家の〈売却査定依頼〉から、〈売却活動開始〉まで絶対押さえるべきところ

不動産売却の流れで売り主が絶対見落とせない、重要なこと

不動産の売却の仕方はは分かりにくいです。一般の人ですと、一生に1度か2度あるかないかの経験になるかと思います。

不動産は、売りにだせば、すぐに売れる商品ではありません。また、間違った売り方をすると、売れ残り物件いなってしまい、不当な価格で売られてしまうこともあります。

大事な家を売る時に、売り主が最低限しなくてはいけないことをご説明します。

①不動産屋に「売却相談」と「査定依頼」をする

今は、インターネットを使って、売却相談・査定依頼もできるので、比較的手軽にできるようになりました。

重要なポイントは以下の3点です。

売却が得意な不動産屋を選ぶ

不動産屋をどう選ぶかは非常に重要です。

一括に不動産屋と言っても、・管理が得意・賃貸が得意・購入の手助けが得意、売却・購入どちらも得意というように、不動産屋の中にも、色々なジャンルが違ってきます。

ですので、売却相談・査定依頼をするのであれば、売却が得意な不動産屋かどうかを見極めるのがポイント重要です。

不動産屋

不動産会社の担当者の対応を見定める

売却相談する不動産屋が決まったとして、そこで現れる「担当者」をちゃんと見定めることもも重要になってきます。

明らかに頼りない人だったり、話していて信用のおけない人も中にはいると思います。

担当者

不動産売却の実績・知識・経験などに違和感があれば査定依頼をしない

担当者に違和感があった場合は、査定依頼をすることなく、帰って来たほうがいいです。

後日営業の連絡などが面倒になるので、できれば、連絡先なども教えずに帰ってきた方が良いかと思います。

というのも、担当者と売り主の信頼関係がなければ、不動産の売却を最後までやっていくことは、なかなか難しいことです。

後で後悔をしてしまう取引になってしまうこともあるので、最初の時点で信頼のおけるひとでなければ、頼まないとうことも重要です。

②査定価格を元に「売り出し開始価格」を決める

信頼できる不動産屋・担当者が見つかったら、査定依頼をし、金額を出してもらいます。

出てきた査定価格を元に、売出し開始価格を決定します。
ここの「売出し開始価格」も重要になっています。

注意したい点は以下の3つです。

高すぎる「売り出し開始価格」は失敗のもと!

最初に高く売却価格をだそうとすると、相場を度外視した高値を付けてしまうと、市場から無視をされてしまいます。3ヶ月、。半年、1年と売れない物件になってしまうことが非常に多いので注意が必要です。

家の売却決定ごは、客観的に買い主の気持ちになる

家族で住んでいた愛着のある家を売るとなると、客観的に価格をつけるのが難しいところがあります。

長年住んでいれば、その家の良さも知っているので、高く売りたいという気持ちは分かりますが、あくまでも相場を冷静に判断して値付けをしないと、最初の売出しで失敗してしまうことになりますので慎重に価格を決めましょう。

インターネットで、売却物件の市場価格を確認してみる

最低限やっておきたいのは、自分から相場価格を調べてみることです。

家を売る近くの物件は大体どのくらいの坪単価で売られているのかや、マンションであれば、近隣の同じくらいの間取り・築年数でいくらくらいで売られているのかを勉強するだけでも、その後の取引が全然違ってくると思います。

信用できない業者も中にはいるので、不当な価格で売られないようにするためにも相場を知っておきましょう。

③媒介契約を締結する

媒介契約とは、売り主と仲介業者との間で結ばれる契約です。この契約をもって、売り出し開始になります。

価格、担当の営業者、販売方法に納得したうえで締結する

媒介契約を結ぶ際は、改めて価格や、営業マンの評価、売り出し方法(チラシ・インターネットへの露出など)を今一度確認して、納得したうえで契約しましょう。

売却活動をスタートする

売却する家は、商品であるという意識を持つ

売却活動を始めると、家はお客さまに見てもらう「商品」となりますので、商品であるという意識をもちましょう。

お客様を迎える準備をする

室内の片付け、不要物の撤去、草むしりなどを済ませる

商品である家には、お客さまが内覧に来られますので、少しでも見栄えがよくなるように、室内には不要なものがないようにしておきます。

戸建ての庭がある家は、草がぼうぼうに生えていては、売りにくくなります。ある程度の草は狩っておきましょう。

④売り出し開始後は、お客様待ち

売り出し開始後は、不動産会社の担当者にいいお客さんを連れてきてもらい、買い主が見つかれば売買契約をし、売却完了になります。

親から相続した家を兄弟で分割して売却する「遺産分割」の方法

相続した家を兄弟で揉めずに、分け合って相続する方法

親から相続した家の売却を考えていますが、売却価格について他の相続人である兄弟が納得しないので、現在でも空き家のまま。どうすればよいのか?

遺産分割未了の相続財産を処分するためには、共同相続人間で合意することが必要です。本間では、相続財産を換価して、その代金を分割することの合意は成立しているようですので、価格に関する客観的な資料をもとに当事者間での協議を重ね、必要に応じ、家庭裁判所での調停等を利用しながら合意を目指すことが考えられます。

遺産共有の状態から、遺産分割する手続き

遺産分割未了の相続財産は、共同相続人が決定相続分に従った割合で共有する遺産共有の状態にあります。

遺産共有状態にある相続財産の分割は、共同相続人間でその方法を協議することになりますが、共同相競人間で協議が調わない場合.あるいは協議することができない等の場合には、家庭裁判所の調停手続や審判手続により分割方法を定めることになります。

相続した家の遺産分割の方法

遣産共有の状態にある相続財産の分割方法については.

