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賃貸経営に失敗しないために専門家コンサルティングにサポートしてもらう

コンサルティング

コンサルタントに頼むメリット

賃貸経営コンサルタントと収支が合う事業計画を作る

賃貸住宅を建てることは、二十年、三十年という長期事業を始めることになります。しかも長い聞には状況の変化もあるでしょうから、事業の収支計画には余裕が必要です。

それには家賃収入から建築費の借入返済や管理費やその他の費用を引いても、まだ十分に残りがあるようにしておかなければなりません。

コンサルタントは家賃収入と返済などの支出のバランスを見て、無理のない範囲に収まるように調整して事業計画を作りますので、長期の安定事業の目安が立てられます。

資産価値のある建物を建て

コンサルタントは建築会社の営業マンではありませんので、土地所有者の希望に合わせて資産価値のある建物を作ることが目的となります。建築会社ではそれぞれに規格の商品があり、ノルマがあり、ときには顧客のことは二の次で話を進められることもあります。

しかし、コンサルタントは商品にこだわる必要はないので、希望する間取りに必要な設備をつけた手作りの部屋作りをします。その上、建築会社には、なるべく余分な建築費がかからないよう交渉もします。

グレードを下げずに価格をおさえるわけですから、土地所有者にとっては資産価値のある建物が建てられるということになります。以前は、「賃貸物件はそれなりのものを安く建てればいい」という風潮がありました。

入居者も、賃貸だからこの程度のものという受け止め方だったのかもしれません。しかし現在では、一生持ち家なしの賃貸派も増えており、賃貸物件を選ぶ基準も高くなってきています。そうした入居者のニーズを満足させ、選ばれる部屋作りをすることが必要になってきています。

今や、分譲マンションと変わらないグレードが必要といえます。今後の賃貸物件は、長期事業に耐えられるだけの質の高いものでなくてはならないのです。

資産評価と有効利用の必要性診断

どういう目的で土地を有効利用したいのか、あるいは有効利用の提案をするのかをはっきりさせてから取り組むことが大切です。

その土地の有効利用自体が必要かどうかということも含めて検討するべきで特定の土地だけを考えれば計画はできます。

その背景として、全体の資産や家族の状況や予想される相続税や遺産分割などにおいても、有効利用することでいい結果をもたらさなければ効果は半減します。

ただ建築の注文を取ればいいということではなく、大所高所から見た専門家からのアドバイスが必要になります。

土地の調査と診断

まず最初に、土地を調査する必要があります。用途地域、建ぺい率、容積率をはじめとする各種制限を調査し、どれくらいの建物が建てられるかの目安をつけます。

さらに、土地周辺の環境を調査します。商業地なのか、住宅地なのか、利便性はどうか、商庖街などの生活関連施設はどうかなどの立地条件を把握します。その結果、その土地を生かして有効利用をするには、どういうものが適しているのかについての方向性をまとめます。

土地有効利用の立案、事業計画書の作成

土地の調査結果をもとに、立地や環境やその土地の特性を生かすには、どういう賃貸物件にすればいいのかを選定の上で、コンセプトをまとめて提案をします。

賃貸事業は長期になるため、なるべく周辺の賃貸物件との競合を避け、聞取りゃ仕様や外観や家賃などで差別化を図り、競争力の高い物件にしておくことが大切です。

提案内容で、建築費や家賃を想定し、事業計画書を作成します。収入と支出の細目と手取りの予想額も算出して、判断の目安とします。

土地所有者の意思確認とコンサルティング契約

賃貸事業の提案書に基づいて、コンセプトや事業収支の説明をします。賃貸事業をスタートするにあたっては、最終的には土地所有者本人が納得して、事業に取り組む決断をされることが必要です。

コンサルタントはその意思確認をするとともに、コンサルティング契約を締結します。

コンサルティング契約の内容は、賃貸事業の総合企画を委任すること、設計・施工監理の専門家の選択を委任すること、建築会社の選択を委任すること、賃貸管理会社の選択を委任することなどで、コンサルタントが土地所有者の代わりに賃貸物件の建築を進める窓口になってくれます。

設計、施工監理会社の推薦、選択、契約立会、業務確認

設計および施工監理会社と建築会社は分けた方がいいことから、まずは、設計会社を推薦、選択するようにします。その上で、コンサルタントが提案するコンセプトに従って、賃貸物件の配置や間取り案を作成します。

設計図面は、コンサルタントが確認、訂正、変更依頼を出して、まとめていきます。また、建築会社の工事内容の確認のために、設計会社に施工監理も依頼します。契約は土地所有者と設計会社で締結しますが、コンサルタントが立会をします。

建築会社の推薦、選択、見積確認、契約立会

設計会社が概算見積もり用の建築図面や仕様書を作成し、建築会社数社に概算見積もりを依頼します。コンサルタントの提案するコンセプトによる聞取りや建物の賃貸物件を建てることを優先しているため、建築会社の規格商品を選択することはしません。

また、基準となる見積もり用の図面や仕様書を先に作成しているので、同じ内容のものを建てる場合の価格の比較をするわけです。

その後、価格やアフターフォロー、建築会社の内容などを総合的に比較、検討して、最終的に一社に選択します。契約は土地所有者と建築会社で締結しますが、コンサルタントが立会をします。

事業資金の申込か5調達までの全般

いくら計画がよくても、金融機関から事業に必要な建築資金の借入が実現しなければ進まない話です。金融機関に事業計画書や土地に関する資料などを提出し、事業計画の目的や内容を説明します。

