空き家になった実家の有効活用方法
親の家が資産か負債かは、家の立地と形態で決まる
親の家が、有効活用できる資産なのか、売りたくても売れずに維持費用だけがかさんでいくお荷物となるのかは、住宅市場の中で、親の家の実力を測ることで見極められます。
そこで、実力を測る物差しになるのが、家の立地と形態です。所在地、交通、土地面積、建物面積、間取り、築年月、用途地域、建ぺい率、容積率など、家の価値を決める要素はいくつかありますが、この中で家の評価を8割がた決めてしまう重要な要素が立地、つまり所在地と交通です。
また、一戸建てかマンションか、古いか新しいかといった、家の形態も重要です。
一般的には、一戸建てよりマンションのほうが、また、古いより新しいほうが、より高い価値があり、より早く有効活用の方法を見出すことができます。
自分の親の家が実際に資産となるのか、お荷物になってしまうのか、見てみることにしましょう。
家の価値は8割がた立地が決める
まずは、大都市と地方都市で、住宅価格や家賃にどれくらいの差があるのかを知っておきましょう。
地方都市より大都市のほうが有効活用できる
東京都と岡山県で、それぞれ都市の中心部と郊外、中古マンションと中古一戸建ての価格を比較してみます。
中古マンションは東京都港区で5733万円、岡山市中区では1180万円で、港区は岡山市中区の約5倍の価格です。中古一戸建ては港区で1億2800万円、岡山市中区で2880万円の約4.4倍となります。
大都市は地方都市に比べ、価格が4-5倍も高いことがわかります。
価格を比較するのは、価格が高い分だけ多くの人にとって利用価値が高いということになるからです。
平成26年の各都道府県の土地価格相場の平米単価を見ても、1位が東京都80万1162円、2位は神奈川県23万2004円、3位は大阪府23万0937円と大都市が上位を占めています。
日本各地で見てみると、北海道は3万7032円、東北宮城県は7万0832円、北陸石川県は5万8215円、中国岡山県は5万2437円、四国愛媛県は6万0270円、九州福岡県は9万6482円となっていますから、大都市との差が大きいことがわかります。
少子高齢化による人口の減少や、製造業の海外移転など産業構造の変化にともなって、地方の地域産業が衰退し、若い世代が地方都市で職を得る機会が少なくなっているため、大都市、特に東京へ集中する流れが顕著となっています。
東京都の土地や住宅価格が突出して高くなっているのはそのためです。また、東北なら仙台エリア、九州なら福岡エリアへの集中が見られ、地方区分においてもブロック化が進んでいます。このよな流れは今後も持続していくでしょう。
郊外よりも都心部のほうが有効活用しやすい
平成27年における中古マンションの価格を具体的に見てみると、東京都心の港区で5733万円、郊外の東村山市で2345万円となっており、都心部が2倍以上高いという結果になります。
地方都市でも、その中心部は郊外よりも約1.4倍高くなっています。
中古一戸建ての場合でも同様で、大都市中心部と郊外で価格に大きな開きがあります。
総じて郊外よりも都心部のほうが物件の利用価値が高く、有効活用しやすいと言えます。
売るのも貸すのもマンションのほうが一戸建てよりやりやすい
一戸建てよりマンションのほうが、売りやすい、貸しやすいと一般的に言われています。マンションというものは大抵が便利な土地に建っているものなので、買って安心な物件かどうかの判断がしやすいというのがその理由です。
住宅の価値は8割がたが立地ですので、大都市か地方都市かに限らず、利便性の良いところにマンションが建つのです。
反面、一戸建ては自然や行政サービスなど住環境を重視した郊外に建てられる傾向があります。
中古住宅の買い手、借り手の主流は、おおむね20-40代の夫婦共働きで、小学校入学前の子どもがいるといった感じのファミリー世帯です。
大都市で生活する多忙な人たちは、通勤時間を少しでも短縮できて、買い物や食事、娯楽など日常生活が便利なところに住みたいと考えて選ぶのです。
都心の利便性の良いところに建つマンションは活用度が高く、地方の郊外にあるような、若い人の少ない地域の一戸建ては活用度が低いので、有効に活用する方法を見出すのは難しいと思います。
古ければ古いほど有効活用がしにくくなる