  1. 現物分割
  2. 換価分割
  3. 代償分割

上記の3つの方法があります。

① 現物分割は、共同相続人で、個々の相続財産の帰属を合意する方法です。例えは相続人がA及びBの2人、相続財産が土地及び美術品である場合、土地はAが取得し、美術品はBが取得する旨を合意する方法です。

②の換価分割は、相続財産を処分して代価である金銭の分配を合意する方法です。例えば、相続人がA及びBの2人、相続財産が土地のみである場合、土地を売却してその代金をA及びBが各2分の1の割合で取得する旨を合意する方法です。

③の代償分割は、特定の相続人が相続財産を単独で取得し、その代わりに他の相続人に金銭等を支払うことを合意する方法です。例えば、相続人がA及びBの2人、相続財産が土地のみである場合、土地はAが単独で取得し、その取得の代わりにAはBに一定の現金の支払い等を合意する方法です。

相続した家の売却価格の決め方

兄弟で相続した後、共同相続人である兄弟間で合意していない状態では、遺産分割協議が未了ですので、上述のとおり、共同相続人が法定相続分に従って共有する遺産共有状態にあります。遺産共有状態を解消するためには、共同相続人間で相続財産の分割方法を協議し、その合意を得ることが必要です。

共同相続人間において、家を売却してその代金を分割する方法(換価分割の方法)で相続財産を分割する旨の合意は成立していますが、肝心の売却価格に意見の相違がことがあります。不動産の価格は一物四価とも五価ともいわれ、その価格は一律ではありません。このため、不動産を評価する際には、 どの価格を採用するかという問題が生じることもありますが、家を第三者に売却し、その代金を分割することになりますので、時価(実勢価格)での売却となります。

時価は、需要と供給の関係に従い、売主と買主との合意によって定まる価格ですので、時価そのものに納得できない場合には、換価分割の方法により相続財産を分割することは相当困難といえます。その場合に取り得る方法は、妥当相当な売却価格を検討するため、複数の宅地建物取引業者の査定や不動産鑑定士の鑑定評価等の専門家による客観的な情報を取得し、その情報を踏まえ、売り出す価格の合意を目指すことが考えられます。

また、当事者間の協議で売り出す価格が合意できない場合には、家庭裁判所における遺産分割調停を利用し、第三者である調停委員の助言を得ながら、換価分割に向けた調整を行うことも考えられます。

これらの過程を経た上でも、売り出す価格に納得が得られない場合には、本件空き家を適正に管理するためにも、現物分割や代償分割等の方法での分割を検討することが大切です。

空き家の所有者等は、空き家の管理について、どのようなことに気をつけるべきか。

空き家の所有者等は、周辺の地域社会へ生活の影響を及ばさないように、空き家を適正に管理するように気を付ける必要があります。

適正に管理がなされない場合は、民事上の損害賠償義務を負うこととなつたり、特定空家等と判断されると様々な不利益をこうむる可能性があります。

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所有者等に課される管理責任

今般、空家特措法の施行により、 3条にて空家等の所有者等の責務が明確化されました。

空家特措法3条

空家等の所有者又は管理者(以下「所有者等」という。)は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとする。

上記のほか具体的には壊れたり崩れたりのほかに草木がおいしげらないようにする等、物理的状態とならないようにする必要があると考えられます。民法の不法行為責任や土地工作物等の占有者及び所有者の責任、建築基準法上の責任も規定されています。

建築基準法8条

建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない。

空家特措法上の「所有者等」の責務と費用負担

空き家に関する基本指針では、所有者等が自らの責任により的確に対応することを前提としながらも、経済的な事情等から自らの空き家等の管理を十分に行うことができず、その管理責任を全うしない場合、市区町村が地域の実情に応じて所要の措置を実施することが重要となるとしています。

ここで所有者等が命令された措置を行わない等、その責務を果たさず、市区町村が代執行を行った場合の費用負担の問題が生じますが、通常の行政代執行の場合であっても略式代執行であっても、最終的には当該空家等の所有者等から費用を徴収することになっていますので、何もしない所有者等が得をする等の問題は生じにくいと考えられます。

市区町村からの様々なアプローチヘの対応

ここまで見てきましたとおり、空き家が特定空家と判断される過程及びその後の手続において、様々な段階で市区町村からアプローチが想定されます。適正に管理をすることが困難であるケース等においては、空家特措
法及び民法等に基づき所有者等の義務若しくは、行政から措置として指導等がなされることとなりますので、注意が必要です。

空き家の問題は「家の相続」と密接に関係している

空き家問題に密接に絡む「家の相続」

空き家発生の一番の原因~相続の発生

空き家の発生原因として最も大きな割合を示しているのが相続です。

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国土交通省による平成26年空家実態調査で、空家となっている住宅を取得したきっかけが「相続」であるケースが52%であるということが分かっています。

調査の内容からは、空き家になっている建物を取得したのか、若しくは取得してから空き家になったのかは分かりませんが、取得の経緯としては相続」が最も大きな原因になっています。

建物が空き家となった理由として、住んでいた人の「死亡」であるケースが35%に上ることも分かっています。

この調査結果から、空き家となっている建物の取得や人が住まなくなった理由と「相続」は密接に関わっていることが分かります。

相続未登記されている空き家

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空家実態調査の実施で、所在地の特定できた空き家10、905件のうち、登記簿謄本を取得したものの所有者等が特定できなかったものが1,037件、所有者等を特定し調査票を送付したが宛先不明であったものが1,927件であったことが分かっています(「空家実態調査」。