金融機関によって、融資の条件はさまざまであり、土地の担保評価が下がっている現在では、予定している事業資金の調達は簡単ではありません。そこで、検討を依頼する金融機関は数行として、同時に担保や事業内容の検討をしてもらいます。

さまざまな条件を比較して、資金調達が可能な金融機関に融資の申込をします。決定後も融資金額、融資時期などの打ち合わせをして、資金計画にそって、融資が必要なタイミングに、振込準備なども行います。

建築工事中の選択事項の意思決定

建築工事中は、行程表、施工図面などに基づいて工事が進められますが、その間でもいろいろな選択や意思決定の必要があります。

例えば、フローリングや壁紙の色をどうするか、キッチンや浴室やトイレのタイプや色はどうするか、外壁の色はどうするか等々、必要なタイミングで選択して決定していかなければなりません。

建築会社の規格商品であれば細かい選択は不要で楽かもしれませんが、オリジナルの建物で、予算の範囲内で工夫を凝らしながら手作りをすれば、それだけ住みやすく暖かみのある部屋になります。

当然、施主である土地所有者が決定事項の本人ですので、会議に参加してもらい、一緒に作り上げていく過程を経験してもらうことになります。コンサルタントはそうした意思決定の場面で専門家としてのアドバイスをします。

賃貸管理会社の推薦、選択、契約立会

管理会社をなるべく早く決めることが、スムーズな賃貸事業の開始につながります。客付け力があり、日常管理がきちんとできる賃貸管理会社を推薦します。

コンサルタントは、事業計画を立てるときから賃貸管理会社と綿密な打ち合わせをして提案を進めているので、賃貸管理会社の方も事業計画の内容は把握できており、入居者の募集にも早めに取りかかれます。

家賃などの募集条件は、事業計画に基づき、コンサルタントが確認して、土地所有者に提案して決めるようにします。契約は土地所有者と賃貸管理会社で締結しますが、コンサルタントが立会をします。

引き渡し確認

建物が完成したあとは、建築会社から施主に引き渡しが行われますが、そのときはコンサルタントが一緒になって、建物の内部や外部、外構などの確認を行います。

工事期間中は、施工監理会社が定期的に工事の検査をし、報告をします。さらにコンサルタントが報告書の確認をしますので、いいかげんな工事はできません。

建築工事の最終確認が引き渡し時となりますので、施主が立ち会い、引き渡しを受けます、コンサルタントが一緒に検査を行うので安心感が持てます。

賃貸事業運曽のアドバイス

建物が完成し、入居が始まって、ようやく賃貸事業がスタートします。そのときも、コンサルタントは賃貸事業の運営の仕方をアドバイスします。個人収入が増えて所得税が増える場合は、賃貸管理の法人を作って、家族に家賃を分ける節税方法なども提案します。また、法人の顧問として税理士を紹介することもあります。

必す入居者が入る賃貸物件を作る

「賃貸物件を建てるのはいいが、借りる人がいなくて空きがでるのが困る」というのが、賃貸物件を建てようとする方や土地所有者の方の共通の声だといえます。

賃貸事業の理想や計画は、常に入居者があって、満室で稼働していることですが、まさに満室を維持することが賃貸事業の最大の課題でもあるといえます。

では、そうした不安はどうすればなくなるのでしょうか。まずは、入居者に住みたいと思ってもらうことで、それが家賃と見合っていること、周辺に比べて高くないことなどの条件を満たして、選んでもらえる物件作りが第一です。

入居者が求めている間取り作りをすることやグレードの高い仕様や設備を整えた上で、近隣の家賃設定に比較して高くならないような配慮をします。

あるいは、建築費などの事業費をおさえることで、近隣よりもいくらかでも安い家賃設定をめざします。それでも賃貸物件は、入居者の転勤や家庭事情による入れ替わりは避けられませんし、2年ごとの契約更新の時期が来るたびに、入居者にとっては住み替えの選択もできるのが現実です。

入居者には、快適な生活ができているので他には引っ越したくないと思ってもらえる環境を提供することができれば、空きはでないということになりますし、空いても次の入居者が入るので心配はないといえます。

引き渡しのときは満室を達成できる

コンサルタントは、賃貸管理会社と意思の疎通をはかりながら、その土地の環境や周辺の状況に応じた提案をしています。例えば周辺には2DKや3DKといったファミリータイプのものが多い場合は、同じ間取りを作っても競合することが予想されます。

そこで最初から入居者を確保できる聞取りゃ家賃を把握して、ターゲットを絞った計画をします。このように計画段階から実際に入居者の募集をする賃貸管理会社と連携が取れていることはプラス要因になります。

入居者の声を聞いている賃貸管理会社の意見を取り入れた物件作りをすると、入居者のニーズを満たすことができます。また、周辺の賃貸物件と競合しないものを作ることは、すでに差別化となり競合が少ないという強みになります。

さらに大きな要素は、賃貸管理会社に早く新築物件の情報が入っていることです。入居の時期が決まっていれば早くても募集はできますので、それだけ早く申込みが受けられるのです。

半年前から募集をしているのと、完成して引き渡しになってから募集を始めるのではスタートが違います。早めにスタートしていれば建物が完成して引き渡しのときには全部の部屋に予約が入っているということは、そんなに難しいことではありません。

コンサルタントの進め方次第で、満室経営でスタートも夢ではないのです。

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