実家の空き家、相続した空き家を「売る」「貸す」「住む」

土地の活用

1 一戸建ての空き家を、「売る」「貸す」「住む」を比較する

一戸建ての空き家を、「売る」「貸す」「住む」を比較する

日本の持ち家の約8割は一戸建てであるという統計があります。空き家となった一戸建て住宅の利用方法に迷っている人も多いのではないでしょうか。売るか、貸すか、住むか、実利的に判断したいのであれば、まずは「売れる価格」と「手元に残るお金」を調べて比較しましょう。

相続した空き家を「売る」「売らない」「相続放棄」のいずれかで選ぶ

空き家になった一戸建てを売る

一戸建ての空き家を売る場合の価格は、土地と建物の合計となります。ただし、建物のほうの評価額は、20年でほぼゼロになってしまいますから気を付けなくてはなりません。建物は取り壊して、土地だけで売るほうが売りやすくなることもあります。住宅は自分の好みで新築したいという個人も多いので、土地だけの人気も高いのです。取り壊しとなると、解体費用が気になるところです。あくまで目安ですが、木造2階建てで延べ床面積が30坪(約100㎡)の空き家の場合、解体費用はおおよそ120万円程度になります。空き家の解体費用については、補助金が出る自治体もあるので、調べてみると良いでしょう。土地の評価額は、不動産会社に依頼すれば、多くの場合無料で査定してもらえます。あるいは、「相続税路線価」を利用して自分で調べることもできます。相続税路線価とは、相続税や贈与税を算定する際の基準として、毎年7月に路線価図と評価倍率表から構成される財産評価基準書によって国税庁から公表される全国の土地価格の指標で、道路に面する宅地の、1㎡あたりの評価額です。路線価に、土地の面積を掛けて、その土地の評価額を算出します。路線価は、市場で実際に取引される価格の8割程度に設定されているので、仲介手数料や税金などを差し引かれた手元に残る金額の目安とすることもできます。国税庁のウェブサイトで簡単に調べられますので、自分の土地がいくらで売れるか計算してみると良いでしょう。

空き家になった一戸建てを貸す

一戸建て住宅を貸す場合の収益は、賃料がベースとなります。賃料をいくらにできるかは、周辺の仲介会社に査定してもらえばおおよその金額がわかります。もし、空き家を解体して更地で貸す場合には、青空駐車場での賃料を目安とします。青空駐車場は、土地の活用法としては収益性が最も低いのですが、そのぶん比較的簡単に貸せて、解約するのも簡単です。いずれの場合でも賃料がいくらにできるか、周辺の仲介会社に相談してみれば教えてもらえるでしょう。こうした収入から経費や固定資産税などの税金を差し引いて、手元に残る金額が概算できれば、売る場合との比較ができるようになります。また、貸す場合には、将来売りたくなった時に備えて、資産価格の目減りについても考えておいたほうが良いでしょう。建物は築20年で価値がゼロになりますので、20年後に売るなら土地だけということになります。

地価の目減りの試算方法

地価の目減りについては、地価の将来価格を簡単に試算する方法があります。国土交通省土地鑑定委員会が毎年公表している「地価公示」や、各都道府県知事が毎年行なう「地価調査」は、地域ごとの標準的な土地について、土地そのものの正常価格を判定するために建物や権利関係を無視した更地の状態での売り手でも買い手でもない客観的な評価に基づいて算定された公示価格です。どちらも国土交通省のウェブサイトで閲覧することができます。基本的に同じ土地を毎年評価しているので、将来を予想するための定点観測データとして利用できるのです。全国平均で見ると、土地の下落率はマイナス1.7%で、10年間で1年あたり約2%ずつ値下がりしているのが日本の実状となります。このように下がっているのは、少子高齢化により人口が減少しているからです。実際に人口が減少している県ほど、地価が値下がりしていることが明白になっています。 47都道府県のうち、値下がりしていないのは、東京都だけなのですが、それでもほぼ横這いを保っている状況です。このまま人口減少が続くと予想すると、ほぼ全ての土地の価値が値下がりすることになるでしょう。ちなみに、空き家を相続したら、資産明細の作成を税理士に依頼しておくと、この予想はもっと簡単に試算できます。売るか貸すかだけでなく、貸した後に売ったらどうなるかも考えて選択できると良いでしょう。

空き家になった一戸建てに住む

空き家だった一戸建て住宅に住む場合には、メンテナンス費用が問題となります。建物の規模や構造、仕上げの好みによりますが、外壁の再塗装なら100万円程度、屋根材の葺き替えなら80万円程度、雨どいの交換で20万円程度、そのほか給湯器やガスコンロなどの交換で20-30万円程度はかかると思われます。快適に過ごすためには、少なくとも10年間で100-200万円は必要と見ておいたほうが良いでしょう。また、別途固定資産税などの税金もかかります。ただし、この場合にはもちろん家賃が必要ないので、その点を踏まえて総合的に売る場合と貸す場合とを比較すると良いでしょう。空き家はそのままにしておいても、税金がかかってきます。売却するか貸すか、住むか、いずれにしても活用方法を見つけましょう。