つまり登記簿が権利の現状を公示できていないものが少なくとも2964件、調査対象全体の27%に上ることを示しています。これには様々な理由が考えられますが、その中には相当程度の相続未登記物件が含まれていると考えられます。

空き家の管理問題

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空家実態調査においては建物に関し、腐朽・破損の有無についても統計があり、調査対象の3.116件のうち、相続により取得した建物に何らかの形で腐朽・破損があるものが5%件となっています。

空家特措法においては、後述するとおり「特定空家等」が問題となりますので、その適正な管理が重要となってきます。空き家に関する相続手続が行われないことは、相続人にとっては当事者意識の希薄化につながり、責任の所在が相続人間であいまいになる原因となりますし、ひいては空き家の管理放棄につながり、空き家がいわゆる「特定空家」化してしまう大きな原因となります。

空き家の相続手続が進まない理由

このように、空き家に関する適正管理を進める上では相続手続を円滑に行うことが重要となりますが、手続がスムーズに進まない理由として、

  1. 数代にわたり相続未登記であり、当事者が多数
  2. 遺産分割協議が難航
  3. 相続人の判断能力の問題
  4. 相続人の一部が行方不明になっている場合

上記などの問題が考えられます。これらの問題を解決し、登記手続につなげていくことが空き家問題への取組を円滑にしていくためのカギとなります。それぞれ遺産分割調停の申立て、成年後見制度等の活用、不在者財産管理
人制度の利用等、司法書士が法的手続に関与し問題を解決することが期待されています。

これからの課題

前述の空家実態調査では,人が住まなくなってから3年以上経っている空き家が約70%,昭和55年よりも前に建てられた空き家が約68%,空き家の現在の所有者の約70%が60歳以上であることが分かっています。将来に向けて,高齢の方が所有している,利用可能性及び価値ともに低くなっている建物を次の世代に承継するための方策が課題になると思われます。また,維持するためのコストと手間だけがかかり続けることを踏まえれば,相続放棄により管理すべき当事者がいないが,相続財産管理制度の利用も難しいようなケースに対応すべく,受け皿となる制度作りも検討すべき課題であると考えられます。

どうして空き家は増え続けるのか?空き家の発生とその対策

少子超高齢社会で、空き家率が上昇する問題とは

空き家が増え続ける社会情勢の変化

日本の社会は、戦後の混乱期より高度成長期を経て、バブル経済に突入し、少子超高齢社会を迎えました。

65歳以上の高齢者の総人口に占める割合が、25%を超え、世代的、地域的人口分布のアンバランスを抱えている現在、家を所有することは、かつてはステイタスでしたが、今は負担になるという意味で「負動産」と呼ばれ敬遠されるほどになりました。

空き家問題と条例、法律制定の経緯

複数の研究機関の調査で、将来の空き家の数を予想しています。

株式会社野村総合研究所のレポート

既存の住宅の除去や、住宅用途以外への有効活用が進まなければ、現在13%である空き家率が2033年には、30.4%に上昇すると予想。

富士通総研・研究所の研究レポート

新築着工数を半減し、空き家の除去を増加したとしても2028年における空き家の率は上昇してしまう。

空き家は防災、防火、防犯、衛生、環境など様々な点で多大な問題を抱えており、 また相続などの手続を行っていないケースが多いのが現実です。

すぐには空き家の所有者が特定しにくいことが空き家を原因とする問題の特徴の1つとして挙げられます。

この空き家を原因とする問題は、所有者を特定すること1つをとっても、時間的、金銭的に負担となる要素を多く含んでおり、当事者や自治体、コミュニティの力で迅速に解決するには限界がありました。

都市部と過疎地の空き家の違い

また、 この問題のもう1つの特徴は、人口が流入し続ける大都市、人口が流出し続ける過疎に悩む地域、様々なコミュニテイに共通する問題であることが挙げられます。典型例としては流通性の低い土地上の建物に関するものです。

大都市圏では、戦前、戦後の間もない時期に建てられた古い家屋が、耐震強度や接道に関して現行の基準にそぐわず建築基準法等の問題で建て替えることができず、結果として買い手が見つからないというような例があります。

空き家問題へのこれからの取組

空き家問題と所有者不明土地問題には、その発生原因と問題の性質に共通点があります。その発生原因に関してはいずれも「相続」と密接に関連していること、問題の性質に関する共通点としては、管理にコストがかかる流通しにくい不動産であることが挙げられます。

また、戦後の復興期、高度成長期、それ以前の時代において先人の多大な労苦をもって獲得した建物・土地に対して、関心が低い相続人が増えていることも相続手続が放置される遠因となっているかもしれません。

空き家問題と所有者不明土地問題について取り組むことは、家族や地域の歴史と向き合うことであり、過去から現在そして未来へとバトンをつないでいくための現在の我々の重要なつとめです。また、空き家の問題等をきっかけにして「自分たちはどのような街に住みたいのか」を住民一人一人が改めて考えるチャンスでもあります。

さらに、不動産の利活用の促進、相続登記等、様々な手続を通じた、関係省庁、市区町村、各業界団体を始めとして官民一体となった、 日本の国土への取組であり、 日本の将来の国づくりの大きなステップになると考えられます。

実家の相続税対策で土地・建物をかしこく引き継ぐ

実家をリフォームして親と子が同居する

高齢になった親を実家で1人暮らしさせるのは心配ですが、同居はお互いの生活を変えることになるので、なかなか決心できないもそういう意味では今回ののです。相続税改正が、同居を考えるきっかけになるかもしれません。

