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土地の値段は前面道路との関係で利用価値が決まる

前面道路

土地の価値は前面道路で決まる?

価値の高い土地とは立地条件やその広さなど、土地としての価値を様々な視点で評価されていくものですが、実は「道路」との関係も重要視されてきます。土地に関するマイナス要素にもなりうる道路について詳しく見ていきましょう。

土地と道路の関係

道路と聞いてイメージするのは何となく国や地方が管理する「公的なもの」という位置づけではないでしょうか。それが売却したい「土地」と、どう関係性があるのか?疑問に思う方も多いでしょう。不動産=土地が持つ価値であることに変わりはありません。

家を建てて庭となるその土地に家庭菜園を形成するなどの個人的な利用も一つの利用形態ですが、市街地においてはその土地に「建物を建設する」のが一般的な利用形態です。となると、もちろん収益が大きく見込める建物を建設することがその土地の価値に比例していきます。そこで「前面道路」の存在が大きく影響してくるのです。

道路と前面道路の定義

公共の交通機関であるバスや、路面電車などを含めた車両一般、そして人が往来する道、これが一般的に言われている「道路」です。滞りなく交通できているか、本来の道としての役割を担えているかが道路として判断される基準です。

このような「道路」と「前面道路」は厳密に言うと同じではありません。前面道路には建築基準法が関係してきます。建築基準法に準拠していることを前提とし、道路としての役割を果たしているかどうか、これが前面道路の判断基準です。

建築基準法上の道路=前面道路とは

幅員4メートル以上の道路である、これが建築基準法で定められた道路の原則となります。また以下の条件下の道路も建築基準法上の道路として認められています。

  • 市町村、都道府県が保有、管理している道路用地や公道
  • 地元行政が「位置指定」の手続きをした個人、法人が所有する道路
  • 建築基準法上、定められた一定の条件を満たす幅員4メートル未満の道路

土地が「無接道」では建物が建てられない

建築基準法上の道路である前面道路と2メートル以上の長さで接しているかどうか、これが土地に建物を建てるために必要な条件です。この条件が満たされていない土地は「無接道」となり、建物の建設は不可能です。現時点でその土地に建物があったとしても、後に建て替えることはできません。

あくまでも「道路と2メートル以上接している土地である」という点が利用価値のある土地としての条件です。郊外などのような場所では道路がどこからどこまでなのか土地との境界があいまいな部分も多いので、地方自治体などに事前に確認することが必要です。

建設する建物の容積値について

どの位の建物を建てられるのか、その大きさ、面積に関しても前面道路が大きく関わってきます。前面道路の幅員によって建物の「容積値」が決定されるからです。

建物の容積値については、その土地が無接道ではないかを確認することと同様に重要なポイントとなります。

【容積値の算出方法】

前面道路の幅員12メートル未満の場合は、以下のような計算方法で容積値を算出できます。

【例】 前面道路の幅員6メートルの場合

  • 商業系用途の土地・・・前面道路の幅員6メートル×0.6=360%
  • 住居系用途の土地・・・前面道路の幅員6メートル×0.4=240%

適用可能な容積値を高めて、建設したい建物の床面積をできるだけ広くしたいと考えるのであれば、前面道路の幅員に十分な余裕があるかを確認しておく必要があります。

既に土地を持っている場合は

前面道路の幅員に余裕を持たせたくても、既に土地を持っている場合はそれ以上に広げることができないこともあります。この場合、前面道路の幅員自体は広げることがかなわないため、前面道路そのものを変えられるかどうかをチェックします。

現在所有している土地に接する前面道路の幅員が6メートル、隣地が接している前面道路の幅員が12メートルだとしたら、その隣地を合わせて一つの土地にしてしまえば幅員の広い12メートルをその土地の前面道路として適用することができます。

まとめ

土地と道路の関係について、無関係だと思っていた方はまず所有している土地に接した道路の状態を必ず確認しておきましょう。そしてまた前面道路の幅員が不十分であったとしても、土地の区画自体を変えてしまうといったアイディア次第で不動産の価値を更に高めることも不可能ではない、ということも覚えておいて下さい。

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