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実家の空き家、相続した空き家を「売る」「貸す」「住む」

土地の活用

一戸建ての空き家を、「売る」「貸す」「住む」を比較する

日本の持ち家の約8割は一戸建てであるという統計があります。空き家となった一戸建て住宅の利用方法に迷っている人も多いのではないでしょうか。

売るか、貸すか、住むか、実利的に判断したいのであれば、まずは「売れる価格」と「手元に残るお金」を調べて比較しましょう。

相続した空き家を「売る」「売らない」「相続放棄」のいずれかで選ぶ

空き家になった一戸建てを売る

実家

一戸建ての空き家を売る場合の価格は、土地と建物の合計となります。ただし、建物のほうの評価額は、20年でほぼゼロになってしまいますから気を付けなくてはなりません。

建物は取り壊して、土地だけで売るほうが売りやすくなることもあります。住宅は自分の好みで新築したいという個人も多いので、土地だけの人気も高いのです。

取り壊しとなると、解体費用が気になるところです。あくまで目安ですが、木造2階建てで延べ床面積が30坪(約100㎡)の空き家の場合、解体費用はおおよそ120万円程度になります。

空き家の解体費用については、補助金が出る自治体もあるので、調べてみると良いでしょう。

土地の評価額は、不動産会社に依頼すれば、多くの場合無料で査定してもらえます。

あるいは、「相続税路線価」を利用して自分で調べることもできます。相続税路線価とは、相続税や贈与税を算定する際の基準として、毎年7月に路線価図と評価倍率表から構成される財産評価基準書によって国税庁から公表される全国の土地価格の指標で、道路に面する宅地の、1㎡あたりの評価額です。

路線価に、土地の面積を掛けて、その土地の評価額を算出します。路線価は、市場で実際に取引される価格の8割程度に設定されているので、仲介手数料や税金などを差し引かれた手元に残る金額の目安とすることもできます。

国税庁のウェブサイトで簡単に調べられますので、自分の土地がいくらで売れるか計算してみると良いでしょう。

空き家になった一戸建てを貸す

一戸建て住宅を貸す場合の収益は、賃料がベースとなります。賃料をいくらにできるかは、周辺の仲介会社に査定してもらえばおおよその金額がわかります。

もし、空き家を解体して更地で貸す場合には、青空駐車場での賃料を目安とします。

青空駐車場は、土地の活用法としては収益性が最も低いのですが、そのぶん比較的簡単に貸せて、解約するのも簡単です。

いずれの場合でも賃料がいくらにできるか、周辺の仲介会社に相談してみれば教えてもらえるでしょう。

こうした収入から経費や固定資産税などの税金を差し引いて、手元に残る金額が概算できれば、売る場合との比較ができるようになります。また、貸す場合には、将来売りたくなった時に備えて、資産価格の目減りについても考えておいたほうが良いでしょう。

建物は築20年で価値がゼロになりますので、20年後に売るなら土地だけということになります。

地価の目減りの試算方法

地価の目減りについては、地価の将来価格を簡単に試算する方法があります。

国土交通省土地鑑定委員会が毎年公表している「地価公示」や、各都道府県知事が毎年行なう「地価調査」は、地域ごとの標準的な土地について、土地そのものの正常価格を判定するために建物や権利関係を無視した更地の状態での売り手でも買い手でもない客観的な評価に基づいて算定された公示価格です。

どちらも国土交通省のウェブサイトで閲覧することができます。基本的に同じ土地を毎年評価しているので、将来を予想するための定点観測データとして利用できるのです。

実際に徳島県で見てみると、過去10年間で40%減となっているので、この地価動向がこれからも続くと仮定して試算すると、50年後には今の価格水準の8%にまで落ち込む予想となります。

全国平均で見ると、土地の下落率はマイナス1.7%で、10年間で1年あたり約2%ずつ値下がりしているのが日本の実状となります。このように下がっているのは、少子高齢化により人口が減少しているからです。実際に人口が減少している県ほど、地価が値下がりしていることが明白になっています。

47都道府県のうち、値下がりしていないのは、東京都だけなのですが、それでもほぼ横這いを保っている状況です。このまま人口減少が続くと予想すると、ほぼ全ての土地の価値が値下がりすることになるでしょう。ちなみに、空き家を相続したら、資産明細の作成を税理士に依頼しておくと、この予想はもっと簡単に試算できます。

売るか貸すかだけでなく、貸した後に売ったらどうなるかも考えて選択できると良いでしょう。

空き家になった一戸建てに住む

空き家だった一戸建て住宅に住む場合には、メンテナンス費用が問題となります。

建物の規模や構造、仕上げの好みによりますが、外壁の再塗装なら100万円程度、屋根材の葺き替えなら80万円程度、雨どいの交換で20万円程度、そのほか給湯器やガスコンロなどの交換で20-30万円程度はかかると思われます。

快適に過ごすためには、少なくとも10年間で100-200万円は必要と見ておいたほうが良いでしょう。また、別途固定資産税などの税金もかかります。ただし、この場合にはもちろん家賃が必要ないので、その点を踏まえて総合的に売る場合と貸す場合とを比較すると良いでしょう。