というのは、親からの相続で相続税がかかりそうな場合、実家を相続する子が同居していると大きな節税効果があるからです。同居により小規模宅地等の特例が利用できれば、330㎡までの土地の評価額が80%減となります。

二世帯住宅に建て替えて同居する方法もありますが、ミニキツチンを増設するなど、最低限必要なリフォームをするだけなら、時間はかからず、資金も少なくて済みます。同居は、家族の思い出のある実家をそのまま引き継げるメリットもあります。

同居で相続税は大きく引き下げに

相続する子が同居することで、相続税がどれくらい引き下げられるかを左の例で見てみましょう。条件は、法定相続人が子2人、相続財産の評価額は、土地4950万円、建物1000万円、預貯金が4000万円で、他の財産や債務控除はない場合です。

相続財産の合計額は土地建物と預貯金で9950万円。法定相続人2人のときの基礎控除4200万円を差し引いた相続税の課税価格は5750万円です。

このとき相続税の合計額は約763万円となり子はそれぞれ実際に相続した財産額に応じた相続税を負担します。

一方、実家を引き継ぐ子が同居した場合、相続税計算の際に土地の評価額が80%減の990万円となり、課税価格は1790万円まで下がります。

その結果、相続税の合計額は約584万円減の179万円と、大幅に減らすことができます。

しかしこの特例を利用するには相続税の申告期限までに分割協議が整った状態で申告をすることが必要です。遺産分割でそメていては、有利な特例が使えません。

このケースで1人が実家の土地家屋を、もう1人が預貯金を相続するなら金額は均等にはなりません。遺産分割の争いを防ぐには、親が遺言書を残す、多く相続する分を他の相続人に払う「代償分割」用の資金を準備しておくといった対策をしておきたいものです。

実家の相続基本は4パターン

事前対策をせずに親の実家を相続することになった場合、空き家にしない選択版は、大きく4パターンに分けられます。

1つ目は、子が実家を引き継いで住むパターンです。土地の共有は後々トラブルになりやすいので引き継ぐ人の単独所有にしておくことが望ましいでしょう。相続発生前から同居していると、前述のように評価額を下げられます。

2つ目は、実家をリフォームしたり建て替えたり更地にして、賃貸するパターン。立地が良ければ実家を収益物件に変えられます。

3つ目は、土地を相続人で分割それぞれの相続部するパターン。分を売却するか活用するか、それぞれの判断で行うことができます。

最後は売却して売却代金を相続人で分けるパターン。分けにくい土地で誰も欲しがらない場合などは、この方法に落ち着くでしょう。

これらの方法によっては土地の評価額を下げることはできず、相続人の合意が得られるとは限りません。上手に引き継ぐには事前の対策が必要です。

賃貸併用住宅で親のゆとり資金をつくる

子が親と同居する予定がない場合、賃貸併用住宅に建て直すことも選択肢の一つとなります。

自宅をバリアフリーにして住みやすくし、さらに収益物件を併設することで、親世帯の収入を増やしてゆとり資金を作ることができます。賃貸併用住宅には、いくつかのパターンがあります。

図にある連棟型であれば、出入口や開口部の方向を工夫すれば、独立家屋とほぼ変わらないかたちで生活できます。

敷地が狭い場合や都市部では、自宅の上層階あるいは下層階を住宅や庖舗として賃貸するパターンも考えられます。生活音が気になることもあるので、二世帯住宅と同様、水回り部分の配置などに配慮すること、が必要です。

駐車場併設や同居では評価額は違ってくる

敷地に余裕があるなら、賃貸部分の一部を貸駐車場とすることもできます。駐車場は設備や誰に貸すかで相続時の評価額は異なるので注意が必要です。

その駐車場が入居者専用であるなど一定の条件を満たせば、貸家建付地の評価になります。

しかし青空駐車場は原則として自宅と同じ自用地評価。一部でも入居者以外に貸していれば駐車場全体が自用地とみなされることも。駐車場も小規模宅地等の特例が適用されるようにしておきましょう。

また自宅部分に親子で同居していたなら、

小規模宅地等の特例は

  1. 自宅部分のみ(80%減)
  2. 賃貸部分のみ(50%減)
  3. 両者を併用(調整あり)

上記の中から有利な方法を選んで申告できます。収入増と相続財産の評価減が狙える賃貸併用住宅ですが、建築費を借り入れでまかなった場合、入居者が見つからなければ返済計画が狂います。

また売却のとき、賃貸併用住宅はやや特殊な物件のため、買い手が見つかりにくいという点も覚えておきましょう。

参考記事

相続した実家をスムーズに売却するための手順と節税対策

家の価格は5つある「売却希望価格」「査定価格」「売り出し価格」「購入希望価格」「成約価格」

家の売却査定額は5つの価格が行き交う

「より高く、より早く」オリンピックの標語ではないが、住まいの売却を考えている人の胸中は「高く、早く」売りたくなります。ところが、売却そう簡単にはいかないのが常です。「より早く」売ろうと思えば売り出し価格を「より安く」する必要があります。「より高く」売るためには売り出し期間が長引いてもやむを得ないという余裕が求められます。

査定価格は3カ月売却が目安

仲介会社に売却の相談を持ち込むと、担当者が下のシート図(財団法人 不動産流通近代化センターより)にあるような「価格査定シート」を持参してあなたの家を訪ねてきます。

価格査定シート

最寄駅からの距灘や周辺環境、建物のグレードや傷み具合などをチェックし、付近で売買された物件の取引事例と見北べて、売り出し時の適正価格を算出するのである。このときの査定価格は「3カ月程度で買い手が付く」ことをベースにしています

