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【LLC合同会社のメリット】サラリーマン・OL・個人経営のアパマン経営には「LLC」が最適

「LLC」(合同会社)を設立してアパート・マンション経営をするメリット

節税、信用力アップ、厚生年金や健康保険ももそのまま引き継げる

土地を持つ資産家の方々をはじめ、サラリーマン・OLの間でも副業でできるとも言われている「アパート・マンション経営」ですが、これは、賃貸物件を購入したら完了なのではなく、購入してからが本当のスタートになります。

この場合、節税や購入物件の管理、社会信用、相続のことまでしっかりと考え、会社を設立して経営するのが基本です。

とくに、事業所得(家賃から経費を引いた収入)が1000万円以上あるのなら、法人組織にして経営した方が有利です。

しかし、「会社を設立するのは面倒くさい」とか、「サラリーマン・OLの身で株式会社を立ち上げるのはちょっと……」などと考える人も多く、勤める会社に隠して、個人で経営している人も多くいます。

2006年5月に「新会社法」が施行され、「LLC」制度が発足しました。「LLC」とは、「Limited Liabiility Company」(リミテッド・ライアピリティ・カンパニー)の頭文字をとったもので、個人でも簡単に法人格が取得出来る「合同会社」のことです。

この「LLC」を活用すれば、多くのメリットを得ることができ、目立つことなく「アパート・マンション経営」を行なうことが可能です。

まず、大きな節税効果や後々の相続対策にも効果を発揮します。また、株式会社と比べて設立手続きが簡単で、法律的な拘束力も少ないので比較的自由に会社運営が可能です。

さらに、「LLC」を設立して法人化することで、サラリーマン・OLの場合は、仮に、今勤めている会社を辞めた場合も厚生年金や健康保険が引き継げるなど、セーフティネットとしての役割を果たしてくれます。

サラリーマン大家さんの方々をはじめとする「アパート・マンション経営」を考える人たちにとって、都合がいい会社組織なのです。

株式会社と見劣る部分はほぼない、「LLC 合同会社」

事業規模が大きくなった場合は、株式会社への組織変更も可能

「LLC(合同会社こは、設立や組織運営が簡便だからと言って、株式会社と比べて見劣るということはほとんどありません。株式会社と同じように「法人格」を持ち、税制面での特典や銀行での法人口座の開設、Eメールやインターネットでの「co.jp」といったドメインを取得することも可能です。

また、法人融資や法人向けの助成金なども活用できます。

さらに、会社経営が事業を拡大したいときは、「LLC」から株式会社へ組織変更することもできます。

専門家の中には、「一度、LLCを設立して、その後、株式会社へ組織変更した方が安上がりだ」という人もいます。

「株式会社」と「LLC 合同会社」の比較

  株式会社 LLC
最低人数 1人 1人
資本金 1円~ 1円~
法人格 法人課税 法人課税
出資者の責任 有限責任 有限責任
co.jp ドメインの取得 可能 可能
取引先の知名度 知名度がある・安心感がある 新鮮さはあるが、まだ知名度は低い

個人経営より対会社取引が円滑になる

「月払い」や各種「法人割引サービス」も受けられる

会社組織だろうと、個人経営だろうと、一番大切なのは、商品やサービスの「中身」です。しかし、現実的に世間では、個人事業主は「会社法制上の規制を受けない自営業者」という位置づけで、銀行から融資を引き出したりする際に、支障をきたすことがあります。

また、部屋の入居者を開拓するためにインターネット関連サービスを使おうとしても、「取引きの対象は法人のみ」というところも結構あります。「アパート・マンション経営」をしていれば、自ずとよく取引きをすることになるのが、銀行、不動産管理業者、リフォーム業者、クリーニング業者、宅配業者、広告宣伝業者といった会社です。

これらの会社と取引きする場合、「LLC」を設立して法人組織になっていれば、個人事業者よりもはるかに信用力があり、取引業者の対応が違ってきます。

また、法人契約で取引きができて、例えば、取引きがあるたびにお金を精算するのではなく、月末払いといった精算方法も可能です。引落し先を法人口座にしておけば、会計処理の簡素化にも役立ちます。

さらに、携帯電話、各種リース、レンタカーなどの法人割引サービスを受けることもできます。

福利厚生サービス会社と提携すれば、格安で提携ホテルに泊まることや、スポーツクラブを利用することも可能となります。このように、「LLC」を設立して会社組織となれば、対業者との取引きにプラスに働くのです。

「就業規則」に触れる可能性は低い

副業の中でも「アパ・マン経営」は株投資やFXと同じ資産運用

通常、一般企業では「就業規則(社内規定)」を作り、一般的に、そこに「副業禁止規定」を設けています。これは、副業をした社員を解雇したり処罰するといった内容のものです。サラリーマンやOLの身で副業、ましてや会社を設立して「アパート・マンション経営」をするのは、「『副業禁止規定』に引っかかるのではないか?」と心配する人もいるでしょう。

しかし、そもそも「副業禁止規定」は、労働基準法などの法律で定められたものではなく、あくまでその会社が独自に決めた社内のルールです。

就業時間中に副業である「アパ・マン経営」関連の仕事をすることは言語道断で、解雇や懲戒事由になるのは当たり前です。でも、休日や退社後の行動まで拘束する効力は本来ありません。

