複数の見積もりで相場を確認して一番高く売る
複数の見積もりで相場を確認して一番高く売る

築30年以上の不動産をより高く、すぐに売却するノウハウ

不動産会社2-3社に査定を依頼して1社を選ぶ

家を売ると決めたら、不動産会社に連絡して査定を依頼します。その際、依頼する不動産会社は複数にするべきでしょう。

不動産会社は三者三様なので、それぞれの会社がそれぞれの視点で査定を行ない、それぞれ違った売り出し価格を提示してきます。

タイプの違う複数の不動産会社に依頼をすることで、査定額を比較することができます。

今はインターネットで無料で、大手から地場の不動産会社まで、複数の不動産会社に査定を取ることが可能です。

無料で不動産一括査定ができるサイト

1社のみに査定を依頼して売却を進めることがありますが不動産会社によって査定額はまちまちですので、複数社の査定を行うことは必須です。手軽に1分程度の入力で、最大6~8社の査定を取ることができるのでおすすめです。

多数の支店を構えている会社

支店のネットワークを活用した情報提供や、遠く離れた地域での取引が可能です。地元だけでなく、支店網を駆使して広域から買い手を探し出すこともできます。

地元で営業を続けている会社

不動産のほか、様々な地域情報にも詳しいです。たとえば、住宅の売却にともなって内部の片付けが必要な場合に、地元の片付け業者を業界価格で紹介してもらえるなどが期待できます。

これらを参考にして複数選び出した不動産会社に、それぞれ査定を依頼します。その際には、どの会社にも物件について同じ概要を提示しましょう。査定結果の比較には、前提条件が同じでなくてはならないからです。

また、正確な査定を受けるためには、物件における不利な情報なども隠さずできるだけ提供することも大切です。査定額が提示されたら、次のことをそれぞれの会社に確認してつつ、最終的に売却を依頼する会社を1社に絞り込みます。

その価格の根拠を説明することができる

不動産会社各社には、それぞれ独自の査定方法があります。自分の物件のどこをどう評価したのか、メリットとデメリットは何なのか、一つひとつ詳しく説明してもらいましょう。

周辺の取引事例を確認している

不動産会社の査定による売り出し価格の設定は、あくまで理論上のものにすぎません。実際の住宅市場は時々刻々と変動しているので、最新の取引事例をもとに調整する必要があるのです。

その物件周辺における最新の取引事例を確認しているかどうか、質問するなどして探りを入れてみましょう

高い査定結果を出す会社が良いとは限らない

売却依頼を獲得するために、売り手の気を引いて高い査定結果を提示する不動産会社もあります。中には、売りに出した後に、売れないという理由で値下げを要請してくる会社もあるかもしれません。

価格情報に敏感な買い手から、安易に値下げをする物件として警戒されてしまうので、高い査定結果には気を付けなくてはなりません

一方で、低い査定価格を提示する不動産会社には、早く売りさばくことに狙いがあります。売却期間が長びけば、それだけ会社の営業コストがかさむからです。高すぎず低すぎず、妥当な価格設定の会社を選ぶのが無難でしょう。

営業マンの人柄も重要

不動産会社の活況や、担当者の人柄が誠実であるか、熱心に対応してくれるかなども見極めましょう。複数の中から1社に絞り込むのですから、判断材料は多いに越したことはありません

専属専任媒介契約の利点

以上を踏まえて、正式に売却を依頼する会社を1社に絞り込み、契約をします。これを専属専任媒介契約と言います。

他方で、複数の会社に売却を依頼して互いに競争させる契約を、一般媒介契約と言います。専属専任媒介契約の利点と、一般媒介契約との違いを見ていきましょう。

  • 同じ物件を複数の会社に売却依頼できないので、選ばれた会社には責任感を持ってもらえる
  • 一般媒介契約では他社にも同時に売却依頼ができますが、専属専任媒介契約では1社にしか依頼できません。そのため、専属専任媒介契約をした不動産会社は、契約が成立すれば必ず手数料収入が得られるので、責任を持って取り組んでもらえます

  • 担当者に当事者意識を持って取り組んでもらえる
  • 専属専任媒介契約をすると、たとえ売り主が自分で買い手を見付けたとしても、不動産会社に手数料を支払わなくてはなりません。そのため、担当者は売り主以上に当事者意識をもって営業活動をしてくれます。

  • 契約期間が3か月と決められているので、成果を上げようとプレッシャーが効いてくる
  • 専属専任媒介契約の期間は3か月となっています。時間的制限が設けられていることで、不動産会社には成し遂げようという意識が働きます。一般媒介契約には時間的制限はありません。

  • 指定流通機構である「レインズ」への登録義務があるので買い手が早期に見付かりやすい
  • レインズでは、多くの買い手が探せるように、住宅の売り出し情報を業者間で共有することを目的に構築されたものです。専属専任媒介契約では、売却を依頼された不動産会社が、物件情報をレインズに登録し、不動産業者間で共有することを義務付けています。

    登録は5日以内と定められているので、早期に買い手が見付かることにつながります。一方、一般媒介契約では登録の義務がありません。

  • 1週間に1回、業務処理状況の報告義務があるので安心できる
  • 専属専任媒介契約は1週間に1回以上、売り手に売却活動の状況などを報告しなければならない義務があります。遠く離れた地域にある物件や、売れるかどうか不安のある物件でも、状況がわかれば安心できます。

    もし売れないとなった場合でも、早期に打つ手を考えることができるので心理的に余裕が持てます。一般媒介契約では報告の義務がないので、結果を待つだけとなり、対応も後手に回ってしまうかもしれません。