売り主の事情で「どうしても1カ月以内に売りたい」というときは、売り出し価格を査定価格よりも低く設定することになります。

逆に「どうしでもこの価格で売りたい」というように査定価格を上回る価格を売り主が要望したときは「3カ月を超える長期戦」の覚悟が必要になります。

売り出し価格の最終的な決定権は売り主であるあなたにありますが、あまりにも市場相場を度外視した欲張った価格にこだわると「売る自信が持てません。他社へどうぞ」と断られることがあるので、担当者のアドバイスに耳を傾けて決めるようにしましょう。

ここまでで3つの価格が行き交ったことになる。整理すると、

  • 売主が考えていた「売却希望価格」
  • 不動産仲介会社が算出した「査定価格」
  • これらを総合して決めた「売り出し価格」

の3つです。

そして、売り出し後にはこれに

  • 買い主が要望する「購入希望価格」
  • 最終的に売り主と買い主が合意して決める「成約価格」

の2つが加わる。

参考記事

不動産の物件査定の仕方「最終取引価格」とは?

いつも基軸にあるのは査定価格

理屈の上ではここに挙げた5つの価格が行き交うことになりますが、場合によっては売り主の売却希望価格イコール成約価格ということもあります。どんどん住宅価格が上昇していたバブル期などはそのいい例です。

成約まで5つの価格が登場しますが、常にその中心にあるのは査定価格です。

通常、売り出し価格は売り主の意向によって査定価格よりも高く設定されます。一方、買い主は売り出し価格を見て少しでも安く買おうと指し値(購入希望価格)を入れますが、このとき担当者は「そんな指し値を出したら売ってもらえませんよ」というように、査定価格をベースにしたアドバイスを行います。その結果、査定価格に近い水準で成約することになります。

また、仲介会社によっては「買い取り保証制度」を導入しているところがあります。

これは予定していた期間に買い手が付かなかったときには、仲介会社が買い取るというもの。すでに購入物件が決まっていて、所定の期日までに購入代金を払い込む必要に迫られているケースでは便利な制度です。

買い取り価格は仲介会社や物件の条件などにもよりますが「査定価格の8割程度」というように、査定価格を基準にして決めるのが一般的です。

あなたの家はどのように査定されるのか

不動産流通近代化センターでは「価格査定マニュアル」を作成して、どのようにして物件を評価するかについて詳しい解説を加えています。

一定の水準まで熟練した担当者がこの解説書に従って前ページの査定シートに記入していくと、だれが行っても同じ評価点(査定価格)が得られることになっています。

少なくともこのマニュアルを作成する過程で、それを目指したという経緯があったのは確かです。

実際に複数の仲介会社に査定を依頼してみると、ほぼ同じ査定価格が得られるケースが少なくないですが、なかには「A社2700万円、B社2900万円、C社2500万円というようにバラバラ。

どの価格を信じたらよいのか困った」という話をよく聞きます。その際の対処方法はこちらで述べることにして、どのようにしてあなたの家が査定されるのか、その仕組みを見ておくことにしましょう。

1.取引事例を集める

査定の第一歩は取引事例を集めることに始まります。できる限り最近のものを数多く集め、このなかから査定の対象となっている物件と類似したものをピックアップしていく。

その物件が建っているエリア、最寄り駅からの所要時間、規模、建物のグレードといった面から選んでいきます。

2.評価点を付ける

事例が集まると次に各物件の特徴を査定シートの評価項目に従って点数を付けていきます。ここで導かれた評価点と成約価格を、算式に当てはめて金額を算出します。

このとき取引事例がどのくらいの売却期間をかけて成約したかも加味する必要があります。長期聞かかっているようだと、その価格は高めの設定だったということになります。

3.査定価格を算定する

査定対象物件の特徴も同様に査定シートを使って点数を付けていき、評価点を算出。事例で得た金額とこの評価点を比較することで査定価格が算出できます。

合わせて読みたい記事 机上査定と訪問査定

不動産査定依頼は、机上(簡易)査定と訪問(詳細)査定を使い分ける

今すぐ売却した方がいい「家」 4つの要素

今すぐ手放すべき戸建ての4つの要素

①旧耐震基準の戸建て

まずは旧耐震基準の戸建てです。

耐震基準

耐震基準については前節で説明しましたが、マンションと同様に、新耐震基準(1981年6月1日)より前に建築確認を受けて建てられた戸建ても、市場では価値が低いと判断されます。

耐震補強工事をすることもできますが、1000円以上の費用がかかることもあり、実際にできる人は多くはないでしょう。旧耐震の戸建ても将来的に住宅ローンを受けにくくなる可能性が高いので、もし買いたいという人がいるのであれば、早めに売ったほうがいいでしょう。

②違反建築の戸建て

次に、違反建築の物件です。違反建築(違法建築)とは建築基準法や都市計画法などの法令・条例に違反して建てられた建物のこと。家を建てる際には必ず建築確認を受けなければなりません。そして建物を建てた後は完了検査をして、「建築確認の通りに建てた」ことを証明するものとして検査済証を取得することになっています。現在は、検査済証がない新築住宅は住宅ローンが受けられないことが多いので、9割以上の物件で検査済証を取得しています。しかし、かつては検査済証がなくても住宅ローンを受けられたので、ほとんどの人は取得せず、1998年においては4割程度でした。しかも古くは、建築確認を受けた後に、建ぺい率や容積率の基準を超えて大きな建物をつくったり、斜線制限(建物の高さに関する制限)に抵触する建物をつくるといったことが当たり前のように行われていました。その結果、違反建築の建物が増えたということです。