どうしても不安な方は、あらかじめ勤めている会社に「LLCを設立してアパート・マンション経営をする」旨を伝えて許可をとっておくといいでしょう。副業に厳しい会社の場合は、「LLC」の代表を妻に任せて、自分は極力目立たないように経営をアシストするのもいいでしょう。

なお、前もって許可をとるにせよ、会社に隠してアパ・マン経営をして、後でそれが発覚するにせよ、「株式会社」を設立してアパ・マン経営をしているとなると、例えば大手商社の商社マンや大手メーカーの営業マンなら、「今の仕事の横流しをしているのではないか?」とか、「独立するための布石ではないか?」と会社から疑われる可能性が大です。

しかし「LLC」によるアパ・マン経営なら、小規模な家族会社といったイメージが強く、会社によって異なるとは思いますが、許可を得られる可能性は高いと考えられます。

「LLC」設立で、確定申告で副収入が勤務先に知れない方法とは?

勤めている会社に隠してアパート・マンションを経営している人に助言をしますと、給料以外に不動産収入などの副収入があると、その分は勤め先の給与所得と合算されます。

その際、住民税も合算して給与所得から差し引かれるため、副収入の分だけ余分に住民税が課税されて帳尻が合わず、勤め先に「副収入の存在」が知られてしまうことになります。副収入を知られないようにするには、住民税を「普通徴収」で収めればいいのです。

住民税の納め方には、毎月、勤める会社の給料から天引きされる「特別徴収」と、自ら市区町村に納める「普通徴収」の2種類がありますが、通常は「特別徴収」となっています。

しかし、事業主を経由して「特別徴収」される住民税を、「普通徴収」に切り替えることが可能です。これにより、住民税の徴収請求が勤め先の会社にはいかず、直接本人に届くことになります。具体的な方法としては、確定申告の際に「普通徴収」の項目に印を付ければいいのです。

いずれにせよ、「アパート・マンション経営」は副業というより「投資」ですから、素直に勤めている会社に伝えれば、許可される可能性は高いでしょう。

サラリーマン時代と同じ恩恵が受けることができる

自営業者はクレジットカードも容易に作れないかも

クレジットカード一つとっても、OL・サラリーマンは毎月安定収入があるので、簡単に作ることができます。しかし、自営業者やフリーランスで働く人たちは、そうはいきません。自営業者やフリーランサーは社会的信用力が低いと言わざるをえず、カード作成を拒否されることもあります。

OLやサラリーマンとして会社で働きながら、一方でアパート・マンション経営をしていて、そのアパート・マンション経営が軌道に乗ってくると、「家賃収入も毎月安定して入ってくるし、いっそのこと今勤めている会社を辞めて、アパ・マン経営一本に絞ろう!」と考える人も出てくると思います。

しかし、個人経営では信用力がなく、「クレジットカードさえ簡単に作れない…」ということになりかねません。

こんな時にも頼りになるのが「LLC」です。「LLC」を設立してアパート・マンション経営をすれば、「代表者」もしくは「役員」、「従業員」の肩書きのいずれかがつきますので、会社組織の一員としてクレジットカードの審査が通りやすくなります。

また、法人カードを作ることもでき、仮払いや立替え払いの手間も省けます。

OL・サラリーマン時代の「厚生年金」や「健康保険」が引き継げる

なお、「LLC」を設立して、例えば奥さんに代表を任せてアパート・マンション経営をさせ、今勤めている会社を辞めて役員や従業員として「LLC」に入れば、サラリーマン時代の「厚生年金保険」や「健康保険」を引き継ぐことも可能です。サラリーマンの方々にとってこれは魅力が大きいでしょう。

また、「LLC」は会社組織ですから、従業員として入る場合は「雇用保険」をかけることになります。

定年退職後も休むことなく働けるアパートマンション経営

アパ・マン経嘗に乗り出せば一生現役、引退ナシ

勤務先で定年退職を迎えても、「LLC」を設立して「アパート・マンション経営」に乗り出せば、事実上、定年はないことになります。

定款や就業規則で決めておく必要はありますが、事実上、定年は自分で好きなように決められます。つまり、無期限で働きたければ、「LLC」を存続させて、ずっとアパート・マンション経営をしていればいいわけです。

例えば、一部上場の大手企業に長年勤めていて定年退職すると、数千万円というかなりの額の退職金が入ってくると思います。子供たちも独立して、マイホームの住宅ローンの支払いも終えているという人も多いでしょう。

そこで注目されるのが、安定収入が見込める「アパート・マンション経営」です。しかも、「LLC」を設立して管理・運営すれば一国一城の主 。会社の代表として自由に采配をふるえるのです。

「毎日が休日」となる定年退職後の不安がなくなる

ここ数年、いわゆる団塊世代が大量に定年退職する時期にあたっています。約40年間、サラリーマンとしてガムシャラに働き、毎日家庭と勤務先の往復だった規則正しい生活が、定年退職することで一変し、「毎日が休日」 となるのです。

これといって趣味もなく、定年退職後、毎日をどうやって過ごそうか不安に思っている人も多いことでしょう。中には、「妻と毎日どう向き合おうか……」と憂欝の人もいるのではないでしょうか。

そんな人たちにとっても、「LLC」による「アパートマンション経営」は、第二の人生の仕事として最適と言えるかもしれません。

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