家を売らないで、賃貸にするメリットとリスク
家を売らないで、賃貸にするメリット
家賃収入と節税効果不動産を売却せずに、賃貸に出すことを考える人は多くいます。しかしそのような人のほとんどは、賃貸のメリットばかり見てしまい、リスクについてあまり考えていません。賃貸に出して後悔することがないように、メリットだけでなくリスクも理解しておきましょう。まずは、メリットを3つ紹介します。
メリット① 家賃収入が得られる
最大のメリットは家賃が毎月入ってくることです。給与以外に毎月の安定的な収入があれば、家計もだいぶ楽になるでしょう。
貸す物件が分譲マンションや土地付き戸建て住宅なら、キッチンなどの設備機器のグレードが高く、一般の賃貸専用につくられた住宅と比べて人気があるので、賃料を高めに設定することができます。
ワンルームなどに比べてファミリー向けの間取りの物件は、入退去のサイクルが比較的長いので、安定した経営をできるというメリットもあります。
メリット② 節税になる
自分の物件を賃貸に出すことで、所有するためにかかっていた費用を経費として計上することができます。経費の分だけ所得を圧縮できるので節税になります。経費になるものとしては、住宅ローンの金利、不動産管理会社に払う管理費などがあります。
メリット③ 戻る家がある
今は空き家になっていても、いずれ住む可能性があるのであれば、一時的に賃貸に出すというのは魅力的な選択肢です。例えば、親が介護施設に入ってしまい、自宅に帰るめどが立たない場合、自宅に帰れないのなら売って介護資金に充てるという考え方もあります。しかし、一時的に賃貸に出す方法なら、売却せずに済みますし、空き家にしておくよりも家賃収入が得られるのでお得です。
それに、「戻る家がある」という事実は、親にとっても希望になります。また、もし親の自宅を賃貸に出している間に親が亡くなって、その家を相続することになった場合には、相続税の節税になります。賃貸住宅を相続する場合、相続税の評価額が圧縮されるからです。
おおむね2割くらい評価減になることが多いです。さらに、相続税の申告期限まで事業を継続するなどの条件を満たせば、「小規模宅地等の特例」を使うことができ、200平方メートルまでの土地の相続税評価額が50%減額できます。
家を売らないで、賃貸にするリスク
リスク① 空室
今後、日本の人口が減っていき、空き家の増加が懸念される中、必ず想定しておかなければならないのが空室リスクです。都市部にあっても、立地条件によってはなかなか入居者が決まらない賃貸住宅もあります。空き家率が高い地域では、空室リスクもそれだけ高くなります。
また、賃貸住宅では一度入居した人は平均4年で退去すると言われます。ただ、これは平均なので、2年間で退去する場合もあります。2年間のうちに一度退去が発生すると仮定して、次の入居者が決まるまでの空室期間が2、3カ月あるとすると、2年間の平均空室率は約10%。つまり、ある程度順調に入居者がつく物件であっても、空室率は10%になるということです。
空室の聞は当然、家賃が入ってきません。一方、ローンが残っている場合にはローンの支払いがあるため、赤字になってしまいます。1、2カ月の赤字なら耐えられるかもしれませんが、立地によっては半年や1年の空室も覚悟しなければならず、そうなると経済的に耐えられなくなる人も多いでしょう。
所有物件を貸しに出そうとしている場合には、物件のあるエリアの空室率がどれくらいなのか、賃貸需要はあるのかなどを不動産会社に確認してみる必要があります。
リスク② 家賃の下落
「土地の価格はバブル期より大幅に下がったが、家賃はほとんど下がっていない」という話を、数年前の信頼できそうなデータとともに説明している人がいます。私は、そんな話は不動産投資に勧誘したい人が考えたこじつけであり、現実は違うと考えています。確かに2010年頃までは人口も伸びていましたし、世帯数も伸び続けていました。
また、景気の低迷で土地の価格は下がっていましたが、不景気でも住む家は必要なので、賃貸需要は落ち込むことはありませんでした。そんな理由から、家賃の大幅な下落は起こらなかったのは事実です。しかし、今では状況が違います。
すでに人口の減少が始まり、世帯数はまもなくピークを迎えます。そして空き家は増え続けています。また、誰もがインターネットで適正な家賃相場を知ることができるようになり、入居者が家賃の値下げ交渉をすることも当たり前になってきました。これから家賃が上がっていく要素はほとんどないと言えるでしょう。
都心の好立地な物件は別として、すでに地方の賃貸住宅では激しい価格競争が始まっています。もし賃貸に出すなら、「家賃は下落するもの」という意識で臨まなければなりません。立地や物件によって異なりますが、最低でも1年間で1%、10年間で10下落することを想定する必要があるでしょう。
リスク③ 思いがけない出費
家賃収入が丸ごと利益になるわけではありません。不動産管理会社に払う管理委託費、修繕費、火災保険、固定資産税など、賃貸経営にはさまざまな費用がかかります。ローンが残っていれば毎月の返済もあります。
特に修繕費は、突発的に発生し、大きな額になることもあります。賃貸住宅としての競争力を維持するためには、定期的なメンテナンスも欠かせません。
以上のようなことを踏まえながら、締密に収支計画を立てて、投資としての効率が高いと判断できたなら、賃貸に出すのもいいでしょう。しかし、空室率などを考慮して、さらにいろいろな費用を払ったら、最終的に1、2万円しか残らないという計算になることもあります。これでは気苦労の割に儲からない、効率の悪い投資です。
もちろん、人に貸さないでほったらかしにしたとしても、維持管理する必要はありますから、外部の空き家管理サービスに頼んだとして月1万円程度はかかります月1万円の出費になるくらいなら、少しでも収入が見込めるほうがいいと考える人もいます。どちらがいいかはその人の考え方によります。
収支計画を立てたうえで、投資効率や手間など総合的に考えて、自分が住まない場合は「賃貸に出す」かあるいは「売却する」か、はたまた「空き家のまま維持管理する」かを判断してください。
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