建ぺい率

建ペい率とは敷地面積に対する建築面積の割合のこと。容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合のこと。図に例示していますが、このようなそれぞれの土地に対する建ぺい率と容積率は都市計画法で決められています。

実際、建ぺい率・容積率をオーバーしている違反建築の中古戸建ては数多く存在しています。現在、すでにそうした違反建築物件では住宅ローンが借りづらくなっており、その厳しさは今後さらに増していくことが予想されるため、違反建築の戸建てを持っているなら、速やかに売却することを検討したほうがいいと言えます。

また、新築時に検査済証を得ていないと、後から再発行してもらうということはできませんので、検査済証のない戸建てについても、ずっと住み続ける意思がないのであれば、早めに売却を検討したほうがよいかもしれません。

③都市部で駅徒歩15分以上の戸建て

マンションほどではありませんが、戸建てでも立地は重要です。駅から近い物件が求められます。地方の完全なクルマ社会になっているようなエリアでは別ですが、一般的な都市部なら駅徒歩15分よりも遠い物件では、取引される例が極端に少なくなります。

駅から遠い

高齢化が進み、住宅に求められる駅からの距離は、どんどん短くなっています。駅から遠い不便な物件ほど、その市場価値が落ちていきやすくなりますので、こちらもずっと住み続ける意思がないのであれば、速やかに売却を考えたほうがいいと言えます。

④災害リスクがある戸建て

昨今、「住宅の買い方」といった本には必ず、災害リスクについての記述があります。自治体のホームベージに行き、自分の買おうとしている物件を「地震の揺れやすさマップ」「災害ハザードマップ」などで確認し、リスクが高い場所に立地しているのであれば買うのを避けようという内容です。

災害リスク

東日本大震災以降、災害リスクに対する意識は高まっているので、住宅を買おうとする人の多くが、災害リスクについてチェックしています。災害に遭う確率がかなり低いとしても、災害ハザードマップの「リスクのある地域」に含まれているというだけで、売りづらくなることもあります。

また、ゲリラ豪雨に代表される水害もリスクに含まれます。各行政から公開されている「水害(洪水)ハザードマップ」もチェックが必要でしょう。今後もこの災害リスクが重要となる傾向は強くなっていくと考えられます。こうした災害リスクが高い地域に住んでいる場合も、早めの売却を検討したほうがいいと言えます。

売れない不動産を抱えてお困りの方はこちらを参考にしてください。

「売れない不動産」をすぐに売却・有効活用する方法

相続した実家を売却するための手順と節税対策

不動産を売却して現金化するメリットデメリット

相続時の不動産対策として、土地や建物を売却したほうがいい場合があります。
どんな場合に売ったほうがいいのか、売却することで起こるメリット・デメリットについて考えつつ、どういう土地から売るかも検討してみましょう。

相続した実家を売却することのメリット・デメリット

メリット デメリット
現金化でき、相続を分けやすくなる 所有権がなくなる(思い出なども消える)
納税資金が準備できる 収益が上がらなくなる
維持管理が不要になる 現金の方が相続税評価額が高い
メンテナンス費用・固定資産税がかからなくなる 売却時に譲渡所得税がかかる

売却して現金化すれば、納税資金に充てることも、複数の相続人に分けることも可能になります。一方で、売却してしまえば、所有権が残らない、収益が得られなくなる、譲渡所得税がかかるなどのデメリットも。不動産を持ち続ける場合は、固定資産税や都市計画税のほか、維持・メンテナンス費用も必要となるので、その点も問題です。

ただし、自分が生まれ育った自宅や、事業の創業地などは思い出もあり、持っていたいと思うのが心情ですので、税金やお金の問題だけでは割り切れない部分もあるので、よく考えてみる必要があります。

まずは、資産状況を把握し、誰にどう分けるのかを決めたうえで、相続税がいくらかかるのかを計算し、どの程度の納税資金が必要かを把握します。その後、売却する不動産を検討します。相続後の売却を前提としている場合は、売却予定の不動産を誰が引き継ぎ売却するのかを遺言書に残しておくとスムーズです。

相続前に売却すると、相続税の負担が重くなるという場合は、生前に不動産を売却しやすい形にしておく、生命保険で納税資金を確保するなどの対策をとっておきましょう。

リバースモーゲージを利用する方法も

両親が存命のうちは自宅を売却したくないという場合も多いようです。「相続後の売却を想定したうえで、自宅を担保にお金を借りる『リバースモーゲージ』を利用するなど、そのときにベストな不動産の活用方法を考えましょう」

売却を決めた場合は、複数の不動産会社に売却価格の査定を依頼する

売却すると決めたら、まず不動産業者に査定の依頼をしましょう。不動産鑑定士に依頼すると、結構、費用がかかります。

無料で複数の査定額を依頼できる、不動産一括査定サイトがあるのでこちらを利用することをおすすめします。複数の不動産会社から手軽に「机上査定」の額を知ることが出来きます。

また、国土交通省のホームページで公示価格を確認したり、不動産情報サイトなどで相場を調べ、複数の不動産業者に見積もりをとると、売却金額のだいたいの相場がわかります。

申告期限までに売却した価格が相続評価が以下なら減税に

相続をした不動産を売却する場合には、どんな手順を踏めばいいのか。より高く、スムーズに売るためには、生前からの準備が大事になります。売りにくい土地の対策も、相続対策をきっかけに活用方法を考えていきましょう。

