ローン残高があるマンションを貸すメリット・デメリット
マンションを処分する際に一番多い悩みは、「売る」か「貸す」かという悩みです。特にここ数年、「不労所得」の代表として不動産投資が注目されています。このため、「売らずに貸して家賃収入を得たい」という選択肢を考える方が少なくありません。
不動産を貸すことには、多くのメリットがあります。その反面、デメリットやリスクもあります。売るか貸すのかを判断する場合は、このメリットとデメリットを見きわめていくことが非常に重要です。
マンションを貸すことによるメリット
①単月の収支が黒字化しやすい
住宅ローンで買ったマンションの場合、住宅ローンの特性を利用できます。「金利が低く」「期聞が長く」「毎月の返済額が少ない」ということです。よって、単月の収支＝賃料－(毎月の住宅ローンの支払額+諸費用)で黒字化しやすいといえます。
②分譲貸しのため賃料を高めに設定できる
分譲マンションを貸し出す「分譲貸し」は、一般の賃貸仕様のマンションと比べ、同じ間取りでも設備がよく、賃料も高めに設定しやすいメリットがあります。
③不動産所得として経費算入できる費用が発生する
自己所有のマンションを貸し出すことで、今までただ支払っていた費用が、不動産所得上の経費として計算できます。住宅ローン金利、固定資産税、管理費、修繕積立金、減価償却費、改装費用等が経費として計上でき、控除の対象となります。
マンションを貸すことによるデメリット
①空室リスク
マンションを貸せば、自分は別の場所に住まいを用意する必要があります。すぐに借り手がつけばいいですが、空室の間は、自身が住む家の費用+空室のマンションの住宅ローンの両方を支払う必要があります。
②改装費用がかかる
人に貸すには、きれいに内装をリフォームする必要があります。賃借入が入れ替わるたびに、壁紙の張替えやハウスクリーニングのお金がかかります。
また、ガス給湯器やトイレなど、借主に責任のない故障修理の負担は貸主となります。このため、毎年ある程度の修繕費用がかかると考え、用意しておく必要があります。
③買いたいときに買えない
住宅ローンを使ったマンションを貸すということは、当然、住宅ローンが残っている状態のままです。このため、将来、新しい別の家を見て「この家がほしい!」と思っても、重複して住宅ローンを組むことは非常に難しいのです。金融機関からも「今のマンションを売って(住宅ローンを完済して)から」という条件がつけられる可能性が高いでしょう。よって、将来、家を買いたいときに買えない可能性があるリスクがあります。
④売却リスク
将来、貸しているマンションを売る場合、それは「個人が自分で住むための家」ではなく「人に貸して家賃収入の上がる収益物件」として売りに出すことになります。当然、買う人は「収益物件を買う人」です。すると住宅ローンを使って買うことはできません。
収益物件としての融資を受けて買うということになります。このため、買い手は「不動産のプロ」となる可能性があります。当然、評価は家賃収入をもととした利回りだけで判断されるため、厳しい評価でしか売れなくなります。
このように、貸すことのメリット・デメリットを確認しましょう。そして自身のライフプランと照らし合わせれば、売るか貸すかの答えは出てくるはずです。
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