マンションの空き家、「売る」「貸す」「住む」を比較する

土地の活用

空き家となったマンションを売るか、貸すか、あるいは自分で住もうかと迷っている場合、一番お得な方法を選ぶなら、「売れる価格」と「手元に残るお金」を調べて比較することです。
一戸建てと違ってマンションでは、マンション特有の注意点があるので気を付けましょう。

空き家のマンションを売る

自分が売りたいマンションがどれくらいの価格で売れるのかは、インターネットの物件情報サイトを利用して自分で簡単に調べることができます。

不動産会社に査定を依頼しても、大抵は無料で行なってもらえるでしょう。その場合、複数の不動産会社に依頼することが大切です。

家の査定価格は、不動産会社によってまちまちで、上下10%の差が出るとも言われています。一つの不動産会社だけで査定して、そこでそのまま契約することだけは避けるべきです。

より高く売るためには、売り主自身が足を運んで良い不動産会社を探し、情報を集め、物件の売買価格の相場について勉強する姿勢が大切だと思います。

空き家のマンションを貸す

貸す場合で得られる家賃収入も、インターネットで調べられます。ただし、入居者の入れ替わりがあるので、空室になることも想定しておかなければなりません。

通常は空室率を10%として、賃料収入は9掛けで考えておきます。支出は、固定資産税、都市計画税のほか、毎月の管理費、修繕積立金などがあります。

修繕積立金は、築年数が経過するほど上昇します。また、貸す場合でも、将来売りたくなった時に備えて、資産価格の目減りについても考えておいたほうが良いでしょう。

マンションの多くは立地に関係なく、1年に1坪(3.3㎡)あたり4万円値下がりすると言われています。25坪(82.5㎡)のマンションであれば、年100万円の値下がりを見込んでかなくてはなりません。これは、都心の高級マンションでも、郊外のファミリータイプのマンションでも同じです。

つまり、分譲価格の高い都心の高級マンションのほうが値下がり率が小さく、分譲価格の安い郊外のファミリータイプのほうが値下がり率が大きいということになります。

マンションは建て替えが難しい

また、マンションの場合は一戸建て住宅と違って、古くなったからといって建て替えが難しいという問題があります。マンションの建て替えには、最低でも住民の5分の4の賛成が必要ですので、合意形成が難しいのです。

古いマンションになると、入居者の高齢化が進んでいるので、費用の分担をめぐって協議が難航するケースも少なくありません。あるいは、容積率に余裕がなくて、建て替え費用を回収するために経済負担が大きくなってしまうケースもあります。

建て替えで各世帯の負担が何千万円などとなったら、現実的でないことが想像できると思います。

2014年末時点での国土交通省の資料によると、全国のマンションの在庫総数は、約613万戸となっています。

そのうち、旧耐震基準で建てられたものは、約106万戸です。築後40年を超えるマンションは、現在51万戸、10年後には約3倍の151万戸、20年後には約6倍の296万戸となる見込みです。建て替えが完了しているマンションは、累計わずか196件、約15,500戸にすぎません。

国は、マンションの建て替えを推進するために様々な制度や法律を整えていますが、データで見る限り、マンションの建て替えは中々進んでいない様子です。

昔からよく言われてきたことですが、分譲マンションの建て替えは極めて難しいのです。

例外的に、マンションが立地する土地そのものに高い価値があるケースでは、建物の築年数が相当経過していても、全体としての評価額は高いので、建て替えの余力を持っている場合があるかもしれません。

都心の一等地といったような、ごく一部の立地条件が良いマンションでなければ建て替えは難しいと思います。いずれにしても、マンションの空き家は個人で判断できることが少ないので、一戸建て住宅以上にあつかいが難しくなっていくでしょう。

空き家のマンションに住む

マンションの場合、メンテナンスは一戸建てと比較してかなり安く行なえます。空き家になったマンションに住むのであれば、家賃も節約できて、初期投資も一戸建てほどかかりません。

ただし、その部屋に不満があったとしても、リフォームできる範囲はかなり限定されているということを覚えておくべきでしょう。外観や共用施設が古くなっても、一人の希望では修繕が難しいので、我慢して生活し続けなくてはならないこともよくあるのです。

リフォームできるのは自分の部屋だけと考えておいたほうが良いでしょう。また、マンションの多くは、1年に1坪(3.3㎡)あたり4万円値下がりすると言われています。

中古で値下がりしたマンションを安く買った人が増えるということは、新築で買った時と異なる所得層の住人が増えるということになります。たとえば、新築6000万円のマンションを3000万円の中古で購入した住人の年収は、新築時の住人に比べて半分であると考えられるでしょう。

こうした住人が増えてくると、修繕費を負担する経済力や、外観や共用施設についての考え方が、新築当時の住人層とはかなり違ってくると思われます。

また、古いマンションだと、耐震性にも不安が出てきます。マンションごとに事情は異なりますが、これらを考慮した上で、売るか貸すか、住むかを比較すると良いでしょう。

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