不動産を相続した後の売却の手順

売却の手順

相続後に不動産を売る場合は、遺産分剖協議を行い、誰がどの遺産を相続するかを決めたうえで、登記上の名義(所有者)を変更してからでないと売却できません。

所有者(登記上の名義人)が複数いる場合は、全員の意思確認が必要になり、売りにくくなるので、相続前に売っておく、あるいは、相続後に売却する土地は誰が相続するかを決めて遺言書を残し、速やかに売却する段取りをとっておくなど、事前の対策が必要になります。

不動産の査定後に売却が決定したら、売却の依頼をし、売却先を探してもらいます。無事に売却先が見つかれば、売買契約を交わし、物件の引き渡し、現金の入金となります。その後、必ず確定申告をして、譲渡所得税がかかる場合は納めましょう。

売却金額次第では、相続税が軽くなることも

土地には4つの価格があるといわれています。売却価格は時価。相場の変動があるので、そのときどきでいくらで売れるかはわかりません。公示価格は、不動産取引の参考にすることが多い価格で、国土交通省が公表している公的な土地評価額です。路線価は、公示価格の約80%とされ、相続税や贈与税の計算はこれに基づいて計算されます。公示価格の約70%とされるのが固定資産税評価額。3年間通して利用される数字のため、変動帽を考えて低めに設定されています。

基本的に相続税評価は時価で行われるものとされているため、申告期限までに土地を売却し、売却金額、か相続税評価額よりも低い場合は、その分減税できる可能性もでてきます。

売りにくい土地は、相続前の売却を心がけて

売りにくい土地

底地、共有地、農地、建て替えが制限される土地などは、権利関係が難しかったり、活用方法に制限があるので、なかなか売却しにくいもの。売れるタイミングがあれば、積極的に手放し、相続時の税金や登記変更などの負担を軽くしておきたいものです。

底地は、売却価格よりも相続税評価額が高くなる場合もあるので、できるだけ相続前に処分しておきたいところ。相続したら、底地であっても登記の名義変更や、借地人への通知が必要となります。

相続後に売却するなら申告後に3年以内が有利

土地を売却する際にも税金がかかる。納税資金や遺産分割に役立てたいのなら、少しでも節税したいところ。
自分の場合に適用可能な特例などを知って、上手に活用しよう

不動産を売却すると譲渡所得税がかかる

不動産を売却する際には、譲渡所得税という税金がかかります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以内なら、短期譲渡所得で税率は39%、5年超なら長期譲渡所得で税率は20%になります。

譲渡所得税の計算は、売却価格から必要経費を引いたものに税率をかけて算出します。特別控除が適用される場合は、その分も売却価格から差し引くことができます。売却する不動産を取得したときの金額がわかる売買契約書などがあれば、その金額が取得金額として認められます。

各種特例が使える場合は活用を

ただし、相続税を納税した後に不動産を売却する場合、相続税の申告期限(被相続人の死亡から10か月後)から3年以内に売却すれば、払った相続税の一部を売却の際の取得費に加算することができる「相続財産を譲渡した場合の取得貨の特例」が使えます。

相続や遺贈により財産を取得した者であり、その財産を取得した人に相続税が課税されていること、その財産を、相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年老経過する日までに譲渡していることなどが、主な適用要件となっています。

この特例で取得費に含められるのは、土地等を売った人にかかった相続税額のうち、その人が相続により取得したすべての土地等に対応する額で、すべての相続税ではないので注意が必要です。

また、自宅を売却する場合には、本人の居住用であれば、「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」が使えます。

自分が住んでいた家屋を売るか家屋とともにその敷地や借地権を売ること、以前住んでいた家屋や敷地権等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること、売った年の前年及び前々年にこの特例またはマイホームの買換えやマイホームの交換の特例もしくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと、売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄ではないことが主な適用要件です。

実家が空き家になった場合の売却方法

空き家の価格の決まり方と、スグに売りたい時の注意点

田舎の実家を相続した場合の空き家対策

実家

地方の空き家はどうすればいい?

親が高齢になると、将来、親の住む実家をどうするかという問題が身近になってきます。親と同居している人なら、親が亡くなっても、相続してそのまま住み続けるでしょう。しかし、マイホームをすでに所有し、親とは別に暮らしている人にとっては、悩みどころとなっています。

とりあえず、実家を維持するケースも

実家が都市部にある場合は、不動産の価値が高いため、売却や資産の組み換えなどの活用方法が考えられます。

地方にある場合は、定年後にマイホームを売却して、長年離れていた実家に戻るのでしょうか。自分はそうしたいと思っても、配偶者や子どもたちは一緒についてきてくれるとは限りません。ひとりっ子同士が結婚している場合は、それぞれの実家に戻るという方法は、現実的ではないでしょう。

とりあえず、ときどき実家に帰っては、空き家になった家を掃除したり、庭の草取りや郵便物の回収などをしている人も多いのではないでしようか。

今そういった、住む人がいなくなった空き家が、増えている現実があります。

全国的に空き家は増加している

5年おきに調査している総務省の統計では、空き家は確実に増えています。2008年の調査では、空き家は757万戸と、前回の調査から98万戸も増加。住宅7戸のうちl1戸が空き家という状態です。

この調査の「空き家」には、賃貸用の住宅が全体の約半数を占めていますが、その次に多いのが「その他の住宅」。利用方法が決まらないまま、現在空き家となっている住宅などがこれにあたり、相続などで引き継いだ実家も多数含まれていると思われます。

