家の買い替えの際、「住んでいる家の売却」と「新居の購入」を同時進行する流れ

家の買い替えを完了するまでの4つのステージ

買い換えをどこから着手するかはさまざまです。まず購入物件を探し、それをきっかけにして本格的に自宅の売却を仲介会社に依頼する方法もあります。

また、自宅を確実に売却できるという目処が立ってから、購入物件探しに入るケースもあります。

どちらの方法が正しいということはありません。手持ちの物件の条件や住宅市況などの情勢に合わせて、柔軟に対応するというのが正解でしょう。

売却と購入の流れは下記の図のように、大きく4つのステージに分けられます。

買い換え

第1ステージ 全体計画を立てる

ここで重要なのはローンの残債がいくらあるかを把握することです。金融機関から送られてくる返済明細書の残高の欄を見れば簡単に分かります。

売却代金からこれを差し引いた金額に自己資金を足した分が頭金となる。仮に2500万円の残債があり、3500万円で売却できると手元に残るのは1000万円。これに自己資金を加えた額が頭金となる。

ただ、売却時には税金や仲介手数料などがかかるのに加え、買い換え物件の購入に際しでも諸費用が必要だ。これらを頭金とは別に準備しておくことを忘れないようにしましょう。

第2ステージ 物件を売り出す

自宅がいくらで完れるのか。売却価格によってその後の購入計画は大きく遺ったものになってくる。住宅情報誌などを活用して、どのくらいで売れるのかを自分である程度予想を立ててみること。そのうえで仲介会社を訪ねてみよう。

仲介会社では「不動産流通機構」から情報を得るなどして、数多くの取引事例を蓄積している。これらの情報をパックデータにしてあなたの住まいを査定。このときに提示された価格をベースにして売り出し価格を決定するのである。物件査定は無料だ。なるべく複数の仲介会社に査定を依頼し、各社に価格の根拠を聞いて納得のいく説明が得られた会社とだ比次に述べる媒介契約を結ぶようにしよう。

売り出し価格が決まると「貴社に販売活動をお願いします」という趣旨の契約を締結する。これが「媒介契約」だ。媒介契約には3つのタイプがあります。

不動産の取引には、売主・貸主、代理、媒介の3種類ある

それぞれの特徴を把握したうえであなたの条件に合ったものを選ぶようにしたい。

第3ステージ 買い主と売買条件の折衝をする

仲介会社はあなたの住まいを指定流通機構(レインズ)に登録したり、住宅情報誌やチラシなどに広告を出して販売活動を開しまする。見学者の来訪もたびたびあり、落ち着かない日々を送ることになるかもしれない。見学者があなたの住まいを気に入ると、仲介会社を通じて買い付け依頼書が届く(口頭の場合もある)。

買い付け依頼書には、購入希望価格や代金の支払い方法、物件引き渡しの希望期固などが記載されている。この条件に異存がなければ売却を承諾し、売買契約を結ぶ日時と場所を決める。

契約時には、売買契約書のほかに、添付書類を事前に用意しておく必要があり、そのための手続きもあって、結構慌ただしくなります。

第4ステージ 売却代金を受け取り、物件を引き渡す

売買契約の締結に先立って行われるの方喧要事項説明だ。売り主・買い主が同席のうえ、仲介会祉の担当者が双方に霊要事項説朋書と添付資料を渡して説明を行う。説明内容に納得すれば互いに署名・押印し、その後に買い主から手付金を受け取って売買契約書を取り交わすことになる。

売買契約が済んだらこれまで借りていた住宅ローンの解約を金融機関に申し出て、自宅に付いている抵当権を抹消する。ローンの解約・抵当権の抹消を行うために残債をすべて返済する必要があるが、このときの資金をだれが負担するかは契約書の内容による。

買い主から受け取った売貿代金を充当して抵当権を抹消し、物件を引き渡すというのが一般的だ伺時決済という)。

買い主の資金繰りの関係で、残金決済・物{特lき渡し前に抵当権を抹消する必要がある場合は「つなき融資」などを利用して、あらかじめ抹消しておくこともある。このときはつなき融資の利息は売り主と買い主で折半するなど話し合いで決めることになる。

以上が売却の一連の流れになります。

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