「早く」か「高く」かで変わる売り方

家を「早く売りたい」のか、「高く売りたい」のかで売り方は変わります。売り出し価格の設定も大切ですが、中古住宅として売るか、更地にして土地だけで売るか、といった売り出し方も考えなくてはなりません。

早く売るためには低めの売り出し価格

できるだけ早く売りたいのであれば、売り出し価格の設定は、一番最初から相場価格より低い値段、地域で最も低い価格帯で売り出すと良いでしょう。

その家がお買い得な物件かどうかは、インターネットですでにいろいろな売り出し情報を漁ってきた買い手にはすぐに判かるものです。

価格のわりには、立地、広さ、築年数などで条件が良いと思えるような物件ならば、すぐにでも問い合わせが入り、売却実現への手応えが得られます。

郊外に立地する家は、あまりたくさんの買い手は期待できないでしょうから、できるだけ早く売ることに集中したほうが良いでしょう。

高く売るためには長期戦も覚悟しておく

できるだけ高く売りたいのであれば、売却まで時間がかかっても仕方がありません。一度、売り主が希望する価格で売りに出してみるとします。3か月売りに出してもほとんど反応がない、問い合わせの一つも入ってこないといった場合、その価格は相場からかけ離れていると言わざるを得ません。

それでも安易に妥協したくないというのであれば、売却を中断して再び売り出すタイミングを見はからいます。

売り出し期間中が長びけば、それだけ不動産会社に営業コストがかかるので、一旦中断して売れそうな時期に売り出しを再開するのです。

たとえば、ボーナスの時期になればマイホーム購入を夢見てしまう人も多いでしょうし、株価が上昇すれば経済的に潤う人も増えるでしょうから、再び売りに出すチャンスとなります。

築30年以上の古い家の売り方

築年数が30年を超える古い家は、「中古住宅」、「古家付きの土地」、「更地にした土地」の3種類の売り方を選択します。

中古住宅として売る

傷みが少なく、そのまま住もうと思えば住める家であれば、中古住宅として売りに出せます。買い手としてはリフォームせずにすぐ住めて、中古という気安さがあります。

古家付きの土地として売る

中古住宅とは言えないほどの、住めるかどうか微妙な家は、古家付きの土地として売り出してみましょう。

土地のおまけとして、住めるかもしれない古家が付いてくるというお得感をアピールするのです。ただし、買い手によってはやっぱり住めないから解体したいと言われた場合、解体費用分の値引き交渉に迫まられるかもしれません。

更地にして土地だけで売る

もはや廃屋寸前といった感じの家は、解体して更地にして土地だけという形で売りに出すことになります。

ここで問題なのが、更地にすると土地の固定資産税が6倍になることです。
つまり、更地にして売るという場合には、できる限り早く売るための価格設定で勝負することになります。

家のセールスポイントをアピールする

売ると決めたら、早く売りたいにしても、高く売りたいにしても、買い手に家の魅力をアピールしなければなりません。

売りに出すと間もなく、インターネットで売り家の情報が公開され、ほかの売却物件との競争が始まります。

買い手は公開されている情報を集めて比較検討し、実際に購入する物件の絞り込みを行ないます。

まずは、公開される売り出し情報に、家の長所、利点、セールスポイントをできるだけたくさん記載して、買い手の目に留めてもらうことが大切です。

希少な資材を使っている

板張りに無垢材が使われている、玄関が御影石で仕上げられている、梁や柱が銘木といったふうに、希少な資材が使われていれば古い家ならではの魅力としてアピールできます。

最新の設備を整えている

近年リフォームを行なっていて、太陽光発電システム、床下暖房、オール電化など最新の設備が整っていればアピールできます。

景色が良い

山や川、草花が咲き誇る野原などがすぐそばにあって、素晴らしい景色、美しい夜景などの眺望が楽しめれば、買い手にアピールできます。

魅力的な庭がある

季節の果樹や樹齢のある立派な庭木が植えられていれば、ガーデニング趣味の買い手にアピールできるでしょう。緑の木々は家の見栄えを華やかにしてくれます。

隣家に売却を打診してみる

灯台下暗しで、隣人が最もすぐれた買い手となることもあります。ただし、留意点もあります。

交渉は不動産会社に任せる

隣人との交渉はすべて不動産会社に仲介してもらい、取引について直接話すことはしないようにしましょう。当事者同士だと、隣人ということで交渉に遠慮が働いてしまい、思っていることを率直に言えず、後になってからこじれて、まとまる話もまとまらないおそれがあるのです。

特に、価格設定については慎重にならなくてはいけません。安すぎると売り手に、高すぎると買い手にそれぞれ不満が生じます。価格交渉は最もシビアな話ですので、直接ではなく、不動産会社を通したほうが冷静に対応できるのです。

また、もし折り合わなかった場合でも気まずくなることから避けられます。

売るときにかかる費用

売るときに必要な費用としては、仲介手数料、売買契約書印紙税、抵当権抹消登記費、住所移転登記費などです。

目安としては、

  • 1000万円の売却で42万円前後、2000万円の売却で75万円前後、3000万円の売却で105万円前後

となるでしょう。

不動産の一括査定をしたら、売却価格が500万円以上も上がることも。

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大手から地場の不動産会社が参加する イエイ。不動産の売却価格を提携している全国1000社以上の中から最大6社から比較・相見積り無料で取ることが可能。

1社のみに査定を依頼して売却を進めることがありますが不動産会社によって査定額はまちまちなのでので、複数社の査定を行うことは必須です。

査定できる不動産会社は提携1000社の中から最大6社