いちばん空き家率の高いのは山梨県で20%以上。長野、和歌山、鳥取、四国4県などが15%以上にのぼり、人口の減少がすすむ地方ほど空き家率が高くなる傾向があります。

空き家グラフ

空き家のままでは近所迷惑になることも

実家が空き家で、家の手入れのために遠方より帰省すると、帰省のたびに交通貨がかかります。人は住んでいなくても毎年固定資産税の支払いが必要で、維持費もかかります。

誰も住まなくなって手入れができないと、樹木の枝、か隣の家にはみ出たり、庭が荒れてゴミなどを不法投棄されるなどで、近隣に迷惑をかける恐れもあります。

築何十年といった古い家は、屋根や外壁の落下、火災発生の恐れなど、防災面でも不安が残るケースも。なかには地震で倒壊の危険のある住宅もあるでしょう。

今や、身近な土地問題の1位が「空きで、次に「老朽化した建物家問題」の密集等、災害時の不安が高い」と考える人が多くなっています。事故が起きて、近隣に被害が及んでしまったら、賠償責任を抱えることになりかねません。

管理ができない空き家は売却するのが一番賢い選択

活用の予定がない家を相続した場合、売却するか、賃貸にするか、解体するかの選択になります。

どの選択がよいのでしょうか?一番手離れがよく、利益が残るのは空き家が老朽化してしまわないうちに売却してしまうことです。

空き家を賃貸にする場合

都会の空き家ならば、ある程度水回りなどリフォームしてすれば、地域によっては高額の家賃も見込めるかもしれません。しかし、田舎の空き家ですと、まず借りてを探すのも大変です。

もし借り手が見つかったとしても、大家として管理しなければいけませんので、修繕管理の費用はかかりますし、その手間に見合った家賃が見込まれるとは思われません。

空き家を解体する場合

家屋を解体するとなると、まとまった費用が必要です。また、建物がなくなり更地になると建物の固定資産税はかからなくなりますが、土地に対する固定資産税はアップします。

住宅が建っている土地には、通常の固定資産税額の6分の1になるという特例があるからです。

空き家を売るにはどうしたらいい?

売却の準備は家の査定額を把握すること

空き家査定

空き家の権利関係(共同名義がいるか)を確認しておく

空き家を売りに出す前に事前に調査や確認をしておきたいのが「権利関係」です。空き家が相続人の共有になっている場合は、共同名義人全員の同意が必要になります。

空き家の名義が共有になっていないか、もし共有になっていたら共同名義人に売却の同意を得ることを事前に確認しておきましょう。

空き家の売却を依頼する不動産会社の選定

不動産の売却は人生に1回あるかないかの経験だと思います。

信頼できる担当者、不動産会社を選ぶのがベストですが、初めて依頼した会社がどうかは分かりません。

1社に依頼して、そのまま契約する場合もありますが、査定は複数社に依頼するのが必須です。

複数の不動産会社の査定額を知ることは、より高く売却するに必要な手順です。

複数の不動産会社からの査定額を相見積りできる、不動産の一括査定サイトを利用してより高値で家を売却することをおすすめします。

また、色んな会社と接触する時に、不安な点や疑問点、要望を明確に伝え、どこまでこちらの意向を汲んでくれるかを見極めるのも大事です。

空き家がいくらで売れるか一括査定サイトを利用する

空き家をできるだけ高い価格で売却したい時は、不動産査定を調べるときに定番になりつつある「一括査定サイト」を利用して、複数の不動産会社の査定額を比較するのがベストです。

1社だけの不動産屋の査定額で決めてしまうのはやめましょう。家の売却は、不動産会社との信頼関係も大切です。

依頼する不動産会社が信頼できるか、複数の不動産会社との交渉をして、相手方に相応の知識と経験があるかを見極めましょう

空き家の『査定額』がすぐ分かる おすすめの無料一括査定サイト
イエイ
イエイ
利用者数 300万人
提携会社数 1,000社以上
対応地域 全国
査定依頼数 最大6社
入力時間 最短60秒
運営会社 イエイ不動産売却査定

国内最多の300万人が利用している、不動産売却専門マッチングサイト。全国の1,000社以上の不動産会社の査定結果を即日に受け取れる。不動産の専門知識をもった専任スタッフが常駐しており、スムーズに売却できるようにサポート体制も充実している。

イエイの特徴
  • 専門知識を持った専任スタッフが大切な不動産を売却できるようサポート
  • 不動産会社へ取引しない旨を代わりに連絡する、“代行お断りサービス”あり
  • イエローカード制度があり、悪徳な不動産会社が排除されている

イエウール
イエイ
利用者数 1,000万人
提携会社数 1,400社以上
対応地域 全国
査定依頼数 最大6社
入力時間 最短60秒
運営会社 株式会社Speee

国内最大級の不動産一括査定サイト。提携数は全国1,200社。誰もが知る最大手から、地場に強い中小まで数多くの不動産会社の査定を受けることが可能。累計利用者は1000万人。最大6社から無料査定を受けられる。

イエウールの特徴
  • 提携しいる不動産業者が1500社と他社に比べて圧倒的に多い
  • 「大手」から「中堅」「地方」の不動産会社にネットワークがある。
  • 利用者数が1000万人と一括査定サイトの中での実績がある。

town life 不動産売却
イエイ
提携会社数 300社以上
対応地域 全国
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運営会社 town life

提携している不動産会社は300社と他社に比べ少ないが、地域に根ざした地元密着の不動産会社が多いので強み。登録会社は厳格な審査基準をクリアした不動産会社のみ。
初めての不動産売却の人が分からない細かいこともメールで相談に応じてくれる。

イエイの特徴
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参考記事

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