平成25年住生活総合調査によると、空き家は昭和55年以前に建てられた築35年以上の古いものが全体の3分の2を占めているといいます。
築25年以上の家は建物評価がゼロ
築年数は、売るときの価格に影響を顕わします。一戸建ての価格は、土地の値段と建物の値段を合わせて成り立っているのですが、築年数で木造の建物の評価、つまり価格が変わるのです。
新築を[100]とすると、築3年で[70]、築10年で[50]、築25年超では[0]とみなされ、建物を無視した土地のみの評価となります。
また、丹精込めて育てた庭木や、手間暇をかけて手入れしてきた素晴しい庭があっても、一般的にはよほどのことがない限り売り出し価格に反映されることはありません。
また、昭和56年以前に建てられた築34年以上の一戸建てやマンションは、建築当時に前提とされた耐震基準が現在と違っているので、地震に強くありません。
こうした物件も、阪神淡路大震災、東日本大震災の経験を経て、敬遠されるようになっています。
古い家を貸すにはリフォームしなければならない
貸す場合でも、築25年以上の家は水回りや電気配線、内装資材の劣化、汚れ、使い勝手が良くないといった理由でリフォームする必要があり、リフォーム代金を貸し主が負担しなければなりません。
古い家での価値が高いケースもある
親の家の築年数が25年以上というケースでは、売る、貸す、ともに容易ではありません。
不動産業界の常識で考えればそうなるのですが、個別性の高い家のことですので、実はこの常識にあて嵌まらないこともないことはありません。
たとえば、築25年の一戸建ての建物評価はゼロというのが一般的なのですが、良質な資材で堅牢に建築されていて、メンテナンスが行き届いており、丁寧に住まわれているという家であれば、築10年程度の家とほとんど変わらない評価になることもあり得ます。
そうした家であれば、不動産会社の査定額に対して若干強気に割り増しした価格設定で売り出しに挑戦するのも良いかもしれません。
核家族化で広い家の需要が減少している
日本では近年、核家族化、小世帯化が進行しています。平成27年の平均世帯人数は2.5人を下回っています。
かつて標準世帯といえば、夫婦と子ども2人の4人家族世帯となっていましたが、その減少にともなって現在は単身世帯が一番多くなっているのです。
単身世帯が約33%、夫婦と子ども世帯は約26%、夫婦のみ世帯は約20%です。
さらに20年後は単身世帯が40%に増加していく反面、夫婦と子ども世帯が20.8%まで減少する見込みであることが国土交通省国土審議会政策部会における試算によって公表されています。
家族構成の変化は、住宅市場における需要面にも影響を及ぼします。1世帯あたりの家族数が減れば、必要な部屋数も減ってくるからです。一般的に求められる間取りは、単身世帯ならば1LDK、夫婦2人であれば2LDK、家族では3LDKといったところです。
かつての標準世帯向けに建てられた親の家は、現在主流の小世帯にとっては必要以上に広いため、買い手、借り手にとってめぼしい物件ではなくなっているのです。
このような時代において、自分の親の家を持つ場合、それが有効活用できる資産なのか、お荷物なのかを知るためには、価値や実力を測ることが必要です。
そうすることでさらに、有効活用するにはどうすればいいのか、どんな方法があるのかを知ることができるのです。
親の家の価値を測るには、立地や、マンションか一戸建てといった建物の形状、古さや広さなどさまざまな尺度を利用します。
まずは、売りやすさ貸しやすさの具体的なイメージを把握することで、自分の親の家が実際に、住宅市場において、どの程度の実力を持っているのかを見てみましょう。
住宅不動産サイトを活用する
初めに、インターネットの住宅不動産サイトで、地元の住宅の取引状況を確認しつつ、親の家の実力を測ります。
具体例として、親の家が一戸建てで、それを売るとしたら、という視点で実力評価をしてみます。
まず、検索サイトで自分の親の家がある「市町村名」と「中古一戸建て」をキーワードにして検索してみます。
「中古一戸建て」のキーワードは「中古マンション」にしても基本的に同じです。
すると、いくつかの住宅不動産サイトが検索結果に出てきます。それらを開けば、当該地域で現在売りに出されている中古の一戸建て情報が閲覧できるでしょう。これらの情報を見ながら、親の家の仕様と比較して、売り出し価格がいくらに設定できるかの目安をつかみます。
