様の不動産がいくら位で市場に出されているか?(比較方式)
  • 3.その不動産を利用した場合、どの位収益をあげられるか(収益方式)

上記の点を総合的に判断し、計算します。

現地調査でのポイント

①建物について

日照、通風、外壁・基礎のひび、隣地との空間、天井クロスのしみ(雨漏り)、建てつけ、床鳴り、水周り設備の状況、排水、建具建材(アスベスト)、ひさしの越境

②土地について

周辺環境(騒音、近隣嫌悪施設、工場・店舗による土壌汚染)、隣地の高低差(擁壁)、塀の越境、井戸、ゴミ置場

③マンションについて

建物に加えて、お部屋の位置、天井高、スラブの厚さ(パンフレット確認)、剛性感、上下音、管埋状態(エレベータ内、掲示板、エントランス、集合ポスト)、駐車場・駐輪場の空状況、インターネット環境

不動産の時価は?

 不動産(土地)には、4つの価格(一物四価)があると、いわれており、実勢価格(時価)、公示価格、路線価、固定資産税評価額がこれにあたります。

実勢価格は現在の市況価格となり、宅地建物収引業法第34条の2第2項において、宅地建物収引業者・が媒介価格または評価額について意見を述べるときには、その根拠を明示することを義務づけされており、その根拠として作成する査定書がこれになります。

また、宅地建物収引業者が行う価格査定は、あくまでも媒介業務を遂行するに当って行うものであり、不動産の鑑定価格に関する法律に基づく鑑定評価とは異なります。

公示価格は国上交通省が発衣する1月1日現在の標準地の価格で、公共用地収得や、一般的な土地売買の1つの指標のための算定の基準とされます。

路線価は、相続税、贈与税の算定する際を土地価格となり、公示価格の8割程度となります。固定資産税評価額は、固定資産税、都市計両税、登録免許税を算定する際の価格で、公示価格の7割程度となります。

その他査定時の調査項目

アスベストについて

アスベスト(石綿)は、耐熱性、耐薬性、絶縁性等の工業上の特性に優れているため、昭和30年代から鉄骨建築物などの軽量耐火被覆材、住宅の断熱材、電化製品など多方面に利用されていました。

しかしその危険性が指摘され、昭和50年には吹付けアスベストが原則禁止となり、その後はスレート、ブレーキバット、保温材等の含有材料として使川されていましたが、現在では製造・使用が全面禁止されています。

不動産について特に問題になっているのは、飛散する恐れのある吹付けアスベストが使川されているかどうかです。一般住七の場合、吹付けアスベストが使川されている町能性は低いですが、地下室や倉庫、駐車場などの鉄骨部分がある場合には、使用されている可能性があります。

また、屋根材、外壁材、天井に防音・耐火ボード、床材等にも使用されている可能性があります.実際の売買の際には、合有されているようであれば.その除去費用(解体費用)を売主負担として、売買金額からあらかじめ控除することが多いです。

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