比較の基本となるのが立地なので、まず同じ地域、沿線、最寄り駅、徒歩分数の立地情報で抽出します。そして、土地の広さ、建物面積が同じような規模の物件情報を選び出します。
そこからさらに、同じような築年数の情報に絞り込むと、自分の親の家がだいたいいくらで売りに出せるかがわかってくるのです。親の家が築25年以上の木造建築というケースでは、建物の評価がゼロということもあるので、土地のみの評価も合わせて見ることで、売り出し価格を想定しましょう。貸す場合も基本的には同じです。
検索サイトでキーワードに「賃貸一戸建て」、あるいは「賃貸マンション」と「市町村名」を入れて検索結果を出せば、後は同じ手順でだいたいの家賃相場がつかめます。
相場が把握できたら、その知識を前提に地元の不動産会社で相談します。
ネット上の情報はあくまで他人の物件の情報です。
数々の取引をまとめてきた不動産会社に実際の感覚を教えてもらうことで、親の家の家賃が実際にどれくらいに設定できそうなのかをイメージできるのです。
買い手や借り手がつきにくければ、値下げしなければならないでしょうし、いつまでたっても売れない、貸りられないということもあります。
実際の市場の動きは、その時になってみないと判かりません。
実際の取引の話を不動産会社で聞いてみる
インターネットで検索して、目についた不動産会社があったら、2-3社に電話やメールで問い合わせてみましょう。「実際にその物件を見てみないことには」と前置きしながらも、教えてくれると思います。
質問事項は次のとおりです。
買い手が付きやすいかどうか
親の家が立地する地域について、住民に占める職業の割合、年齢構成のほか、実際の住みやすさや人気、知名度などをたずねてみましょう。
それによって、買い手の暮らしに合った家なのか、買い手が多く期待できそうなのか無理なのか、自分の想定する売り出し価格は買い手の経済力で手の届く価格帯なのかどうかがわかってきます。
「買い手がつきやすい」から、「買い手がつくまで時間がかかる」、「買い手はつかない」まで、実際に売りに出した時の状況を想像することができます。
具体的にいくらで売れるのか
ネットで閲覧した売り出し価格は、あくまでも似ている地域の似ている家の売り出し価格です。そしてそれはあくまで、売り主の希望する売り出し価格です。
買い手がなかなか付かなかったら、売り出している途中で値下げしなければならないでしょうし、やっと現われた買い手に値下げ交渉を迫まられることもあります。
現実には、1割程度の値下がりは珍しくありません。実際の売買成約までの成り行きや行きさつを不動産会社で聞くことで、親の家が実際にいくらで売れるか、いくらでは売れないのかがわかってきます。
最近は、買い手に人気のない立地では、固定資産税評価額を参考に売り出し価格が査定されているとも言われています。
売れるまでの期間
売りに出してすぐに買い手が付くことは稀です。不動産会社では、「実際に売りに出してみないとわからない」と前置きされますが、親の家の仕様から見て、売却できるまでの期間はどれくらいになりそうなのか、最近の取引事例の具体的な話をたずねておきましょう。
特に一戸建ては時間がかかるということを覚悟しておくべきでしょう。
半年で売れたなら順調に行ったケースで、1年ないしはそれ以上かかることも珍しくありません。
貸す場合はリフォームが重要
貸す場合に気を付けなければならないのは、リフォームです。住宅は個別性が高いので一概には言えませんが、築15年以上の家は、水回りや床、壁のリフォームを、貸し主の費用負担で行なってから貸し出すことになります。
不動産会社で借り手を見付けるなら、どの程度のリフォームが必要で、費用はいくらかかるのか、リフォーム費用を回収できるまでの期間と家賃の設定、追加リフォームが必要になるケースの想定などを、その不動産会社に詳しく訊いておくと良いでしょう。
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1社のみに査定を依頼して売却を進めることがありますが、不動産会社によって査定額はまちまち。300万円～500万円、それ以上違うことも普通。複数社の査定を行うことは必須です。
